С 2020 года на вторичке старой Москвы цена 1 кв. м выросла на 30%, в ТиНАО на 40%, этой весной около 40% квартир продаются со снижением стоимости

В Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость рассмотрели динамику средней цены квадратного метра на вторичном рынке старой Москвы и ТиНАО с 2020 г.: за 4 года прирост составил 29,7% и 40,1% соответственно. Ценовой максимум в старых границах города был зафиксирован в марте 2022 г. С начала этого года отмечается незначительная положительная динамика средних показателей, которую эксперты объясняют вымыванием из экспозиции наиболее экономичных лотов.

Практика сделок показывает, что 40% объектов реализуются с небольшим снижением цены, свидетельствуют специалисты направления «Вторичный рынок» ИНКОМ-Недвижимость. Спрос в марте повысился на 10% от февральского значения, но в годовом выражении проиграл 25%. По количеству авансов и сделок I квартал 2024 г. отстал от IV квартала 2023 г. на 43%, а от I квартала 2023 г. на 23%. В апреле реализованный спрос будет на ¼ ниже, чем в апреле 2023 г., прогнозируют в компании.

За 4 года на вторичном рынке старой Москвы средняя цена квадратного метра увеличилась на 29,7% — с 217,4 тыс. руб. в марте 2020 г. до 282 тыс. руб. в марте 2024 г. В ТиНАО за это время прирост составил 40,1% — с 147,5 тыс. руб. до 206,6 тыс. руб., подсчитали специалисты Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость.

«В Новой Москве средняя цена метра увеличилась сильнее, это объясняется, во-первых, тем, что в локациях со сравнительно низкой стоимостью жилья есть больший потенциал для подорожания. Во-вторых, в ТиНАО ведется активное строительство, соответственно, и вторичный рынок пополняется новыми современными объектами, а они дороже, чем предложение в старом жилом фонде.

За рассматриваемый период в старой Москве пиковое значение средней цены — 286,7 тыс. руб. — зафиксировано в марте 2022 г. После увеличения ключевой ставки ЦБ до 20% (28.02.2022) и, как следствие, роста рыночных ипотечных ставок до заградительных, ипотечные покупатели стремились успеть провести сделки, оформляя ранее одобренные кредиты по прежним ставкам — ажиотажный спрос способствовал повышению цен. Уже с апреля 2022 г. спрос стал ослабевать под влиянием внешних социально-экономических факторов, даже несмотря на снижение ключевой ставки и рост доступности ипотеки. 2023 г. ознаменовался неоднократным ужесточением условий жилищного кредитования, что снова заставило покупателей активизироваться, чтобы взять кредиты по старым ставкам. Экономичные варианты быстро распродавались, соответственно, в экспозиции оставалось более дорогое жилье, и средний ценовой показатель незначительно вырос. Аналогичная ситуация складывается в этом году», — отмечает Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость.

По данным АЦ ИНКОМ-Недвижимость, на вторичном рынке старой Москвы среднестатистический квадратный метр по итогам марта 2024 г. оценивается в 282 тыс. руб. — за первый квартал он подорожал на 0,9%, по отношению к показателю марта 2023 г. на 2,3%. Средняя стоимость квартиры 14,60 млн руб., за первый квартал +1,3%, за год +1,9%.

На вторичном рынке Новой Москвы средняя цена 1 кв. м составляет 206,6 тыс. руб. — за первый квартал этого года повышение на 0,6%, за год на 2,4%. Квартира в среднем стоит 10,02 млн руб. — за первый квартал +0,6%, за год +1,3%.

Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» ИНКОМ-Недвижимость:

— Несмотря на положительную динамику среднестатистических показателей, практика сделок показывает, что стоимость конкретных объектов не растет, напротив, уже наметилась тенденция снижения. Порядка 40% объектов реализуются с небольшим удешевлением — в среднем на 2%, и в дальнейшем цены будут плавно сокращаться примерно на 1% в месяц.

Однако есть объекты, которые востребованы всегда, они продаются быстро и не дешевеют ни при каких обстоятельствах — это квартиры без недостатков, с хорошими планировками и качественным ремонтом, в популярных локациях, в массовом сегменте таких примерно 10%.

Что касается общего спроса на вторичном рынке Москвы: нынешний март по количеству сделок на 25% проиграл прошлогоднему. Если рассматривать динамику поквартально, то мы увидим, что в I квартале 2024 г. число авансов и сделок снизилось на 43% по отношению к показателю IV квартала 2023 г. и на 23% к показателю I квартала 2023 г.

Активность рынка в конце прошлого года обусловлена изменениями кредитной политики и сохранением возможности взять ипотеку по старым ставкам — тогда рынок находился в некоем переходном периоде. Январь по спросу был провальным, но уже в феврале ситуация начала выправляться. В первой половине марта вновь произошел спад, а во второй количество запросов выросло на 20%. В целом результаты марта на 10% лучше февральских.

По нашим прогнозам, спрос в апреле будет на 25% ниже, чем в апреле 2023 г. По-прежнему дорогая ипотека является основным сдерживающим фактором на вторичном рынке. В целом описать ситуацию можно одним словом — затишье.