Спрос на трехкомнатные квартиры в новостройках вырос за год на треть, а средний чек покупки такого жилья – на 18%

Специалисты Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость изучили предложение и спрос на многокомнатные квартиры в Московском регионе. Поскольку выводить на массовый рынок объекты с большими метражами девелоперам невыгодно, обычно такие квартиры составляют не более 10% от общего числа лотов в рамках одного ЖК. В случае, если покупатель ищет просторное жилье, застройщик нередко предлагает ему объединить несколько квартир. При этом спрос на «трешки» в столичном регионе в целом за год поднялся на 35%, а на присоединенных территориях — и вовсе вдвое, что, впрочем, объясняется в первую очередь малым числом таких лотов в Новой Москве. О востребованности формата у покупателей свидетельствует и выросший чек сделки: за год средняя стоимость реализации трехкомнатной квартиры в регионе увеличилась на 18%, до 190 тыс. руб. за квадратный метр. Однако не все «трешки» «одинаково полезны»: многокомнатное жилье чаще всего приобретают большие семьи, для которых принципиально важно наличие социальной инфраструктуры в шаговой доступности, в случае ее отсутствия такие квартиры могут стать балластом для ЖК.

На настоящий момент доля трехкомнатных объектов на массовом первичном рынке Московского региона составляет 22% от совокупной экспозиции. В Москве и ТиНАО уровень их присутствия в предложении за последний год существенно не изменился и равен 22% и 19% соответственно, а вот в Подмосковье «трешек» стало на 3% меньше: сегодня ими представлено 22% экспозиции.

«Объекты больших метражей в масс-маркете невыгодны для застройщиков, ведь чем больше площадь квартиры, тем ниже стоимость ее квадратного метра, — объясняет начальник отдела продаж Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Юрий Лебедев. — Поэтому девелоперы делают упор на жилье с одной или двумя комнатами, а также на студии, тогда как количество многокомнатных квартир обычно не превышает 10% от общего числа лотов в ЖК. В случае заинтересованности покупателя в просторной жилплощади застройщик может предложить ему объединить „двушку“ с однокомнатной квартирой или студией. В свою очередь, динамика изменений усредненных метражей показывает очевидный тренд на их оптимизацию. Так, если в 2015 году метраж „однушки“ достигал в среднем 40–45 кв. м, то сейчас размер такого жилья — 30–35 кв. м. Похожий процесс произошел и с многокомнатными объектами: раньше их площадь могла доходить до 150 кв. м, сегодня же она редко превышает отметку в 100 „квадратов“».

При этом спрос на трехкомнатные квартиры в новостройках массовых сегментов столичного региона вырос за год на 35%. Максимально — в два раза — в Новой Москве, однако это объясняется не столько усилившейся популярностью самого формата, сколько тем, что на присоединенных территориях предложение многокомнатного жилья сильно ограниченно и увеличение числа сделок на пару сотен уже дает существенный прирост в процентах. В старых границах Москвы трехкомнатные объекты стали приобретать на 37% чаще, в Подмосковье — всего на 1%.

«На протяжении долгого времени девелоперы выводили на рынок крайне небольшое количество „трешек“, что привело к формированию отложенного спроса, — комментирует руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. — Этот спрос начал реализовываться еще в прошлом году благодаря снижению ипотечных ставок вообще и внедрению программы субсидирования ипотеки при рождении второго и третьего ребенка в частности. Сейчас ипотека стала дороже, однако эта „волна“ еще не дошла до показателей сделок, и пока мы наблюдаем растущую востребованность многокомнатных лотов. Это менее характерно для области, где потребители всегда были более чувствительны к цене».

Впрочем, рост популярности трехкомнатных квартир в условиях покупательского бума на «первичке» не смог кардинально изменить их долю в совокупном спросе. Так, в Московском регионе в целом на «трешки» приходится 18% продаж, в старой Москве их выбирают 19% покупателей, в ТиНАО — каждый пятый, в области — 17% клиентов.

«Многокомнатная квартира — это почти всегда приобретение для себя, а не с целью инвестиций, — говорит Юрий Лебедев. — При перепродаже такое жилье обладает сегодня низкой ликвидностью. Чаще всего его рассматривают большие семьи, где есть несколько детей, а также состоящие из представителей разных поколений. Поэтому для покупателей „трешек“ принципиально наличие развитой социальной инфраструктуры в шаговой доступности — детских садов, школ, поликлиник и т. д. В то время как клиенты, приобретающие жилье меньшей комнатности, обычно более мобильны, их не смущает перспектива добираться, скажем, до магазинов на транспорте. Если с инфраструктурой есть проблемы, многокомнатные квартиры в таком ЖК рискуют стать неликвидом».

Что касается бюджетов сделок, то усредненная стоимость реализации 1 кв. м в трехкомнатной квартире в Московском регионе составляет сейчас 189,8 тыс. руб., это на 18% больше прошлогоднего значения. При этом «квадрат» в столичной «трешке» приобретают в среднем за 208,2 тыс. руб. (+18% по сравнению с летом 2018-го), в Новой Москве — за 108,3 тыс. руб. (+30%), в Подмосковье — за 84,9 тыс. руб. (+13%). Увеличение среднего чека сделки было вызвано покупательским ажиотажем на первичном рынке, подогреваемым в том числе грядущими нововведениями в долевом строительстве.

«То, как изменится предложение и спрос на многокомнатные квартиры в новостройках после перехода на эскроу-счета, мы узнаем не раньше осени, — подытоживает Дмитрий Таганов. — Но если на рынке не произойдет серьезных пертурбаций, а государство продолжит реализовывать стратегию развития ипотечного кредитования, думаю, в обозримой перспективе популярность „трешек“ сохранится или даже возрастет».