Загородная «первичка» в 2019-м: таунхаусы попадут в «Красную книгу» недвижимости, а стоимость качественных объектов может возрасти в диапазоне до 15%

Специалисты Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость поделились своими ожиданиями на 2019 год. Так, первичной «загородке» Подмосковья пророчат конкуренцию с городскими новостройками, из-за которой сегмент может потерять до 20% неопределившихся покупателей. Отчасти на отток клиентов влияет и недостаток качественного предложения на рынке загородного жилья: лишь каждому пятому здесь удается найти лот, отвечающий его пожеланиям. При этом наращивание предложения — процесс долгий, и даже если активные застройщики, которых на рынке осталось не более десятка, займутся в этом году новыми проектами, результаты их работы будут видны не раньше 2020 года. К этому моменту некоторые форматы — например, таунхаусы — могут оказаться в «Красной книге» загородного сегмента: поправки в 214-ФЗ делают строительство блокированных домов весьма невыгодным для девелоперов. В целом эксперты компании не ожидают в наступившем году ощутимой позитивной динамики показателей спроса и цен, впрочем, стоимость объектов, отвечающих требованиям покупателей, может увеличиться на 10–15%.

«Главными проблемами „загородки“ в новом году будут дефицит качественного предложения и слаборазвитая ипотека в сегменте строящегося жилья, — прогнозирует директор Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Антон Архипов. — Еще одним вызовом станет конкуренция с городскими новостройками, повышенный спрос на которые, по моему мнению, будет одним из основных трендов рынка недвижимости в первом полугодии 2019-го. В условиях наблюдаемого ажиотажа многие покупатели, которые сейчас выбирают между загородным домом и квартирой, скорее остановятся на втором варианте. Я бы сказал, что за это время „загородка“ может недосчитаться порядка 20% „сомневающихся“ клиентов. Вероятно, во втором полугодии популярность новостроек пойдет на спад, и мы увидим обратный переток покупателей в сторону загородного сегмента».

Специалисты компании отмечают, что на «загородке» осталось крайне мало активных застройщиков, и вряд ли их число увеличится в ближайшее время. «Значимые игроки, количество которых можно пересчитать по пальцам, формируют сейчас на загородном рынке определенную зону стабильности, — говорит руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. — Однако в будущем конкуренция между ними будет нарастать. В свою очередь, число неактивных девелоперов может уменьшиться на 15–20%, но их вялотекущая деятельность и так не оказывает весомого влияния на рынок».

Эксперты компании также подчеркивают, что для загородного сегмента сегодня характерна весьма узкая зона пересечения предложения со спросом: с одной стороны, на первичном рынке выставлены десятки тысяч лотов, но привлекательных для покупателя объектов среди них от силы треть, с другой — потенциальный спрос на «загородке» очень высок, но лишь 20% клиентов удается совместить желаемое и реальное.

«Основная сложность заключается в том, что такой показатель, как качественное предложение, невозможно быстро нарастить: на это уходят годы, — замечает Антон Архипов. — Мы можем лишь надеяться, что активные игроки рынка уже проанализировали существующий дисбаланс спроса и предложения и теперь займутся созданием по-настоящему интересных проектов. Однако результаты их работы мы сможем увидеть не ранее 2020 года».

«Темпы вывода новых проектов останутся пока на низком уровне, — соглашается Дмитрий Таганов. — Впрочем, годовая динамика здесь может оказаться и положительной, но для этого необходима устойчивая экономическая ситуация на протяжении всего 2019-го».

Специалисты компании прогнозируют, что в наступившем году повышенным спросом у покупателей по-прежнему будут пользоваться объекты в высокой степени готовности: участки с коммуникациями, находящиеся в жилых поселках, а также коттеджи с чистовой отделкой или под ключ.

«Не потеряют своей актуальности и таунхаусы, — добавляет Антон Архипов. — Впрочем, есть риск, что из-за поправок в 214-ФЗ их придется занести в „Красную книгу“ загородной недвижимости: ужесточение закона делает строительство поселков этого формата невыгодным для девелоперов, поэтому желающих выводить новые проекты с блокированной застройкой становится все меньше».

«В этом году мы ожидаем в целом ровного спроса на „загородке“, без значительной позитивной динамики, за исключением небольших сезонных всплесков — например, весной, — говорит Дмитрий Таганов. — Также вероятно снижение средней стоимости загородного лота в диапазоне до 10% за счет появления в экспозиции земельных участков по бросовым ценам, при этом стоимость объектов, отвечающих запросам покупателей, может вырасти на 10–15%».

Риэлторы и застройщики вместе ищут возможные антикризисные решения: «Сейчас мы развиваем схему реализации загородных домов, которая подразумевает эффективный трейд-ин, — рассказывает Антон Архипов. — Девелопер выкупает у клиента квартиру по рыночной стоимости, чтобы последний мог потратить полученные средства на приобретение загородного жилья, но при этом человек продолжает жить в ней до момента окончания строительства дома. Это комфортная и работающая модель, которая, я надеюсь, поможет многим людям исполнить свою мечту».