Загородные девелоперы уходят из Новой Москвы: за пять лет число новых поселков сократилось на 30%, каждый пятый проект заморожен

Накануне пятилетнего юбилея Новой Москвы в Департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость проанализировали, как за эти годы изменилась расстановка сил между городскими и загородными застройщиками на присоединенных территориях, какую трансформацию претерпело предложение первичного загородного жилья и какие цифры значатся на его ценниках.

Экспозиция: на треть поселков меньше, пятая часть проектов заморожена

После присоединения к Москве новых территорий загородные застройщики начали постепенно уступать позиции девелоперам, возводящим в этой локации многоэтажные жилые комплексы. За пять лет такая ситуация привела к серьезному сокращению предложения загородного жилья: так, количество новых поселков здесь уменьшилось на треть, и сейчас оно равно 65 проектам.

«С образованием Новой Москвы сюда потянулись городские застройщики, — комментирует руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. — А вот многие загородные поселки были либо переформатированы, либо попросту заморожены. Причем последних оказалось довольно много — примерно пятая доля. Дело в том, что и строить, и покупать загородные объекты на земле с городским статусом стало неоправданно дорого, и они оказались в аутсайдерах».

Всего в Новой Москве на настоящий момент насчитывается 4753 загородных лота, что на 39% меньше, чем летом 2012 года. Самую значительную их часть — 39% — составляет малоэтажное строительство (МЖД), изначально запланированное городскими властями как приоритетная застройка в локации. За пять лет доля «малоэтажки» увеличилась на 21 п.п., отобрав первенство у участков без подряда (УБП), присутствие которых оценивается теперь в 27%. Это на 12 п.п. меньше, чем в 2012 году.

Третье место с 17% у таунхаусов — за отчетный период они потеряли 4 п.п. Наконец, 10% предложения приходится на коттеджи — пять лет назад их насчитывалось 18%, 7% — на дуплексы, ранее занимавшие не более 4% экспозиции.

Как и в 2012 году, в Новой Москве преобладает экономкласс, но если сегодня на него приходится 41% предложения, то пять лет назад этот показатель был на 5 п.п. больше. Затем следует сегмент «комфорт», который за отчетный период, напротив, вырос с 28% до 38%. Доля бизнес-класса составляет 14%, что на 3 п.п. ниже значений лета 2012-го. На 2 п.п. — с 9% до 7% — сократилось и присутствие сегментов «премиум» и «де люкс».

«Область Новой Москвы всегда считалась популярной зоной для проектов среднего ценового сегмента с акцентом на коттеджи и таунхаусы, — рассказывает Дмитрий Таганов. — Еще до присоединения новых земель к столице это была весьма престижная локация благодаря скоростному Киевскому шоссе, ее даже сравнивали с направлениями Новой Риги. Однако после изменения границ позиции „загородки“ заметно пошатнулись — многие просто перестали рассматривать Новую Москву как „зеленую“ локацию».

Цена предложения поднялась на четверть, коттеджи подорожали более чем в два раза

За пять лет средняя цена предложения загородного объекта в Новой Москве увеличилась на 24,8%: с 12,5 млн руб. до 15,6 млн руб. Эксперты ИНКОМ-Недвижимость объясняют это прежде всего полученным городским статусом земель и развивающейся инфраструктурой.

Самый существенный, более чем двукратный рост был зафиксирован в формате коттеджей: если в 2012 году их средняя стоимость составляла 32,3 млн руб., то теперь она равна 70,1 млн руб. На значительно возросший ценник оказали влияние, с одной стороны, ограниченность числа экспонируемых лотов, а с другой — дороговизна многих из них.

От коттеджей с отрывом отстали таунхаусы, средняя цена которых выросла на 57,7%, до 16,4 млн руб. На таком фоне стоимость УБП изменилась незначительно: с 6,3 млн руб. до 6,8 млн руб., т. е. всего на 7,9%. Здесь стоит отметить, что и без выдающейся динамики средний ценник земельного участка в Новой Москве в три раза превышает его стоимость в Подмосковье в целом. Девелоперы понимают, что они уже достигли верхней границы ценового диапазона, за которой этот формат превращается в неликвид.

Снижение цены за отчетный период продемонстрировали два формата — дуплексы и МЖД. Дуплексы предлагаются к покупке в среднем за 11,5 млн руб., что на 27,2% меньше значений лета 2012 года, «малоэтажка» — за 7,8 млн руб., т. е. на 6% дешевле. На этом примере хорошо видно, как даже при высоком спросе застройщики оказываются вынуждены понижать цены на квартиры в малоэтажных домах из-за серьезной конкуренции с девелоперами, возводящими крупные жилые комплексы.

Если говорить о динамике цен в разных классах, то повышение средней стоимости лота замечено лишь в двух крайних сегментах — «экономе» и «де люксе». Объекты экономкласса подорожали на 9,6%, до 5,7 млн руб., а вот цена лотов высшей категории поднялась в 2,6 раза — до 159,2 млн руб.

Домовладения сегмента «комфорт» выставляются на продажу в среднем за 8,5 млн руб., что на 8,6% ниже показателей пятилетней давности. Средняя стоимость предложения в бизнес-классе опустилась на 12,3%, до 15 млн руб., а в сегменте «премиум» — на 5,3%, до 39,7 млн руб.

«Первое время после возникновения Новой Москвы на „загородке“ была заметна легкая эйфория от больших ожиданий, — вспоминает директор Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Андрей Кройтор. — Это вызвало резкое повышение цен предложения, я бы сказал, в пределах 10–15%, причем во всех форматах. Однако оно было скорее эмоциональным, чем рациональным. Кроме того, финансовые вливания, которые, как ожидалось, должны были быть направлены на развитие новых территорий, не совпали с реальными бюджетами.

Чтобы возникшее в 2012-м оживление на загородном рынке ТиНАО стало трендом, ему было нужно порядка 3–5 лет, тогда как покупательский интерес не продержался здесь и года. И это понятно, если учесть, что средняя цена объекта в Новой Москве в 2,5 раза превышает стоимость аналогичного лота в Подмосковье — и все это на фоне непрекращающегося снижения платежеспособного спроса. В итоге ситуация с загородным сегментом тут не лучше, если не сказать хуже, чем в остальной области. Скорее всего, в обозримом будущем новые территории окажутся застроены типовыми многоэтажными домами и не будут ничем отличаться от привычных нам окраин столицы».