Весенние тренды-2018 на рынке новостроек Подмосковья

Согласно исследованиям Департамента новостроек и Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на первичном рынке жилья Подмосковья самыми востребованными, как и год назад, вновь стали объекты комфорт-класса — сегодня их выбирают 48% покупателей: в начале 2018-го лидерство принадлежало лотам категории «стандарт» с 55% от общего объема спроса. Абсолютными чемпионами по популярности (72% спроса и 78% предложения) являются объекты без отделки. На долю квартир в домах на средней стадии строительства приходится 76% спроса против 6% годом ранее, рост — в 12,7 раза; покупательский интерес к жилью «на уровне котлована» в годовом выражении упал почти в 6 раз.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в составе предложения первичного жилья по классовости в Московской области традиционно превалируют объекты категории «стандарт» — сейчас на них приходится 56% от общего объема (год назад картина была аналогичной — 57%, а в начале 2018-го — 59%). Лоты комфорт-класса составляют 36% (годом ранее меньше — 31%, в начале текущего года — 30%), квартиры уровня «бизнес» — не более 8% (год назад — 12%, в начале нынешнего года — 11%).

Покупательские предпочтения в отношении объектов разной ценовой категории на рынке новостроек Подмосковья за прошедший год менялись неоднократно. Так, в январе текущего года драйверами спроса являлись лоты уровня «стандарт» с 55% от общего объема, 38% приходилось на квартиры комфорт-класса и не более 7% — на «бизнес». В настоящее время, как и в марте—апреле 2017 года, самое популярное среди покупателей — жилье комфорт-класса: его доля равна 48% спроса (год назад — 46%); квартиры категории «стандарт» сегодня востребованы у 46% покупателей (годом ранее — у 43%); лишь 6% спроса приходится на объекты бизнес-класса (год назад — 11%).

Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, комментирует: «В настоящее время вся страна находится под влиянием экономического кризиса, но в различных регионах и локациях оно проявляется по-разному. Например, если в Москве платежеспособность выше и покупатели могут позволить себе увеличение бюджета для приобретения жилья с более высокими качественными характеристиками, то в Подмосковье основной критерий выбора — ценовая доступность. Существенная часть потенциального спроса в области сконцентрирована на объектах низшей ценовой категории, однако в составе предложения — значительный объем лотов комфорт-класса, при этом застройщики для привлечения внимания к ним предлагают бонусы и скидки. Таким образом, число продаж внутри классов жилья колеблется — лидеры по востребованности меняются местами».

Специалисты ИНКОМ-Недвижимость выяснили, что на первичном рынке Подмосковья квартиры без отделки сегодня являются абсолютными лидерами как спроса, так и предложения: 78% объектов в экспозиции и 72% приобретенных квартир — без ремонта. Соответственно, 28% спроса и 22% предложения приходятся на лоты с отделкой от застройщика. В течение всего отчетного периода данная тенденция сохраняется.

«Отделка от застройщика всегда увеличивает стоимость объекта, — объясняет Дмитрий Таганов. — Конечно, цена зависит от многих факторов, таких как габариты квартиры, класс отделочных материалов, категория ремонта („под чистовую отделку“, „под ключ“). В среднем разница стоимости квартиры уровня „стандарт“ с отделкой и без нее составляет 10 тыс. рублей за 1 кв. м. Поскольку в Подмосковье ценовая чувствительность покупателей выше, чем в столице, областные проекты с жильем без отделки превалируют — как в составе спроса, так и в составе предложения, ведь застройщики закономерным образом руководствуются предпочтениями покупательской аудитории. При этом немногие покупатели учитывают, что самостоятельное проведение ремонта в итоге обойдется им существенно дороже, нежели отделка от застройщика. По наблюдениям девелоперов, многие потребители склонны с недоверием и настороженностью относиться к предложению с готовым типовым ремонтом, считая, что личный выбор и контроль приобретения отделочных материалов и проведения работ позволит сэкономить. Хотя практика показывает, что ожидания и реальность в данном случае могут очень разниться».

В этом году на массовом первичном рынке Московской области наибольшей популярностью пользуются квартиры в домах на средней стадии строительства — этапе монтажа этажей. На их долю приходится 76% спроса против 6% весной 2017-го, рост — в 12,7 раза. Приобретение объектов «на уровне котлована» в настоящее время интересует не более 16% подмосковных покупателей, год назад их было 94%, снижение — в 5,9 раза. Объекты высокого уровня готовности — на стадии отделки помещений, а также во введенных в эксплуатацию проектах — сегодня популярны у 8% покупателей в области, годом ранее востребованность была практически нулевой.

Дмитрий Таганов поясняет: «Перераспределение покупательских предпочтений обусловлено, в том числе, растущей в период кризиса потребностью в обеспечении безопасности финансовых вложений и минимизации рисков, связанных с выбором застройщика. Но основной причиной роста популярности жилья в новостройках на этапе возведения этажей можно назвать сокращение ценовой разницы по мере возведения корпуса. Если раньше разрыв в стоимости квартиры в доме на уровне котлована и на завершающем этапе строительства составлял примерно 20%, то сегодня дельта заметно снижается, а в некоторых проектах девелоперы совсем отказываются от удорожания. Таким образом, доступность жилья на среднем уровне строительства растет. Учитывая, что у покупателей квартир массового сегмента велики опасения недостроя, для них разумнее выбирать те ЖК, где активно ведется возведение корпусов и очевидна динамика строительства».