Среди основных причин, вызвавших всплеск спроса в июле, специалисты Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость выделяют, в частности, либерализацию условий ипотечного кредитования, нестабильность внутренней социально-экономической ситуации, а также — шире — геополитическую напряженность в целом. Статистика компании свидетельствует, что количество ипотечных сделок в июле выросло на 26,1% в месячном значении, а доля условно инвестиционных сделок, несмотря на общее охлаждение в этом году рынка вторичного жилья старой Москвы, остается на весьма высоком уровне — 20%.
Под влиянием нетипичного роста спроса в течение июля на «вторичке» сократился средний срок экспозиции (с 63 дней до 55 дней) — впервые с 2014-го. Кроме того, по данным аналитиков ИНКОМ-Недвижимость, в сравнении с прошлым июлем в сегменте возросла конвертация звонков в просмотры, а просмотров в сделки — на треть в обоих случаях. Продавцы спешили воспользоваться усилением покупательской активности во время традиционно «мертвого» сезона и становились более гибкими в вопросах торга, в результате чего в июле доля сделок с дисконтом и средний размер скидки находились на максимальном уровне с начала 2019 года — 79% и 5,6% соответственно. Что же касается августа, то по итогам его первых двух недель, вопреки пессимистичным прогнозам экспертов относительно всего летнего периода, спрос на «вторичке» в столице сравнялся с показателями аналогичного периода предыдущего года, впрочем, в ИНКОМ-Недвижимость не ожидают бурного роста рынка с началом делового сезона.
Ранее специалисты профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость отмечали, что в мае, согласно статистике компании, на вторичном рынке жилья старой Москвы сокращение актуального спроса в годовом выражении достигло максимального значения — количество внесенных авансов уменьшилось на 30% по отношению к маю 2018-го. В июне отрицательная динамика продолжала набирать обороты, увеличившись до 40%. Исходя из этого, аналитики ИНКОМ-Недвижимость ожидали, что июль также окажется провальным. Однако активность покупателей в минувшем месяце оказалась аномальной: число внесенных авансов резко возросло — на 32% в сравнении с июньскими показателями. При этом ранее — в условиях традиционного летнего затишья — июнь и июль, как правило, мало отличались по уровню спроса: за всю историю развития современного вторичного рынка столицы разрыв между ними не превышал 10%. Если же говорить о годовой динамике, то в июле было получено всего на 7% авансов меньше, чем в тот же период 2018-го, — это минимальная для нынешнего года отрицательная коррекция при сравнении последних двух лет помесячно.
О причинах скачка спроса в июле рассказывает Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «К такой ситуации, во-первых, привело смягчение условий в сегменте ипотечного кредитования. Так, еще в середине июня ключевая ставка ЦБ опустилась на 0,25%, до отметки в 7,5% годовых. Вслед за этим банки понизили ставки по ипотеке, что сразу же отразилось на рынке (к слову, это подтверждает последний ежемесячный отчет управления Росреестра по Москве). В конце июля тенденция к уменьшению ипотечных ставок получила еще один импульс — показатель ЦБ снизился до 7,25%. Кроме того, в соответствии с курсом государства на стимулирование ипотечного кредитования, игроки банковской отрасли шире предоставляют сейчас льготные условия по оформлению займов: так, появляется все больше программ с минимальным первоначальным взносом или без него, а кредит одобряется даже тем покупателям, которые вместо справки 2-НДФЛ предоставляют документы, подтверждающие т.н. серый доход.
