Вот новый поворот: актуальный спрос на московском вторичном рынке жилья возрос на 20 %, а объем предложения сократился на 19,5 % относительно января прошлого года

В январе 2018 года актуальный спрос (количество финансовых обязательств о приобретении объекта) на московском вторичном рынке жилья оказался на 20% выше, чем год назад, — следует из статистики ИНКОМ-Недвижимость по итогам прошедшего месяца. Одновременно на те же 20% в годовом выражении сократился объем эксклюзивных предложений в портфеле компании. По статистике в целом по рынку количество выставленных на продажу квартир снизилось за тот же период на 19,5%. Следствием указанных разнонаправленных тенденций является уменьшение срока экспозиции ликвидной жилплощади: эти варианты сейчас находят покупателя в среднем в течение двух недель (год назад ¬- около месяца). Вдвое по сравнению с прошлым январем сократилось количество просмотров до принятия потенциальным покупателем решения о покупке — год назад, прежде чем определиться, люди в среднем смотрели 20 квартир, сегодня — 10–12. В результате изменения поведения участников рынка уменьшился разрыв между объемом спроса и предложения на московской «вторичке»: в профильном департаменте компании подсчитали, что сейчас количество экспонируемых квартир превышает покупательскую потребность в 3 раза; в январе 2017 года отмечался четырехкратный перевес.

По итогам прошедшего января объем предложения вторичного жилья в портфеле ИНКОМ-Недвижимость составил 7410 объектов. Это на 7,9% меньше, чем в предшествующем декабре (8049 объектов), и на 20% меньше, чем в январе 2017 года (9257 объектов). Динамика изменения количества «эксклюзивов» в базе данных вторичного жилья, продажу которого ведет компания, представлена на рис. 1.

Рис. 1. Объем предложения московского вторичного жилья в базе данных ИНКОМ-Недвижимость

Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость

Снижение в январе (по сравнению с декабрем) количества объектов, представленных компанией к продаже, — традиционное явление, обусловленное, прежде всего, особенностями договорных отношений (в нынешнем году отрицательная коррекция за указанный период — лишь немногим больше, чем в 2017 и 2016 гг.: -7,5% и -7,1% соответственно). Как правило, договоры на предоставление услуг, связанных с реализацией недвижимости, заключаются до конца года, и, соответственно, в январе стороны принимают решение о продлении или прекращении сотрудничества. Окончание совместной деятельности, естественно, приводит к несколько большему, чем в остальные месяцы, оттоку объектов (однако практика показывает, что часть продавцов возвращается уже в феврале, после небольшой паузы).

Однако в динамике изменения объема предложения интерес вызывает не месячная коррекция, а ощутимое сокращение показателей в годовом выражении. Тенденция, отмеченная внутри компании, подтверждается статистикой в целом по вторичному рынку жилья столицы. По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, с начала прошлого года объем предложения в рассматриваемом сегменте сократился на 19,5% (с 40 404 объектов в январе 2017-го до 32 514 объектов по итогам минувшего месяца). Последовательность годовой коррекции объема экспонируемого вторичного жилья в Москве представлена на рис. 2 — очевидно, что она не противоречит картине изменения количества «эксклюзивов» в ИНКОМ-Недвижимость.

Рис. 2. Объем предложения на вторичном рынке жилья Москвы (без учета ТиНАО)

Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость

Примерно вдвое с января 2017 года сократилось количество просмотров объектов до принятия потенциальным покупателем решения о приобретении жилплощади (внесения предоплаты). В настоящее время этот показатель составляет в среднем 10–12 объектов против 20 год назад. Данная динамика — следствие ускорившегося товарооборота в сегменте столичной «вторички»: после почти трехлетнего «ледникового периода» на рынке, когда бизнес-процессы на нем оказались крайне замедленными и позволяли покупателям не торопиться с выбором жилья, последние снова оказались в ситуации, мотивирующей их на оперативное принятие решения о покупке.

«Сейчас у людей больше нет возможности просматривать по 20 вариантов „на всякий случай“ в уверенности, что первый понравившийся их все равно дождется. Скорее всего, уже не дождется. В настоящее время не составляет проблемы реализовать квартиру „без минусов“ по цене, среднерыночной для соответствующей категории объектов. Еще в середине прошлого года и это было непростой задачей, на решение которой требовалось потратить в среднем месяц. Сегодня ликвидные объекты находят покупателей примерно в течение двух недель», — комментирует изменившуюся ситуацию директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Как следствие, уменьшилось количество «туристов» — потенциальных покупателей с завышенными ожиданиями, численность которых особенно возросла в первой половине прошлого года. Их отличало очевидное злоупотребление благоприятной для приобретения недвижимости ситуацией и готовностью значительной части продавцов к торгу: понятие «торг» в данном случае воспринималось превратно — собственникам делались предложения, которые в лучшем случае можно было бы назвать абсурдными.

Сергей Шлома отмечает, что к настоящему моменту ситуация на рынке изменилась: «Тех, кто приходил на просмотр условной квартиры за 15 млн руб. и предлагал купить ее за 10 млн, вызывая у продавца, в зависимости от его темперамента, недоумение или зубовный скрежет, стало вдвое меньше. Да и большинство покупателей чувствует, что прежнего изобилия времени у них больше нет. Еще летом прошлого года можно было присмотреть жилплощадь, вернуться к этому варианту через два месяца и спросить: „Ну как, вы цену снизили?“ — и, скорее всего, собственник действительно уже продавал квартиру дешевле. Сегодня так не получится: позвоните через неделю после просмотра объекта, и очень вероятно, что она окажется проданной. Покупатели сейчас находятся в легком недоумении от этой ситуации — они отвыкли от нее за три года».

Главный фактор, который привел к описанным изменениям, — увеличение покупательской активности на вторичном рынке жилья. По оценке ИНКОМ-Недвижимость, актуальный спрос в этом сегменте (количество финансовых обязательств о приобретении объекта) в нынешнем январе оказался на 20% выше, чем год назад. Такая динамика — не сиюминутный всплеск потребительского интереса, а результат действий покупателей в течение четырех последних месяцев и — как полагают в компании — начало формирования новой конъюнктуры в сегменте московской «вторички».

«Вплоть до осени прошлого года мы наблюдали последовательное снижение показателей покупательской активности в годовом выражении. В октябре и ноябре ситуация изменилась — в это время на рынке отчасти реализовался отложенный спрос, накопленный с расчетом на снижение цены к концу года. Декабрь подтвердил этот тренд — до последних дней месяца рынок работал в „штатном режиме“, невзирая на приближающиеся праздники: поступали звонки, оформлялись договоры о предоплате. Активность покупателей в январе 2018 года превзошла декабрьскую статистику на 5%. В ближайшие месяцы мы ждем укрепления тенденции — постепенного нарастания спроса и сокращения объема предложения на московском вторичном рынке жилья», — заключает Сергей Шлома.