«Загородка» Подмосковья: не поспешишь – людей насмешишь!

В Департаменте загородной недвижимости и Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость рассказывают о динамике цен на «загородке» Московского региона, дают прогнозы на следующий сезон и объясняют, почему желающим продать свою «вторичку» надо делать это как можно быстрее.

Одной из наиболее ярких характеристик сегодняшнего рынка загородной недвижимости является значительный разрыв между ценами предложения и реализации. Такая ситуация свойственна как первичному, так и вторичному сегменту. Однако за последний год положение дел на «первичке» определенно улучшилось: если во втором квартале 2016 года средняя стоимость предложения была равна 7,56 млн руб., а средняя стоимость реализации — 4,02 млн руб., т. е. разница в ценах достигала 46,8%, то в нынешнем году она уменьшилась до 8,6%. Сейчас первичные объекты выставляются в среднем за 6,4 млн руб., а приобретаются за 5,85 млн руб. Во многом это объясняется тем, что в условиях падения платежеспособности населения застройщики оказываются вынуждены снижать цены, чтобы хоть как-то приблизиться к возможностям потенциальных покупателей и тем самым продолжать получать оборотные средства.

Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, загородный первичный сегмент

А вот во вторичном сегменте такой ценовой коррекции почти не происходит: если год назад средняя стоимость предложения здесь составляла 13,5 млн руб. при средней стоимости продажи 7 млн руб., то в настоящее время она равна 13 млн руб. при среднем чеке покупки 6,9 млн руб. Таким образом, разрыв между «ожиданиями» и «реальностью» сократился всего на 1,2 п.п. — с 48,1% до 46,9%. Подобная ситуация крайне негативно отражается на темпах продаж и сроках экспозиции объектов на загородной «вторичке»: лоты простаивают по пять и более лет, постепенно превращаясь в абсолютный неликвид из-за морального и физического устаревания. По данным ИНКОМ-Недвижимость, такая участь уже постигла половину из представленных на вторичном рынке объектов.

Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, загородный вторичный сегмент

Подобный разрыв между ценами предложения и реализации — уникальный случай для сферы недвижимости столичного региона в целом. Это наглядно демонстрируют графики по первичному и вторичному сегментам городского жилья. Так, мы видим, что среди квартир на «первичке» разница в стоимости составляет всего 5,1%:

Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, городской первичный сегмент

На «вторичке» она равна 9,5%:

Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, городской вторичный сегмент

Цены на вторичном загородном рынке значительно завышены и по отношению к первичному сегменту. Рассмотрим различные группы объектов: коттеджи площадью до 100 кв. м с участками до 10 соток, дома площадью 101-250 кв. м на участках 8-15 соток, дома площадью от 250 кв. м с участками от 10 соток, а также участки без подряда (УБП) площадью 6-25 соток.

Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость

Самая большая разница между средней стоимостью объектов на первичном и вторичном рынках зафиксирована в формате УБП: она достигает 57,7% (3,17 млн руб. против 5 млн руб.). При этом, как показал анализ, проведенный экспертами ИНКОМ-Недвижимость, более 90% земельных участков относятся к низшим ценовым сегментам и порой даже не имеют проведенных коммуникаций, т. е., по факту, являются неликвидом. Чуть меньший разрыв — 43,1% — наблюдается у коттеджей от 250 кв. м, которые стоят в среднем 63,1 млн руб. на «первичке» и 90,32 млн руб. на «вторичке». У домов средней площади эта разница составляет 35,1%, у небольших домовладений — 14%.

О рисках, с которыми могут столкнуться участники рынка при его нынешней конъюнктуре, рассказывает руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов:

«В связи с низкими темпами вывода на рынок новых проектов на „загородке“ происходит „вымывание“ наиболее ликвидного — в первую очередь, доступного по цене — предложения. Поскольку мы не ожидаем значимых улучшений в сфере макроэкономики, справедливо предположить, что к весне 2018 года ситуация только усугубится. При этом во вторичном сегменте, как было показано выше, наблюдается существенный дисбаланс между ценой предложения и ожиданиями потенциальных покупателей, из-за чего выставленные на продажу лоты имеют весьма сомнительные перспективы для реализации.

Если рассматривать краткосрочную перспективу, то, учитывая фактор сезонности, зимой активность клиентов на „загородке“ будет минимальной — если только ее не подстегнет готовность продавцов к торгу. В свою очередь, экономический кризис является очевидной предпосылкой к тому, что весной следующего года финансовые возможности потенциальных покупателей могут лишь ухудшиться. А значит, единственным шансом продать свой объект на „вторичке“ в обозримом будущем является ощутимое понижение заявленной стоимости — как минимум на 20%. В противном случае ценовой дисбаланс будет только увеличиваться, а владелец лота — терпеть убытки. Все это может дополнительно усилить стагнацию на рынке загородного жилья. Особенно тревожен тот факт, что уже сейчас больше трети потенциальных покупателей, разочаровавшись в загородном сегменте, выбирает городские новостройки».

Его дополняет директор Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Андрей Кройтор:

«Во-первых, желающим продать свою „вторичку“ я крайне рекомендую не откладывать это дело в долгий ящик. Логика проста: каждый год негативно отражается на вашем объекте, понижая его реальную стоимость, плюс облегчает ваш кошелек из-за уплаты налогов и расходов на обслуживание. В итоге вы рискуете продать свой объект за бесценок, либо вообще его не реализовать, и тогда он пополнит ряды брошенных „потемкинских деревень“.

Во-вторых, тем, кто думает, что их непроданное загородное жилье впоследствии пригодится детям, тоже пора расстаться с этой иллюзией: молодое поколение предпочитает смотреть мир, снимая квартиры в разных его уголках, либо, если захотелось пожить на лоне родной природы, арендует коттедж на месяц.

Наконец, я хотел бы предостеречь тех, кто благодаря появлению различных интернет-площадок считает продажу недвижимости задачей, с которой легко можно справиться в одиночку. На самом деле, мы нередко сталкиваемся с такими продавцами-любителями, когда приходится решать их проблемы: длительное, больше полугода, экспонирование лота по завышенной цене только осложняет его дальнейшую реализацию. Поэтому, если вам все-таки хочется проявить самостоятельность, отведите на это два-три месяца, и в случае неуспеха не стесняйтесь обращаться в агентство с надежной репутацией».