Тренды рынка новостроек: большинство покупателей – женщины, машино-места – выгодная инвестиция, популярность апартаментов растет

Специалисты направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость изучили группы покупателей столичной первички. Так, большую часть — 57% — составляют женщины. 61% всех покупателей — из Москвы и Подмосковья, 39% — из регионов РФ и стран бывшего СССР. Что касается возрастных групп клиентов, 70% занимают покупатели в возрасте от 26 до 45 лет; четверть сделок совершают люди старше 45 лет; молодежь до 25 лет формирует 5% спроса.

Сложные условия ипотечного кредитования диктуют новые тренды. В частности, в ИНКОМ-Недвижимость отмечают тенденцию снижения метража объектов в сделках: например, многокомнатные квартиры выбирают не более 5% покупателей против 20% в 2021–2022 гг. В настоящее время 60% инвесторов, оставшихся на рынке недвижимости, переключились с жилья на машино-места: покупка пяти таких лотов по стоимости сравнима с квартирой, но доходность от сдачи их в аренду выше, и не требуются дополнительные затраты на ремонт, мебель и амортизацию. Другой тренд — рост востребованности апартаментов: в этом году доля сделок с ними достигла 12% против 7% в IV квартале 2023 г. При отсутствии льготной ипотеки апартаменты конкурируют не с первичными, а со вторичными квартирами: зачастую покупатели делают выбор в пользу лота в новом ЖК, который может быть на 7–10% дешевле старой квартиры.

На первичном рынке Москвы 57% покупок совершают женщины, почти две трети из них (60%) замужем. Среди покупателей—мужчин только 35% состоят в браке. 61% из всех, кто приобретает столичную первичку, — москвичи и жители Подмосковья, остальные 39% составляют представители регионов РФ и стран бывшего ССР, подсчитали специалисты направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость. В компании изучили возрастные категории клиентов.

Самой малочисленной группой покупателей на рынке московских новостроек являются люди в возрасте до 25 лет — они совершают не более 5% сделок.

Это студенты и молодые специалисты, начинающие строить свою карьеру. Обычно они приобретают малогабаритные студии и 1-комнатные квартиры или апартаменты в пешей доступности от метро или МЦК/МЦД. Такие объекты отлично подходят в качестве стартового жилья, которое впоследствии нетрудно продать или сдавать в аренду. Абсолютное большинство случаев — до 90% — это приобретение на средства родителей, и только 10% — на собственные деньги.

Наиболее динамичная клиентская категория — от 26 до 45 лет, она включает 70% покупателей. Среди них есть и одинокие люди, и семейные пары, и семьи с детьми, которые обращают внимание на качество социальной инфраструктуры: детсадов, школ, поликлиник и т.д. Многим также важно наличие рядом зеленых зон. Примерно 40% из них используют для покупки заемные средства, порядка 30% сначала продают другую недвижимость, 20% прибегают к рассрочке платежа, 10% выделяют собственные средства.

Люди старше 45 лет формируют 25% спроса. Мотивирующим фактором для покупки квартир у представителей этой возрастной группы может быть как изменение собственных жилищных условий, так и обеспечение жилплощадью детей. К примеру, они продают вторичное жилье, добавляют заемные средства или используют рассрочку и приобретают две квартиры — для себя и детей.

«Подорожание ипотеки заставило многих клиентов массового рынка пересмотреть свои запросы и ориентироваться на жилье меньших габаритов. Так, сегодня 3-комнатные квартиры и 4-комнатные евроформата площадью 75-80 кв. м составляют всего 5% спроса (тогда как еще пару лет назад ими интересовались около 20% покупателей). На 2-комнатные лоты и евротрешки площадью 50-55 кв. м приходится 15,5% сделок в общем объеме (против 50% в 2021–2022 гг.). 1-комнатные квартиры и евродвушки площадью 35-40 кв. м выбирают 28,8% покупателей. Студии площадью 20-25 кв. м занимают в продажах 50,7% (в 2021–2022 гг. однушки и студии составляли 30% сделок).

В целом студии сегодня самые востребованные квартиры на рынке: покупателям они интересны из-за минимального бюджета, а девелоперам из-за максимальной цены квадратного метра», — рассказывает Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость.

Специалисты первичного рынка ИНКОМ-Недвижимость отмечают и другие тенденции этого года. Так, в связи с ужесточением условий ипотечного кредитования 60% инвесторов, которые ранее вкладывались в квартиры, сейчас переключились на покупку машино-мест с последующей сдачей их в аренду. Речь идет о тех людях, которые сомневаются в устойчивости финансовой системы и предпочитают банковским вкладам недвижимость как самый надежный актив для сбережения средств.

«Такая инвестмодель интересна при приобретении от пяти машино-мест, что по стоимости сравнимо с покупкой 1-комнатной квартиры — около 8–10 млн руб. Но если для арендного бизнеса с квартирой потребуются затраты как минимум на косметический ремонт, мебель и амортизацию, то машино-места сдаются без дополнительных вложений. Что касается доходов: арендная ставка такой квартиры 35–40 тыс. руб. в месяц; каждое машино-место можно сдать по цене от 10 тыс. руб. в месяц и совокупно получать от 50 тыс. руб. без хлопот и трат», — объясняет Валерий Кочетков.

Другой тренд — рост популярности апартаментов. В первом квартале текущего года в структуре сделок доля апартаментов достигла 12%, тогда как в четвертом квартале прошлого года она составляла 7%.

«С одной стороны, рынок апартаментов находится в сложной ситуации, т.к. на них не распространяются льготные программы по ипотеке. Но за счет стоимости, которая существенно ниже, чем цена аналогичной квартиры в новостройке, апартаменты сегодня стали конкурировать не с квартирами в новостройках, а с квартирами на вторичном рынке. При равных условиях по ипотеке потребители стали чаще выбирать комфортные современные объекты в ЖК с апартаментами, которые могут быть на 7–10% дешевле, чем вторичные квартиры той же ценовой категории. Нередко их приобретают для сдачи в аренду, для детей ’’на вырост’’ или в качестве первого жилья. Правда, в связи с возвратом НДС объем нового строительства апартаментов комфорт-класса сокращается.

Конечно, надо учитывать разницу между новым строительством ЖК с апартаментами и проектами после редевелопмента. Последние сегодня практически стали невостребованными, т.к правительство Москвы подало уже несколько сот исков против таких проектов с признанием их объектами незавершенного строительства. Соответственно, апартаменты из первой категории будут дорожать в зависимости от степени готовности, стоимости стройматериалов и процентов по кредиту для застройщика, а представители второй категории могут исчезнуть как вид такого жилья», — прогнозирует Валерий Кочетков.