Специалисты Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость выявили наиболее заметные тенденции рынка найма старомосковского жилья-2019. В частности, уходящий год ознаменован увеличением числа иностранных арендаторов квартир комфорт-, бизнес- и премиум-классов — на 25% по отношению к показателю 2018-го, и есть предпосылки для дальнейшего роста, утверждают аналитики компании. Основная доля зарубежных нанимателей (59%) — представители стран Азии, 27% приходится на европейцев, 14% — на граждан США. Средний ценовой диапазон арендуемого иностранцами жилья — от 45 тыс. рублей до 300 тыс. рублей.
В этом году отмечен прирост наймодателей московских квартир, не имеющих столичной регистрации и не проживающих в Москве: если год назад их доля в общем числе арендодателей жилья в столице составляла 4%, то сегодня — 7%. Около трети из них получили московские объекты по наследству, остальные приобрели с прицелом на будущее. По прогнозам экспертов ИНКОМ-Недвижимость, в перспективе велика вероятность пополнения арендной экспозиции в Москве от иногородних владельцев. Другая категория собственников, сдающих столичные квартиры удаленно, — москвичи, покидающие город: в 2019 году они занимают 32% в общем составе против 28% в 2018-м.
Согласно статистике ИНКОМ-Недвижимость, больше половины (51%) сдающих комнаты в квартирах, где проживают сами, составляют пенсионеры. Среди арендодателей отдельных квартир люди старшего поколения занимают 35%, причем часть из них передает нанимателям свое единственное жилье. Некоторые из тех, у кого в собственности только одна квартира, стараются сдать ее на теплый период, при этом сами уезжают на дачу или к близким. Число пенсионеров в составе «каникулярных» наймодателей за год увеличилось: если в 2018 году на них приходилось 55%, то в 2019-м — уже 60%.
Количество иностранных арендаторов московского жилья выросло на четверть
В ряду факторов, влияющих на данную тенденцию, специалисты Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость выделяют возрастающую привлекательность нашей страны в целом и ее столицы в частности для зарубежных предпринимателей, управленцев, наемных специалистов, консультантов и т. д. «В России система регистрации фирмы и налоговый кодекс довольно либеральны по отношению к иностранцам, и постепенный выход государства из экономического ступора стимулирует приток экспатов. Кроме того, общественная дипломатия содействует укреплению симпатий к России — так, благодаря прошедшему в 2018 году ЧМ по футболу многие убедились в лояльности и открытости россиян. На примере наших клиентов сегодня мы наблюдаем активизацию американских и европейских коммерсантов — они открывают предприятия общественного питания и торговли, медицинские и образовательные учреждения в разных ценовых сегментах. И есть предпосылки к тому, что сотрудничество затронет новые сферы деятельности», — отмечает заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксана Полякова.
Эксперты компании проанализировали ключевые характеристики целевого спроса — такие как состав нанимателей, ценовые категории арендуемого жилья, география расселения иностранцев в российской столице и особенности их предпочтений.
В частности, было выявлено: 59% нанимателей из дальнего зарубежья — представители стран Азии, европейцы составляют 27%, а граждане США — 14%. Почти 2/3 иностранцев на московском рынке найма жилья средних и высоких ценовых категорий — т. н. корпоративные клиенты, иными словами, компании, арендующие квартиры для своих резидентов в Москве. Остальные — индивидуальные наниматели.
Объекты бизнес-класса — в приоритете: на них приходится 58% иностранного спроса; 35% сделок совершается в сегменте «комфорт», не более 7% реализации занимают премиальные и люксовые лоты. Ценовой диапазон аренды жилья иностранцами — в среднем от 45 тыс. рублей до 300 тыс. рублей в месяц.
География расселения зарубежных арендаторов в столице по-прежнему зависит от месторасположения офиса, но в последнее время расширилась в связи с ростом числа бизнес-центров в разных локациях — если раньше рассматривались преимущественно районы ЦАО и ЗАО, то сегодня востребованы территории САО, СВАО и ВАО. По наблюдениям специалистов ИНКОМ-Недвижимость, иностранные наниматели стали чувствовать себя психологически комфортнее и свободнее, сегодня они менее озабочены вопросами безопасности пребывания в Москве.
