Столичный рынок аренды жилья: «антикризисная» тенденция сдачи «под ремонт» на первичном рынке усиливается

По данным Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, в категории квартир, которые в настоящее время сдаются «под ремонт», растет количество объектов в новостройках, при этом отсутствуют предложения в «сталинских» домах.

Согласно исследованию специалистов Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, предложения нанимателям самостоятельно выполнить ремонт в съемной квартире составляют 10% от общего объема объектов и преимущественно распространены на вторичном рынке в сегменте экономкласса. Хотя и новостройки показывают устойчивый рост: за последние три года объем предложения таких вариантов увеличился с 20% до 30%, а к концу 2015-го достиг отметки в 45% от общего числа квартир «под ремонт». Такой скачок при низкой инвестиционной активности покупателей объясняется рекордным для отечественного рынка жилья объемом предложения новостроек, введенных в Московском регионе в прошлом году, — 6 млн квадратных метров.

В новостройках с отделкой «под ключ» заинтересовано большинство покупателей жилья экономкласса — 65%. Ценовая разница между квартирами без отделки и с ремонтом от застройщика составляет около 15%. При этом на первичном рынке недвижимости такого количества предложения фактически нет, и как минимум 57% из указанных 65% покупателей останавливаются на подходящих по цене вариантах без отделки. Показательно, что стоимость самостоятельно выполняемого ремонта — с покупкой отделочных материалов и оплатой труда рабочих — обходится потребителям в среднем в 2–3 раза дороже, чем доплата за квартиру с отделкой. Многие собственники считают рациональным сдать новое жилье в аренду с тем, чтобы наниматель выполнил ремонт в счет проживания. К тому же, если позволяет стоимость работ, можно получать и определенную арендную плату с учетом скидки за ремонт.

Как правило, наймодатель определяет финансовые затраты на отделочные материалы и ремонтные работы, вследствие чего-либо снижается общая стоимость аренды, либо предоставляется бесплатное проживание на определенное время — заключается договор найма без арендной платы ровно на период проведения необходимых работ. Последний вариант актуален для групп иногородних рабочих строительных специальностей, которые приезжают в столицу на заработки.

Еще два-три года назад, при относительной экономической стабильности, среди покупателей новостроек наблюдались две ключевые модели поведения. Первая — инвестирование свободных средств в первичные объекты на этапе котлована с последующей их перепродажей при максимальной готовности дома. Очевидно, что таким образом граждане рассчитывали получить дивиденды за счет разницы в стоимости. Вторая — приобретение квартиры с целью улучшения жилищных условий.

В настоящий период, в условиях снижающегося спроса, собственники недвижимости в новостройках из числа условно называемых инвесторов предпочитают выполнить в квартирах минимальный ремонт и сдать их в аренду, чтобы, по крайней мере, компенсировать за счет найма издержки на содержание жилплощади. Представители второй группы, с ухудшением экономических условий в связи с кризисом, в ряде случаев оказались вынуждены стать арендодателями, чтобы поправить пошатнувшееся материальное положение. Самим же им пришлось остаться в своих прежних квартирах. Чтобы минимизировать затраты на обустройство нового жилья, собственники зачастую сдают его в аренду «под ремонт». Есть основания полагать, что данная тенденция будет только усиливаться.

И на первичном, и на вторичном рынках обычная сумма скидки при сдаче «под ремонт» составляет 10–20%. Средняя арендная ставка 1-комнатной квартиры в хорошем состоянии — 30 тысяч рублей в месяц. Дисконт в 20% за аналогичный объект «под ремонт» даст снижение до 24 тысяч рублей. Таким образом, годовая экономия — 72 тысячи рублей.

Традиционно на рынке аренды вторичное жилье, требующее ремонта, разделяется на две категории: пригодное для проживания (где достаточно косметического ремонта, который может быть произведен самим нанимателем в счет арендной платы) и «неликвидные» квартиры (например, после аварии, с ветхими полами или неисправной электропроводкой — здесь необходимы услуги специалистов). И даже при сильных повреждениях квартиры не всегда переходят в разряд объектов для сдачи «под ремонт». Иногда собственники позиционируют их как обычное жилье, на которое они готовы предоставить скидку: ее размер варьируется от 10% до 40% в зависимости от серьезности повреждений.

В базе данных Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость в настоящее время отсутствуют объекты «под ремонт» в «сталинских» домах. Это можно назвать характерной особенностью современного рынка найма жилья в столице.

Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, комментирует:
— В Москве не отмечено тотального обветшания зданий данной категории вообще и жилого фонда в них в частности, что объясняется не только высоким качеством построек. Во многом сохранности объектов поспособствовали сами покупатели. До середины 1990-х годов «сталинские» дома надежно удерживали статус элитных, знаковыми они остаются и по сей день. Но в то время не велось массового строительства современного высококачественного жилья, и часть покупателей была готова заплатить любые деньги за возможность проживать в «сталинке». Состоятельные люди расселяли коммунальные квартиры, выкупали жилые площади целыми блоками и производили там качественный ремонт. Таким образом, ветхие, «некондиционные» объекты в рассматриваемой категории сегодня можно назвать редкостью на столичном рынке аренды жилья.

Как свидетельствуют специалисты, серьезные финансовые траты на ремонт «сталинской» квартиры бизнес-класса резонны, если объект расположен в престижном районе Москвы. В этом случае разумно вложить в него сумму, равную 3–4 арендным ставкам. Такие квартиры снимают люди среднего возраста — чиновники, бизнесмены, представители творческой интеллигенции, для которых особую ценность имеет атмосфера прежней Москвы — советской столицы.