За четыре года объем предложения на «вторичке» Москвы уменьшился на четверть, заметнее всего – в ценовой категории «от 10 до 15 млн рублей»

В ИНКОМ-Недвижимость провели исследование изменений в объеме предложения на вторичном рынке жилья старой Москвы за последние четыре года в границах разных ценовых категорий (начиная от 5 млн рублей и с аналогичным шагом). В целом данный показатель на «вторичке» за это время уменьшился: согласно данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, если в апреле 2014-го он составлял 41 267 лотов, то к нынешнему моменту сократился до 31 701 лота, т. е. на 23,2%. Объем предложения в ценовой категории жилья «от 10 до 15 млн рублей» уменьшился значительнее, чем в остальных — на 3,1 п.п., с 22% до 18,9% от общей экспозиции. А доля самых дорогих объектов (стоимостью от 30 млн рублей и больше) за отчетный период показала наибольший рост — на 2,5 п.п., с 15% до 17,5% от общей экспозиции. Причины ощутимых изменений именно в этих категориях — не только особенности экономической ситуации последних лет, но и типичные поведенческие характеристики владельцев жилья разных ценовых сегментов. Так, если часть собственников лотов ценой от 10 до 15 млн рублей все же готова была ради привлечения покупателей уменьшить продажную стоимость своей жилплощади и даже перейти в более низкую ценовую категорию, то состоятельные продавцы высокобюджетных объектов могут позволить себе и дальше ждать подходящего покупателя, не снимая лот с продажи (чтобы, например, сдавать квартиру в аренду) и не снижая цену предложения. Кроме того, проанализировав указанные ценовые категории жилья, специалисты ИНКОМ-Недвижимость выяснили, что среди лотов стоимостью от 10 до 15 млн рублей наибольшую долю занимают 3-комнатные квартиры (49%), а в наиболее дорогом сегменте — 4- и более комнатные квартиры (60%).

Округа столицы с наибольшим сокращением экспонируемых вторичных объектов стоимостью от 10 до 15 млн рублей, 2014-2018 гг. 

Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость

Комментирует Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость: «На вторичном рынке столичного жилья в средних ценовых категориях — до 15 млн рублей — к продаже представлено наибольшее количество лотов, причем как четыре года назад, так и сейчас. На заметное сокращение предложения таких объектов — в категории „от 10 до 15 млн рублей“ на 34% в абсолютных цифрах — повлияло, на наш взгляд, несколько факторов. Начнем с того, что эти квартиры пользовались спросом у покупателей, которые первоначально планировали приобрести более дорогое жилье, но из-за ухудшившегося в период кризиса материального положения не смогли себе этого позволить. Кроме того, в рамках данной ценовой категории мы наблюдали отток объектов из экспозиции — некоторые продавцы, выставлявшие свою собственность на рынок по завышенной, докризисной, стоимости, устав за два-три года от необходимости торга и ожидания идеального покупателя, снимали жилплощадь с продажи (решив, к примеру, сдавать ее в аренду). При этом среди владельцев лотов, относящихся к сегментам „премиум“ и „элит“, подобная модель поведения почти не встречается. Это состоятельные люди, и они могут позволить себе ждать сколь угодно долго, не снижая цены и не снимая лот с экспозиции. Что же касается собственников объектов из средних ценовых категорий, решивших ускорить процесс продажи и снизить стоимость жилплощади, то зачастую им приходилось идти на весьма значительные уступки. Напомню, что, согласно нашим исследованиям, за последние четыре года стоимость реализации вторичных объектов в Москве упала в среднем на 23%. И в результате после сокращения (в большинстве случаев — ступенчатого) цены предложения эти объекты „снижаются“ до более бюджетной категории — например, переходят из группы „от 10 до 15 млн рублей“ в „от 5 до 10 млн рублей“ и т. д.».

Согласно статистике ИНКОМ-Недвижимость, преимущественная часть объектов стоимостью от 10 до 15 млн рублей — 3-комнатные квартиры, их доля в рамках этой ценовой категории составляет 49%. Объем предложения 2-комнатных квартир равен 36%, 1-комнатных — 8%, меньше всего насчитывается 4- и более комнатных квартир — 7%.

В рамках категории «30+ млн рублей» за четыре года объем предложения в наибольшей степени увеличился в САО — в абсолютных цифрах на 17,6%, и в ЮАО — на 16,3%. Поясняет Дмитрий Таганов: «В период кризисного застоя на рынке недвижимости объекты из самой дорогой ценовой категории являются не самым ходовым товаром. А люди, которые могут позволить себе жилье по такой стоимости, предпочитают приобретать его в престижных локациях вроде ЦАО (там объем предложения указанных лотов за четыре года сократился на 4%) или ЗАО (там он уменьшился на 14%). И хотя в целом спрос на недвижимость в ЦАО за четыре кризисных года сократился, по нашим оценкам, на 25%, все равно есть определенная целевая аудитория потребителей, для которых принципиально важно приобрести жилье именно в центре: это покупатели-„локалы“, представители творческой элиты, миллениалы — амбициозные люди молодого и среднего возраста. Поэтому даже несмотря на существенно завышенную цену предложения объектов в ЦАО они продолжают раскупаться. А вот не такие престижные округа вроде САО и ЮАО пользуются у покупателей квартир стоимостью 30 и более млн рублей гораздо меньшим спросом, поэтому они и накапливаются здесь в объеме предложения. Также мы отмечаем любопытную особенность в поведении небольшого числа собственников наиболее дорогого жилья, все же согласившихся поначалу уменьшить стоимость предложения и даже перейти в другую ценовую категорию. Боясь продешевить, они при малейших положительных сдвигах в экономике из раза в раз возвращались к первоначальной стоимости предложения в надежде, что цены вот-вот пойдут вверх, и на их квартиру все равно найдется покупатель. В результате на фоне уменьшения за последние четыре года объема предложения на московской „вторичке“ в целом доля объектов ценой 30 и более млн рублей, наоборот, выросла».

Специалисты Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость подсчитали, что в сегменте «30+ млн рублей» 60% объектов — 4- и более комнатные квартиры, далее следуют 3-комнатные лоты с 30%. Доля 2-комнатных квартир равна 9%, имеются в этой категории и 1-комнатные объекты — 1%.