Доля столичных квартир, которые сдаются в аренду немосквичами, увеличилась до 7%
В ИНКОМ-Недвижимость изучили состав владельцев московского жилья, сдающих его дистанционно. Часть из них не имеет столичной регистрации и проживает не в Москве. Внутри этой группы 33% получили старомосковские квартиры по наследству, 67% приобрели недвижимость с прицелом на будущее. Эксперты компании отмечают: доля таких наймодателей растет — с 4% (2018 г.) до 7% в (2019 г.) от совокупного числа сдающих жилье в столице.
«Мы видим предпосылки к сохранению и, возможно, дальнейшему увеличению объема предложения найма жилья в Москве иногородними арендодателями. Во-первых, многие квартиры, которые покупались в столице для детей-студентов или для себя, со временем пустеют: например, выучившиеся молодые специалисты переезжают, а люди в солидном возрасте понимают, что им некомфортно жить в мегаполисе, — и московское жилье сдается для получения дохода.
Во-вторых, в 2018 году регионалами было совершено значительное число покупок в рамках общего повышенного спроса на столичную недвижимость, часть приобретенных квартир традиционно переходит на рынок аренды — это объясняет годовой прирост предложения рассматриваемой категории. Стоимость жизни в периферийном городе ниже, чем в Москве, и часто выгоднее оставаться в родных пенатах, получая прибыль от сдачи внаем столичного жилья. Так что в ближайшие годы можно ждать пополнение арендной экспозиции в Москве объектами от иногородних собственников», — делает прогноз Оксана Полякова.
Исследование явления удаленной сдачи внаем столичных квартир выявило другую категорию собственников — это москвичи, временно или навсегда покидающие свой город: в 2019 году они занимают 32% в общем составе против 28% в 2018-м. В ИНКОМ-Недвижимость назвали ключевые социальные тренды, влияющие на данный процесс, — это, в частности, стремление эмигрировать из страны, развитие дезурбанизации и материальная неустроенность многих жителей мегаполиса.
В Москве половина наймодателей комнат и треть сдающих квартиры — пенсионеры
Согласно статистике ИНКОМ-Недвижимость, больше половины (51%) сдающих комнаты в квартирах, где проживают сами, составляют пенсионеры.
«Сегодня у граждан старшего возраста сдача жилья в аренду — наиболее распространенный способ получения дополнительного дохода, — говорит Оксана Полякова. — Нередко они решаются на такой шаг, чтобы помочь детям и внукам в сложной жизненной ситуации. Многие — одинокие люди, которым нужны не только, а чаще не столько деньги, сколько человеческое присутствие, просто страшно жить одному».
Среди арендодателей отдельных квартир люди старшего поколения занимают 35%, причем часть из них передает нанимателям свое единственное жилье.
«Кто-то переезжает к детям или другим родственникам, к знакомым, некоторые объединяются и проживают в одной квартире, а собственную сдают внаем, — рассказывает Оксана Полякова. — Одно лишь увеличение пенсионного возраста мы считаем достаточным основанием для того, чтобы желающих стать рантье становилось больше. Так что есть предпосылки для дальнейшего пополнения предложения арендного жилья в столице».
Некоторые из тех, кто располагает единственной квартирой, стараются сдать ее на теплый период, при этом сами уезжают на дачу или к близким. Число пенсионеров в составе «каникулярных» наймодателей за год увеличилось: если в 2018 году на них приходилось 55%, то в 2019-м — 60%.
«В этом году уже в марте активно начали поступать заявки о сдаче квартиры на несколько месяцев — с мая по октябрь. Конечно, прибыльность в этом случае ниже, чем при долгосрочном найме: ставки могут быть меньше на 10%-30% в зависимости от длительности проживания. Но многие москвичи стараются максимально использовать доступные способы пополнения бюджета. И пока целевой спрос сохраняется, предложение „летнего“ найма будет в силе», — утверждает Оксана Полякова.
