Рынок аренды жилья: хроника, факты, комментарии

— Расскажите, пожалуйста, что сегодня происходит с предложением найма в столице? Какие объекты пользуются спросом, какие — нет? Что изменилось за последнее время?

— Сегодня в Москве насчитывается около 33,4 тыс. квартир и комнат, которые сдаются на длительный срок, — такую информацию предоставляет единая база данных объектов жилой недвижимости. Относительно характера спроса и предложения нашими специалистами был проведен сравнительный анализ соответствующих показателей с декабря 2015 года по декабрь 2016-го. Отмечу, что с декабря 2016-го по настоящее время серьезных изменений в характере спроса и предложения не произошло. Рассмотрим цифры.

Спрос

Предложение

Спрос

Предложение

— Пополняется ли рынок аренды квартирами, которые люди не смогли продать? Если да, то что это за объекты — те, что были куплены на волне паники в конце 2014 года?

— Безусловно, стагнация в сегментах купли-продажи жилья оказала влияние на объем предложения в аренду: здесь участвуют различные объекты — «вторичка» и квартиры в новостройках, как купленные на волне паники в конце 2014-го, так и приобретенные раньше. Люди инвестировали средства в первичное жилье на начальном этапе строительства, рассчитывая выгодно перепродать объект при максимальной готовности здания. Сейчас сделать это крайне сложно.

Однако свою роль сыграла не только сложность реализации инвестиционных квартир — на рынке аренды появились лоты, которые собственники не собирались продавать. В сложных экономических условиях люди рассматривают все возможные способы получения дохода, и жилье в столице — серьезный актив. Чтобы «высвободить» жилплощадь под сдачу в аренду, выросшие дети возвращаются в родительский дом, старики переезжают к детям, родственники (и даже разные семьи) объединяются на одной жилплощади, иногда даже арендованной по более низкой ставке. В 2015 году одной из антикризисных мер у арендаторов считалась смена места жительства с целью снизить траты на найм. Из общего числа переезжающих на столичном рынке аренды 30% имели собственные квартиры в Москве, которые они сдавали, а сами снимали более экономичные объекты. Сегодня они продолжают сдавать и снимать те же квартиры, миграции внутри городского рынка практически прекратились — в течение 2016 года большинство столичных арендаторов адаптировалось в новых условиях, они нашли наиболее выгодные для себя варианты.

— Какие усредненные арендные ставки квартир сформировались в 2016 году и актуальны в настоящее время? Какова динамика по сравнению с 2015, 2014 и 2013 годами?

— Средние арендные ставки объектов, прописанные в рекламных объявлениях, в течение 2016 года практически не менялись, и сегодня они остаются на тех же позициях. Снижение стоимости найма могло происходить в результате торга, однако ожидать скидки на ликвидные предложения не было резона еще в прошлом году, и сейчас ситуация не изменилась. Приведем цифры.

Средняя стоимость аренды квартир экономкласса по годам, руб.

Средняя стоимость аренды квартир бизнес-класса, руб.

Средняя стоимость аренды квартир премиум-класса, руб.

— Каковы сроки экспозиции квартир на арендном рынке в настоящее время? Что можно сказать о динамике показателя по сравнению с прошлым годом.

— Согласно статистике нашей компании, сроки экспозиции на рынке аренды сократились. Самые ликвидные объекты арендаторы выбирают за один-два дня (из двух-трех вариантов). Так было и осенью 2016 года. А вот показатели начала 2016-го еще «тяготели» к данным 2015 года: арендаторы принимали решение после просмотра 8–10 вариантов в течение от 1 до 1,5 недель.

— Изменился ли в 2016 году портрет арендатора/арендодателя?

— Примерный портрет нанимателей жилья можно описать так: мужчина/женщина 25–30 лет или молодая семья — иногородние, востребованных специальностей, которые имеют перспективы закрепиться в столице, приобрести собственную квартиру либо приезжают исключительно на заработки. 85% спроса на массовом рынке аренды сегодня обеспечивают приезжие из регионов РФ и стран бывшего СССР.

Сегодняшние арендаторы четко рассчитывают свои финансовые возможности и ответственно подходят к выплатам по найму, стараются вносить деньги в срок.

Конкретизированный портрет арендодателя столичной квартиры составить проблематично — им может быть кто угодно в силу разных жизненных обстоятельств.

— Расскажите, пожалуйста, о ключевых или наиболее любопытных тенденциях, проявившихся на рынке аренды жилья в прошлом году.

— За годы после августа 2013 года в августе 2016-го впервые на московском рынке аренды жилья было зарегистрировано повышение спроса на низкобюджетные объекты до уровня предложения. Также произошли изменения в предпочтениях нанимателей: теперь 80% из них интересует вопрос обеспечения безопасности проживания — установлены ли камеры видеонаблюдения в подъездах, домофоны — в квартирах и т. д. А вот наличие «детской» инфраструктуры теперь все меньше волнует арендаторов, причина — пресловутый кризис: так, число нанимателей с детьми в 2016 году снизилось на 25%.

В прошлом году наметилась еще одна — знаковая — тенденция: рост числа фирм из Европы, Азии, регионов РФ и стран бывшего СССР, которые открывают представительства в Москве и арендуют московские квартиры для своих резидентов. В 2016 году по сравнению с 2015-м количество таких объектов удвоилось и достигло показателей 2012 года — 12% от общего объема предложения. В настоящее время контингент «корпоративных» нанимателей состоит из представителей стран Азии (Китай, Корея) — 49,5%, специалистов региональных компаний РФ — 37,5%, сотрудников компаний из стран бывшего СССР — 10%, представителей европейских государств — 3%.

В 2016 году квартиры в новостройках стали пользоваться меньшей популярностью по сравнению с докризисным 2013-м: в ушедшем году ими интересовались лишь 5% от общего числа нанимателей, в 2013 году — 10%. Напомню: новостройкой дом считается в течение трех лет после ввода в эксплуатацию. Основная мотивация аренды таких объектов — скидка 7–10% за бытовые неудобства. Если же наниматель производит ремонт, проживание на этот период может быть и вовсе бесплатным.

Новая тенденция минувшего года, которая, по мнению специалистов рынка недвижимости, имеет потенциал к усилению, — сдать жилье в Москве на время каникул и арендовать его в курортном месте. Например, стать нанимателями жилплощади в Крыму прошлым летом решили 3% «каникулярных» московских арендодателей.

— Каковы прогнозы на наступивший год?

— Очевидных предпосылок к переменам на рынке аренды пока нет. В 2017 году не предполагаются ни серьезные колебания стоимости найма, ни ощутимые количественные или качественные изменения в составе предложения, ни резкие скачки спроса. Сегмент аренды — наиболее социально ориентированный на рынке недвижимости. Любые изменения в жизни государства, так или иначе, находят в нем отражение. Возможно, например, отмена санкций в отношении России в 2017-м будет способствовать увеличению числа иностранных арендаторов в столице. Будем следить за ситуацией в стране и в мире, анализировать ее и делать выводы.