В Департаменте вторичного рынка и Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость по итогам марта исследовали актуальное состояние «вторички» старой Москвы, проследив за изменениями ее ключевых характеристик за месяц и год. В частности, специалисты компании выявили, что в сравнении с мартом 2018-го уровень спроса (количество авансов) в сегменте упал на 20%, в основном из-за продолжающегося ослабления покупательской активности после ее всплеска осенью прошлого года и начала роста ипотечных ставок. Так, доля продаж с привлечением кредита, в 2018-м достигшая максимального уровня — 42,4%, сейчас снизилась до 35,7%.
Острый дефицит доступного предложения на столичном рынке вторичного жилья (за год число лотов стоимостью до 15 млн рублей уменьшилось на 53%, до 10 млн рублей — на 62%) сталкивается с не менее острой нехваткой покупателей, в результате чего те собственники, которые пытаются воспользоваться отсутствием конкуренции со стороны других владельцев жилья и повышают стоимость своих квартир, не могут заключить сделку, пока не вернутся к корректному ценообразованию. Соотношение продавцов, выходящих на вторичный рынок с более-менее адекватно оцененным предложением, и тех, кто сильно завышает стоимость объектов, на протяжении нескольких месяцев остается неизменным — 50/50, однако эта устойчивость внешняя — внутри указанных групп наблюдается постоянная миграция. Кроме того, за год важнейшие показатели на «вторичке» продемонстрировали отрицательную динамику: доля сделок с дисконтом уменьшилась с 84% до 68%, средний размер скидок — с 6,9% до 4,6%, а усредненный срок экспозиции — с 86 до 52 дней.
Согласно статистике профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость, на рынке вторичного жилья в столице активность покупателей в феврале традиционно была меньше, чем в марте: к примеру, в 2017-м по количеству внесенных авансов март обогнал предыдущий месяц на 20%, в прошлом году — на 15%. Март на несколько дней больше февраля, кроме того, весной продавцы и покупатели чаще выходят на сделки, чтобы по возможности решить жилищные вопросы до сезона летних отпусков. Однако в 2019-м наблюдалась совершенно иная ситуация: первый месяц весны уступил февралю 4% авансов. При этом в сравнении с мартом 2018 года спрос сократился на 20%. Комментирует Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «Минувший год стал пиковым периодом на столичной „вторичке“ — уровень актуального спроса по отношению к 2017-му вырос на 15%, а октябрь вообще стал ажиотажным — тогда покупательская активность вышла на максимальные обороты с декабря 2014 года. Однако, анализируя текущую ситуацию в сегменте, можно образно сказать, что энергичный 2018-й взял в долг часть спроса у нынешнего года, которому, таким образом, сейчас не хватает покупателей. Так, прошлому январю мы проиграли 15% авансов, в феврале вышли на те же показатели, что и годом ранее, а в марте снова ушли в минус».
Другая тенденция, характерная для московского рынка вторичного жилья, заключается в сосуществовании дефицита двух видов: это ограниченный объем бюджетного предложения и недостаток покупателей. Наиболее остро дефицит выставляемой на продажу недвижимости начал ощущаться осенью прошлого года — в ответ на мощное увеличение спроса. Быстрее всего из экспозиции вымывались самые экономичные лоты, более того, были частично реализованы даже те квартиры, которые прежде не были интересны покупателям, например, из-за некоторой переоцененности. В результате предложение объектов стоимостью до 15 млн рублей в марте 2019-го уменьшилось на 53% в годовом выражении, а число самых бюджетных лотов, до 10 млн рублей — еще больше, на 62%. Причем экспозиция в данном сегменте если и будет нарастать, то крайне медленными темпами: так, с февраля по март она увеличилась всего лишь на 1%.
В условиях сильно ограниченного объема доступного предложения цены на вторичное жилье должны были бы пойти вверх — и действительно, специалисты компании отмечают, что в масс-маркете некоторые собственники, желая воспользоваться низким уровнем конкуренции, начинают завышать стоимость своих квартир. Однако выйти на сделки им так и не удается. Объясняет Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «Возможность продавцов подзаработать на дефиците оказывается совершенно иллюзорной, поскольку они сталкиваются с суровой реальностью — покупателей на рынке также стало ощутимо меньше. Одна из основных причин этого, помимо всплеска спроса в прошлом году, — рост ипотечных ставок, который вместе с ожиданием гражданами более льготных условий по ипотеке, обещанных властями, приводит к тому, что люди откладывают заключение сделки. В итоге количество покупателей и объем предложения доступных объектов, участвующих в товарообороте, находится в неком равновесном положении. Поэтому переоцененные лоты не имеют никаких шансов быть реализованными, ведь материальное положение населения продолжает ухудшаться. Конечно, некоторые продавцы, скажем так, делают пробу на покупательскую лояльность — увеличивают заявляемую стоимость, например, на 500 тысяч рублей, однако после бесплодного ожидания и отсутствия просмотров отыгрывают назад. Таким образом, в масс-маркете в условиях недостатка как предложения, так и покупателей нет очевидных предпосылок к заметному изменению средних ценовых значений в течение года».
В Службе ипотечного кредитования ИНКОМ-Недвижимость подтверждают падение числа ипотечных сделок в сегменте вторичного жилья: в ноябре 2018-го их доля выросла до максимальных показателей — 42,4%, в нынешнем феврале она снизилась до 37,5%, а к текущему моменту — до 35,7%.
Также можно констатировать, что в целом на вторичном рынке жилья Москвы сохраняется паритет между продавцами, адекватно оценивающими свои квартиры, и теми, кто завышает стоимость недвижимости, — 50/50 (хотя между данными категориями наблюдается постоянная миграция). Для сравнения — два года назад лишь 20% собственников выставляли жилье на продажу по его реальной стоимости против 80% владельцев, переоценивающих свои объекты.
В условиях более адекватного ценообразования в сегменте вторичного жилья столицы за год существенно сократилась доля продаж с дисконтом: по данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, с 84% в марте 2018-го до 68% в феврале и марте нынешнего года. Кроме того, уменьшился средний размер скидки, который в марте годом ранее находился на уровне 6,9%, — до 4,8% в феврале и 4,6% в марте 2019-го. Рекордный для минувшего года средний срок экспозиции — 86 дней — наблюдался как раз в феврале и марте. Однако в этом феврале он уменьшился до 65 дней, а месяцем позже — уже до 52 дней.