Во-вторых, покупательскую активность во время обычно „мертвого“ летнего сезона сейчас подхлестывают опасения возможных катаклизмов разного рода. И страхи не беспочвенны, они основаны на напряженности в геополитической и социально-экономической сферах. Например, продолжается торговое противостояние между Америкой и Китаем, из-за чего появляется беспокойство по поводу угрозы рецессии в США — а это уже может отразиться на всей мировой экономике и привести к новому витку мирового финансового кризиса. Если говорить о российских реалиях, то одна из главных тем для обсуждения в последнее время — замедление темпов роста ВВП в стране. Кроме того, август вообще считается чуть ли не фатальным месяцем в современной истории нашего государства — позволю напомнить, что именно в августе произошел печально известный путч, потерпела крах пирамида МММ, начался финансовый кризис 1998 года и т. д., и текущий месяц, как предполагают эксперты, также будет непростым. В условиях нарастающего напряжения и неуверенности в завтрашнем дне сограждане стремятся — по возможности — скорее решить жилищные вопросы. Отдельно следует упомянуть о т.н. консервативных инвесторах, приобретающих недвижимость с целью сохранения сбережений от девальвации: их доля на столичной „вторичке“ достигает сегодня 20%, что можно оценить как высокое значение на фоне общего годового уменьшения покупательской активности. Попутно отмечу, что в инвестиционной сфере, по наблюдениям аналитиков, снижается доверие к основным инструментам инвестирования, люди все чаще выбирают т.н. альтернативные способы вложения средств — достаточно сказать, что стоимость золота на мировом рынке сейчас находится на максимальном уровне за последние несколько лет. А в нашей стране уже давно укоренилось мнение, что гарантией стабильности в любой жизненной ситуации является владение квартирой, поэтому россияне по-прежнему приобретают жилье в целях консервации своих накоплений».
Согласно данным Службы ипотечного кредитования ИНКОМ-Недвижимость, в июле было зафиксировано значительное увеличение в компании числа ипотечных сделок на вторичном рынке столицы — на 26,1% в сравнении с предыдущим месяцем. Причем по количеству операций купли-продажи жилья с привлечением займа нынешний июль сравнялся с показателями годичной давности, тогда как в мае и июне таких сделок было гораздо меньше, чем год назад (на 15,4% и 23,9% соответственно).
Усиление июльской активности покупателей на московской «вторичке» привело к коррекции ключевых показателей в сегменте. Так, средний срок экспозиции в июле снизился до 55 дней против 63 дней месяцем ранее. Для информации: с 2014 года это первый случай сокращения среднего срока экспозиции на вторичном рынке в период с июня по июль, ранее данный показатель традиционно возрастал, максимально — на 10 дней в 2016-м, с 74 дней в июне до 84 дней в июле. Кроме того, в Департаменте вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость констатируют повышение конвертации звонков в просмотры, а последних — в авансы. Так, по отношению к июлю 2018-го количество звонков, приводящих в итоге к просмотру потенциальными покупателями жилья, увеличилось на 30%, также на треть улучшилась статистика результативных просмотров, после которых были внесены авансы. Благодаря этому, несмотря на тенденцию уменьшения числа звонков и просмотров за год, количество сделок в июле максимально приблизилось к значениям годичной давности.
В прошлом месяце в сегменте вторичного жилья столицы был установлен еще один рекорд: доля сделок с дисконтом и средний размер скидки возросли до максимальных для 2019-го показателей — 79% и 5,6% соответственно (напомним, в июне они были равны 75% и 5,1%). Объем сделок с превышением первоначальной цены предложения за месяц упал с 15% до 10%. В последний раз доля сделок с дисконтом была больше нынешнего уровня как раз в июле минувшего года и составляла 83%, затем она резко пошла на убыль. Скидки равнялись тогда в среднем 6,8%, а объем операций по купле-продаже вторичного жилья с премией не превышал 6%. В ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что динамика показателей в нынешнем июле объясняется поведением собственников жилья: проявив готовность к торгу, они получили возможность быстрее продать квартиру на обычно малоактивном летнем рынке.
По наблюдениям специалистов Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, в августе спрос в сегменте продолжает оставаться на высоком для 2019-го уровне: первая неделя месяца по числу внесенных авансов даже обогнала аналогичный период активного 2018 года — на 10%, однако на второй неделе это преимущество было нивелировано. В результате по данному показателю первые две недели августа нынешнего года и минувшего сравнялись, и это позволяет экспертам компании говорить о том, что увеличение спроса в летний период не является предпосылкой к значительному росту рынка с началом делового сезона (наподобие покупательского бума осенью прошлого года).
