В ЮАО и ВАО за год зафиксирован наибольший рост стоимости «квадрата» на вторичном рынке – 15,4% и 14,4% соответственно

В ИНКОМ-Недвижимость проследили за продолжающимся приростом средней стоимости предложения 1 кв. м на вторичном рынке недвижимости старой Москвы: на данный момент она находится на рекордно высоком уровне — 208 тыс. рублей (+16,4% за год). Причем к изменению данного показателя привело не только существенное увеличение покупательской активности в прошлом году (в настоящее время спрос, наоборот, пошел на спад), но и вымывание из экспозиции наиболее демократичных по цене объектов — до 15 млн рублей. В результате если год назад такие лоты занимали на «вторичке» столицы долю в 61%, то сейчас — лишь половину. Вместе с тем, значительным остается число продавцов, сильно переоценивающих свою недвижимость, — 50% от общего количества собственников. Наибольшее увеличение стоимости предложения вторичного жилья за год среди прочих столичных округов наблюдается в ЮАО (+15,4%), следом идут ВАО (+14,4%) и СЗАО (+14,3%). В ЮАО и ВАО рост цен объясняется наличием большого числа наиболее доступных объектов (стоимостью до 15 млн рублей), крайне востребованных сейчас у покупателей, — их доля составляет здесь 72%. А в СЗАО темпы строительства достигают больших масштабов, что закономерным образом отражается на объемах первичного жилья, попадающего на «вторичку» (причем в основном это квартиры комфорт-класса и выше), — подобный процесс и способствует увеличению усредненных ценовых показателей.

Кроме того, в рамках данного исследования специалисты ИНКОМ-Недвижимость обратили внимание на то, что беспрецедентная активность застройщиков на московском рынке недвижимости и связанный с этим постепенный переход нового жилья во вторичный сегмент приводят к росту среднего метража квартир на «вторичке» — за год на 8,5%, с 59 кв. м до 64 кв. м.

Согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, по итогам января усредненная стоимость предложения 1 кв. м на рынке вторичного жилья в старой Москве находилась на отметке 206,3 тыс. рублей, что было рекордным значением с 1991-го. С начала года ее колебания были незначительными: так, в феврале цена 1 кв. м снизилась на 0,6%, до 205,1 тыс. рублей, однако уже в следующем месяце она выросла на 1,4%, до 208 тыс. рублей. Для сравнения — в прошлом марте средняя стоимость вторичного «квадрата» была равна 178,7 тыс. рублей, т. е. к текущему моменту этот показатель поднялся на 16,4%. При этом в нынешнем году специалисты компании не ожидают значительного повышения или падения уровня цен по рынку в целом.

В ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что на рост стоимости вторичного жилья повлияло, во-первых, прошлогоднее увеличение спроса (активность покупателей достигла пика в осенние месяцы, после чего начала заметно ослабевать). Во-вторых, уход с рынка наиболее бюджетных лотов. В условиях покупательского бума большинство операций по купле-продаже недвижимости происходило в массовых ценовых сегментах до 15 млн рублей (а в особенности — до 10 млн рублей). В итоге на данный момент объекты стоимостью до 15 млн рублей занимают чуть больше половины экспозиции на столичной «вторичке» — 50,2%, тогда как доля дорогостоящего предложения — лишь немногим меньше, соответственно 49,8%. Сложившаяся ситуация является нетипичной для сегмента: к примеру, в марте прошлого года перевес на стороне первой ценовой категории был ощутимо большим — 61% против 39%. Кроме того, на московской «вторичке» половина собственников от общего числа продавцов сильно завышает стоимость выставляемых квартир.

Специалисты Аналитического центра и Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость сравнили между собой среднюю цену предложения 1 кв. м на разных территориях столицы — годом ранее и на текущий момент. По результатам исследования был составлен рейтинг столичных округов с наибольшей ценовой динамикой.

ТОП-3 округов старой Москвы с наибольшим ростом средней стоимости предложения 1 кв. м на рынке вторичного жилья

Округ	Цена 1 кв. м, март-2018, тыс. руб.	Цена 1 кв. м, март-2019, тыс. руб.	Изменение, %
ЮАО	145,2	167,6	+15,4%
ВАО	144,4	165,2	+14,4%
СЗАО	166,1	189,9	+14,3%

Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость

Комментирует Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость: «Факторы, оказавшие заметное влияние на рост заявленных цен в этих локациях, сильно различаются. Так, увеличение стоимости „вторички“ в ЮАО и ВАО связано главным образом с тем, что здесь к продаже представлено более бюджетное жилье, чем в престижных округах столицы. На волне ажиотажного интереса к таким объектам часть собственников решила, что это позволяет им выставить более высокий ценник. В случае с более престижным СЗАО увеличение стоимости обусловлено качественным обновлением жилищного фонда в локации: в результате активного строительства здесь первичная недвижимость с высокими потребительскими характеристиками со временем переходит на „вторичку“. Причем если в ЮАО и ВАО преимущественно появляются проекты масс-маркета, то в СЗАО на „первичке“ преобладают ЖК классом выше».

Статистика Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость показывает, что ЮАО и ВАО продолжают оставаться локациями, пользующимися неизменной популярностью среди покупателей экономичного жилья: в указанных округах 72% объектов продаются по цене до 15 млн рублей. В СЗАО таких лотов гораздо меньше — немногим более половины, 54%.

В ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что колоссальный рост объемов строительства жилья в столице за последнее десятилетие привел к качественным изменениям условий проживания части населения: по оценкам аналитиков компании, сейчас в разных округах от четверти до трети жилфонда — современные дома, возведенные в этот период. Поступательный переход недвижимости с «первички» на «вторичку» влияет, впрочем, не только на повышение цен, но и на увеличение средней площади вторичного жилья. Так, по данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, если год назад усредненный метраж квартир на вторичном рынке был равен 59 кв. м, то к нынешнему моменту он вырос на 8,5%, до 64 кв. м