За первый квартал 2019 года на подмосковной «загородке» появился лишь один проект с застройкой, только каждый седьмой покупатель находит подходящий ему дом

Специалисты Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость исследовали, чем представлено сегодняшнее предложение на первичной «загородке» Подмосковья и как чувствуют себя девелоперы, у которых, с одной стороны, сейчас горячий сезон, а с другой — непрекращающийся кризис. Так, в первом квартале текущего года на рынок вышли 14 новых поселков, среди которых лишь один с застройкой. 72% загородной экспозиции занимают участки без подряда (УБП), в то время как жилья в высокой степени готовности насчитывается не более 5%. Как следствие, если изначально приобрести готовый дом хотят 80% клиентов, то реализовать задуманное удается лишь каждому седьмому. Дефицит привел к росту активности мелких девелоперских компаний, которые покупают участки в поселках и, застраивая их, продают в качестве готового жилья. Однако даже с учетом этой «ложки меда в бочке дегтя» состояние большинства девелоперов далеко от оптимального: только 10% из них чувствуют себя уверенно, половина же намерена покинуть рынок.

В настоящее время на первичном рынке загородной недвижимости Подмосковья в продаже находятся 54 948 объектов, что на 12% ниже показателей аналогичного периода прошлого года. Абсолютное большинство лотов — 72% — является УБП, 14% объектов — это квартиры в малоэтажных домах (МЖД), 7% предложения приходятся на коттеджи и столько же — на блокированную застройку, т. е. таунхаусы и дуплексы.

Если рассматривать экспонируемую недвижимость по классам, то 80% объектов принадлежат сегменту «эконом», 13% — комфорт-классу, 3% — «бизнесу» и 4% — высшим ценовым сегментам.

За первый квартал 2019 года на рынке появились 14 новых проектов, при этом лишь один из них имеет застройку — дуплексы, остальные же представляют собой земельные наделы. В первом квартале прошлого года результаты были почти аналогичны: тогда на рынок вышли 14 поселков, и только в одном был представлен формат МЖД.

«Стагнация является нынешней реальностью загородного рынка, — комментирует директор Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Антон Архипов. — Не только количество, но и качество нового предложения продолжает падать. Низкая платежеспособность населения, неработающее кредитование в сегменте строящихся домов и слабая девелоперская активность приводят к тому, что выходящие в течение года проекты с застройкой исчисляются единицами. Сегодняшний покупатель ищет загородное жилье, в которое можно быстро переехать или где можно хотя бы начать делать ремонт, однако таких лотов на „загородке“ сейчас не более 5%. В результате этого многие клиенты уходят на рынок новостроек».

«Поиск готового загородного жилья отличается любопытной арифметикой, — рассказывает руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. — Изначально желание приобрести готовый дом изъявляют около 80% клиентов. Однако с ходом поисков их становится уже 30%. Остальные, осознав сложности текущей рыночной конъюнктуры, расстаются с этой идеей: кто-то временно, а кто-то и навсегда. Находят подходящий объект и вовсе лишь 15% покупателей, т. е. примерно каждый седьмой. Если учесть, что выбора на „загородке“ становится все меньше, эта воронка скорее всего будет сужаться».

Впрочем, некоторые позитивные тенденции на рынке тоже есть: этой весной повысилась активность небольших девелоперских компаний, которые выкупают по 10–15 участков в поселках с коммуникациями, застраивают их и продают как готовое жилье.

«Доля этих игроков невелика, как и сами их проекты, однако для застоявшегося рынка важен любой позитивный сигнал, я бы назвал такой опыт „ложкой меда в бочке дегтя“, — замечает Антон Архипов. — На этом примере мы видим, что наиболее динамичные — в том числе благодаря своим скромным объемам — игроки рынка уже отреагировали на ситуацию с дефицитом готового жилья на „загородке“. Теперь бы хотелось, чтобы к ним присоединились более крупные компании».

Однако состояние большинства загородных застройщиков пока оставляет желать лучшего: половина из них намерена реализовать имеющиеся активы и покинуть рынок, 40% остаются в отрасли, но не предпринимают активных действий, и только 10% чувствуют себя вполне уверенно.

«Компании, которые реализуют земельные участки, нередко пытаются вовлечь покупателя в процесс строительства, — рассказывает Антон Архипов. — Например, уговаривают клиента заключить договор на возведение фундамента, убеждая, что остальные вопросы можно решать поэтапно, не беспокоясь о нехватке у него средств. Стоит ли говорить, что в большинстве случаев на фундаменте строительство и заканчивается — вместе с деньгами покупателей».

При этом случаи перехода застройщиков в более низкие ценовые сегменты весьма редки. «Для девелоперов этот вопрос сегодня неактуален, — считает Дмитрий Таганов. — Миграция была распространена в 2008—2009 гг., когда начал развиваться формат УБП и застройщики стали переформатировать свои проекты с понижением класса. Сейчас же куда важнее найти нишу, в которой компания сможет предложить качественный продукт по адекватной стоимости».

Хотя весна и лето традиционно считаются наиболее активным периодом для загородных девелоперов, фактор сезонности с каждым годом все сильнее проигрывает факторам наличия средств и рентабельности бизнеса. «Существенного прироста предложения в ближайшие месяцы мы точно не увидим, — прогнозирует Дмитрий Таганов. — И если посмотреть, как снижаются годовые темпы выхода новых поселков, а они, напомню, с каждым годом уменьшаются примерно на 20%, то я бы не рассчитывал на положительную динамику и в рамках всего 2019-го. Застройщикам сегодня нечего вкладывать в создание готовых загородных проектов, а те, у кого средства есть, все чаще выбирают новостройки или коммерческую недвижимость».