«Загородка» «новой Москвы»: спрос в целом снизился на треть, при этом востребованность «малоэтажек» выросла в два раза

Специалисты Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость проанализировали, как присоединение «новой Москвы» повлияло на рынок загородного жилья, и какие изменения на этой территории он претерпел за последнее время. Данные аналитического отчета свидетельствуют о том, что экономкласс поступательно завоевывает загородный рынок «новой Москвы», вытесняя с него «комфорт» и «бизнес».

Новый облик Москвы
В июле 2012 года к Москве присоединили 148 тысяч гектаров новых земель, в результате чего площадь мегаполиса выросла более чем в два раза. Первая реакция потенциальных покупателей недвижимости на эту новость была позитивной, к тому же осуществление проекта сначала не вызвало скачка цен. Это объяснялось в том числе тем, что власти сразу предупредили о неутвержденном на тот момент генплане территории. Впрочем, через год с небольшим цены начали расти, а генплан не утвержден до сих пор.

Предложение: «малоэтажка» выросла
Если сравнивать четвертый квартал 2015 года с аналогичным периодом 2011-го, когда Москва еще находилась в своих прежних границах, то количество объектов в предложении стало на 12% больше, тогда как число поселков снизилось на 7%, что объясняется финальной стадией реализации ряда проектов.

Самый значительный рост показали малоэтажные жилые дома: если в 2011 году их доля насчитывала 11% от общего объема предложения, то в прошлом году — уже 36%. Эта тенденция закономерна: присоединив новые территории к столице, власти объявили, что будут застраивать их преимущественно жильем такого типа. Положительную динамику продемонстрировали и дуплексы — с 3% до 7%.

Тем временем доля коттеджей, таунхаусов и участков без подряда в общем объеме загородных объектов упала — до 9%, 18% и 30% соответственно.

Цена предложения: только дуплексы идут вниз
За рассматриваемый период средняя стоимость предложения загородного жилья в «новой Москве» уменьшилась на 15,3% — до 12,7 млн руб. Однако показательнее будет проанализировать картину рынка по форматам.

Так, можно заметить, что корректировка цены произошла во многом благодаря резкому удешевлению дуплексов — с 20,4 млн руб. до 11,9 млн руб., т. е. на 41,7%. Другие же форматы показали заметный рост. У коттеджей и таунхаусов он достиг отметки 19% (43,7 млн руб. и 13,1 млн руб. соответственно), в случае с участками без подряда — 27% (9,2 млн руб.). Цена предложения на малоэтажные дома колебалась чуть меньше: она выросла на 9%, составив 7,7 млн руб.

Средняя стоимость объектов по классам претерпела ощутимые изменения только в сегменте «бизнес»: жилье данной категории подорожало на 17% — до 17,9 млн руб.

Спрос на «эконом» растет, в лидерах — «малоэтажка»
В целом спрос на загородное жилье в «новой Москве» снизился за последние четыре года на 32%. Самым заметным падением отметились участки без подряда — с 47% до 34%, и таунхаусы — с 20% до 8%. На этом фоне показатели продаж малоэтажных домов выглядят особенно значительно: спрос покупателей на них увеличился ровно в 2 раза и составил 48% (в 2011 году он равнялся 24%).

Последовательно наращивает свое лидерство экономкласс — 77% сделок в четвертом квартале 2015 года против 55% в том же периоде 2011. И без того невысокий спрос на объекты других классов переживал двукратное снижение: с 21% до 10% в сегменте «комфорт», и с 17% до 8% в сегменте «бизнес».

Классы «премиум» и «де люкс» не продемонстрировали серьезных изменений с точки зрения объемов продаж. Таким образом, становится очевидно, что укрепляющееся доминирование экономкласса осуществляется за счет поглощения долей «комфорт» и «бизнес».

Стоимость покупки: коттеджи стали дороже почти на 50%
Объяснение роста спроса в сегменте «эконом» вообще и в формате «малоэтажек» в частности необходимо искать, прежде всего, в размере бюджета покупателя — цена по-прежнему остается одним из самых весомых аргументов при принятии решения о покупке.

В среднем цена реализации загородной недвижимости в «новой Москве» увеличилась на 22,2% — с 4,9 млн руб. в четвертом квартале 2011 года до 6,3 млн руб. в аналогичном периоде 2015-го.

Больше всего подорожали коттеджи: их стоимость реализации возросла на 48,5% и составила 29,3 млн руб. Серьезный рост цен отмечен в форматах таунхаусов — 25,5% (9,4 млн руб.) и участков без подряда — 17,6% (3,4 млн руб.). Формат малоэтажных домов ценовых колебаний не продемонстрировал, их чек покупки остался на уровне 3,3 млн руб. Дуплексы подешевели: средняя стоимость реализации в данном формате упала на 25,2%, остановившись на отметке в 17,8 млн руб.

Если проанализировать цены в различных классах, то очевиден подъем во всех категориях. Тут заметна прямо пропорциональная зависимость: чем бюджетнее был объект, тем меньше возросла его стоимость. Так, самое незначительное подорожание зафиксировано в сегменте «эконом»: цена жилья в нем по-прежнему составляет чуть больше 3 млн руб. Жилье комфорт-класса стало стоить 6,2 млн руб. (рост 17,7%), бизнес-класса — 11 млн руб. (рост 45,5%). А вот в сегменте «премиум» цены подскочили в 4 раза — до 36,5 млн руб.

Направления: Калужское шоссе в фаворе
Руководитель офиса «Беляево» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Мокшин отмечает: «Если говорить о спросе, то большей популярностью у покупателей пользуется Калужское шоссе. Оно удачно расположено, не загружено промышленными конгломерациями, там преобладает именно жилищная застройка. Киевское направление выбирают реже».

Мнение эксперта подтверждают цифры: в конце 2015 года спрос на Калужское шоссе составил 56%, четыре года назад он был равен 48%. Цена реализации находящихся на нем объектов увеличилась на 22%, достигнув отметки 5,9 млн руб. Киевское направление, напротив, показало падение и спроса — с 44% до 26%, и цен — на 7%, до 4 млн руб.

Риски и выгоды
«Главный риск приобретения загородной недвижимости в „новой Москве“ — неутвержденный генплан, — комментирует Дмитрий Мокшин. — На присоединенных территориях идет активное строительство, только в прошлом году в план развития земель до 2025 года было внесено несколько изменений. Прибавляются транспортные развязки, дороги между населенными пунктами, и где они пройдут, пока точно неизвестно».

«Застройщикам приходится пересогласовывать с московскими властями всю разрешительную документацию, а на это требуется время», — дополняет коллегу руководитель офиса «Проспект Вернадского» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Сергей Цывин.

В чем эксперты солидарны, так это в плюсах покупки недвижимости в «новой Москве». Дмитрий Мокшин отмечает: «Москва взяла на себя обязательства по развитию коттеджных поселков и садовых товариществ на новой территории: там прокладывают дороги, инженерные сети, чтобы населенные пункты выглядели достойно на фоне города. Улучшается транспортная доступность района и качество жизни тех, кто владеет там жильем».
«Основная выгода от покупки загородной недвижимости в „новой Москве“ — гарантированное развитие территории и появление новой современной инфраструктуры», — подытоживает Сергей Цывин.