В поисках идеального арендатора

— Прежде чем оценивать размер арендной ставки, нужно подготовить жилплощадь к сдаче?

— Необязательно, в некоторых случаях для расчета расходов на подготовку разумнее исходить из стоимости найма объекта. Так, если речь идет о квартире класса «эконом» или «комфорт» с выгодной локацией, то для повышения ее ликвидности и сокращения срока экспозиции потребуется проанализировать состояние жилья и выполнить или обновить ремонт. Есть правило: чтобы аренда такой жилплощади была рентабельна, следует вкладывать в ремонт сумму, не превышающую размер арендной ставки за два-три месяца. Конечно, нужно обязательно провести уборку, хорошо бы нанять клининговую компанию, чтобы начистили все, что называется, до блеска и т. д. Очень важна исправность электропроводки, сантехники, бытовой техники.

Если до кризиса наличие косметического ремонта, соответствующего статусу квартиры, было способно повысить размер арендной ставки примерно на 5–10% в экономклассе и на 10–15% в бизнес-классе, то в настоящее время никакие дополнительные преимущества и бонусы не влияют на увеличение стоимости аренды. Они могут лишь сделать объект более привлекательным и спасти его от простоя, а его хозяина — от потери дохода.

— А как устанавливать цену аренды, чтобы не было простоя?

— Чтобы понять общий порядок цен, можно просмотреть рекламные объявления и сравнить арендные ставки аналогичных объектов. Сегодня, например, не принято завышать изначальную стоимость найма квартир экономкласса, как это было раньше, когда собственники учитывали, что неизбежны торг и последующая по его итогам скидка.

В настоящее время завышение стоимости найма не только неэффективный метод — он чрезвычайно убыточный для арендодателя. На квартиру просто не будут обращать внимание, и месяц за месяцем простоя она станет приносить одни убытки — траты на ее содержание.

Наиболее эффективный способ — предоставить заботы об оценке, рекламе и поиске квартирантов надежному агентству недвижимости. Наша компания заинтересована в том, чтобы база данных постоянно пополнялась, поэтому собственникам квартир услуги по сдаче их в аренду ИНКОМ-Недвижимость оказывает бесплатно — это взаимовыгодное сотрудничество.

Наши клиенты-арендодатели лишены риска длительного простоя квартир и финансовых потерь: благодаря адресной рекламе и грамотной профессиональной оценке сроки экспозиции могут быть сокращены до минимума. Кроме того, в ИНКОМ-Недвижимость есть большая практика работы с корпоративными клиентами — крупными компаниями, которые арендуют жилье для своих сотрудников: они вполне могут стать вашими квартирантами.

Важная ремарка для всех арендодателей: риэлтор, который не обещает клиенту сдать его жилье «подороже», а гарантирует, что объект будет сдан по адекватной, рыночной, цене, является настоящим профессионалом, несущим ответственность за свою работу.

— То есть от арендодателя вообще не очень-то зависит, быстро сдастся его квартира или нет?

— Как раз зависит. Приведу пример: полгода назад сдавалась хорошая трехкомнатная квартира в районе станции метро «Белорусская», у нее была вполне разумная арендная ставка — 45 тысяч рублей в месяц, но у ее хозяина — не вполне адекватные требования к жильцам. Согласно его позиции, это должна была быть супружеская пара славян в возрасте от 29 до 38 лет, без детей и без животных, только с московской регистрацией по месту жительства (по-старому — пропиской). Квартира 4 месяца «прозябала» в экспозиции. И все-таки наш арендодатель «сдался»: он согласился на жильцов без московской прописки, не супругов и не славян… но сотрудников серьезной компании из Аргентины. Всю ответственность за квартирантов и найм несет фирма-арендатор — хозяин квартиры доволен и спокоен за свою недвижимость.

А другой собственник так и не нашел квартирантку своей мечты. В прямом смысле мужчина рассматривал в качестве арендатора своей «однушки» в Текстильщиках исключительно «брюнетку среднего роста, 25–28 лет и непременно с консерваторским образованием». Он выставлял квартиру в экспозицию, ждал, забирал заявку, через некоторое время выставлял снова. Однажды вновь передумал сдавать, и о дальнейшей судьбе объекта и арендодателя нам ничего не известно. Но это уже, скорее, курьезный или, может, трагикомический случай.

Всем же арендодателям я советую несколько снизить требования к потенциальным жильцам, не ставить ультиматумы и стараться показать жилплощадь всем тем, кто заинтересуется данным предложением. Решение, подходит ли кандидат в квартиранты, лучше принимать после знакомства с ним, а не заочно.

— Как правильно организовать знакомство с этими кандидатами и просмотр квартиры?

— Практика показывает, что при первой встрече собственники и потенциальные арендаторы обычно находятся в некоторой эйфории, желают создать о себе благоприятное впечатление. Следует вести себя спокойно и по возможности органично, «не примерять маски» — вам придется общаться с квартирантом долгое время, и если у вас априори возникает обоюдное неприятие, лучше отказаться от взаимодействия.

Каждый арендодатель знает, что необходимо показать квартиру в самом выгодном свете. Умение проводить презентацию может быть врожденным талантом, но, как правило, для этого требуется профессионализм, которым владеет специалист по недвижимости. Во-первых, необходимо представить именно те достоинства жилплощади, которые интересны конкретным арендаторам. К примеру, квартиранты с детьми: им следует рассказать об удобной для детей инфраструктуре (детсад, поликлиника, школа, секции, детские площадки и т. д.), показать, какая светлая квартира, и указать лучшее место для организации занятий школьника. Или пара без детей: им эти подробности совершенно не интересны, но важно, что есть большая студия-гостиная — они любят принимать гостей. Или жильцы с собакой: они не станут снимать квартиру там, где нет возможности гулять с питомцем. Специалист по недвижимости приведет на просмотр только потенциальных нанимателей именно этой квартиры и представит именно то, что те хотят увидеть. Если просмотр объекта организован профессионально и проводится третьим лицом, арендатор воспринимает информацию непредвзято — ведь это не собственник нахваливает свою квартиру.

— Но ведь никто не может гарантировать, что отношения с этим жильцом в дальнейшем будут складываться нормально…

— Что отношения будут складываться согласно законам РФ, гарантирует правильно составленный договор найма. В нашей компании многолетняя практика и высокая квалификация специалистов позволили составить документ, который предусматривает все возможные условия — в этом отношении можно быть абсолютно спокойными.

С другой стороны, ИНКОМ-Недвижимость гарантирует своим клиентам сопровождение сделки по аренде в течение всего срока действия договора — это профессиональные консультации по любым вопросам найма. Гарантии обеспечивает официальный документ с печатью компании и за подписью руководителя офиса нашего Департамента аренды. Повторюсь, для собственников квартир услуги по аренде их объектов компания предоставляет бесплатно.