Аренда жилья в старой Москве: 37,4% предложения занимают квартиры со ставками от 26 тыс. руб. до 45 тыс. руб.

В Управлении аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость рассмотрели состав предложения и цены на жилье, сдаваемое в старой Москве. Так, выбор самых дешевых объектов (комнаты и квартиры со ставками найма не более 25 тыс. руб. в месяц) невелик — всего 4,3% в общем объеме, у лотов с ценой 26–45 тыс. руб. в месяц — 37,4% в экспозиции; по комнатности самая значительная доля у «двушек» — 39,5%; среднестатистическая 1-комнатная квартира за год более всего подешевела в ЮВАО — на 5,5%.

Специалисты компании выявили основные тенденции рынка аренды в прошлом году и сделали прогноз на весну: вероятно, спрос может немного вырасти в рамках сезонности, а также за счет перспективного снижения стоимости продаж — часть приезжающих в Москву на ПМЖ с намерением приобрести квартиру, возможно, решит подождать дальнейшего удешевления, и пока предпочтет арендовать жилье.

Специалисты Управления аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость изучили состав предложения найма в старых границах столицы (исключая ЗелАО). Они, в частности, выявили: 1-комнатные квартиры занимают 31,3% экспозиции, на 2-комнатные приходится 39,5%, на 3-комнатные 19,8%. Многокомнатные составляют 4,1%, комнаты — 5,3%.

По данным компании, сегодня в старой Москве на самые экономичные лоты (арендные ставки до 25 тыс. руб. в месяц) приходится не более 4,3% в экспозиции найма.

Наиболее популярные объекты — с арендными ставками от 26 тыс. руб. до 45 тыс. руб. — занимают 37,4%; жилплощадь стоимостью 46–65 тыс. руб. — 28,7%; квартиры по цене от 66 тыс. руб. в месяц и выше — 29,6%.

Эксперты ИНКОМ-Недвижимость проанализировали годовую динамику усредненной цены аренды самого ходового товара — 1-комнатной квартиры — по округам старой Москвы (без учета элитных объектов).

За отчетный период показатель более всего снизился в ЮВАО — на 5,5% (с 34,9 тыс. руб. в январе 2022 г. до 33 тыс. руб. в январе 2023 г.); в ЮЗАО — на 5,2% (с 38,3 тыс. руб. до 36,3 тыс. руб.) и в ВАО — на 3,7% (с 35 тыс. руб. до 33,7 тыс. руб.).

Средняя арендная ставка 1-комнатной квартиры в ЦАО за год уменьшилась на 3,5% (с 57 тыс. руб. до 55 тыс. руб.); в ЮАО зафиксировано снижение на 2,8% (с 35,6 тыс. руб. до 34,6 тыс. руб.); в СЗАО — на 2,6% (с 38,2 тыс. руб. до 37,2 тыс. руб.); в ЗАО — на 2,3% (с 44 тыс. руб. до 43 тыс. руб.).

В САО и СВАО медианные цены за год не изменились и составляют 39,3 тыс. руб. и 35,4 тыс. руб. соответственно.

«Изменения средних цен предложения на рынке аренды преимущественно происходят механически: при вымывании из экспозиции ликвидных экономичных лотов остаются более дорогие, что поднимает усредненный ценовой показатель, и, напротив, при низком спросе предложение увеличивается и пополняется дешевыми объектами, вследствие чего медианная цена уменьшается, — объясняет Оксана Полякова, заместитель директора Управления аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость.

— Кроме того, во время активного осеннего сезона (обычно он длится с конца августа по октябрь), на фоне повышенного спроса арендодатели поднимают цены, но вслед за ослаблением спроса и ростом объема предложения арендные ставки идут на понижение.

В конце 2021 г. высокий сезон в сегменте аренды был чрезвычайно ярким и длительным — даже в ноябре-декабре рынок оставался довольно оживленным. Затянувшийся активный сезон повлиял на решения собственников — по инерции они старались держать цены и после его окончания. Поэтому в январе 2022 г. они были выше, чем в нынешнем».

Специалисты Управления аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость рассмотрели основные события сегмента найма в годовой ретроспективе.

Так, с января по июнь 2022 г. предложение увеличилось на 87%, преимущественно рост происходил с марта по май: тогда, после объявления СВО, многие собственники переводили квартиры из экспозиции продажи в аренду, кроме того, в базу объектов стали поступать лоты для летнего найма.

По спросу начало 2022 г. года можно назвать типичным — традиционно в январе и феврале на рынке аренды затишье. В марте 2022 г. активность арендаторов также не увеличилась — ситуация неопределенности заставила многих нанимателей отложить решение жилищных вопросов. В апреле зафиксировано незначительное оживление — вновь в Москву стали приезжать люди и снимать жилье; в связи с приростом предложения и расширением выбора наниматели мигрировали внутри столичного рынка.

С мая по середину августа прошлого года на рынке был штиль, предложение в 5 раз превышало число желающих снять квартиры.

Рост спроса начался в последней декаде августа — вместе с наступлением традиционного активного осеннего периода на рынке, но в 2022 г. высокий сезон продлился лишь до 21 сентября. В течение месяца (одна декада в августе и две декады в сентябре) спрос был на 35% выше, чем весной и в июне-июле, и собственники поднимали стоимость аренды своих квартир в среднем на 10%. Но с конца сентября речь о повышении цен уже не велась.

В октябре экспозиция расширилась еще на 25%, и этот объем сохраняется в течение 3-х месяцев. В ноябре—декабре 2022 г. спрос был в 1,5 раза ниже, чем в тот же период 2021 г., когда эксперты говорили о настоящем буме на рынке найма жилья. Январь — традиционно спокойный.

Оксана Полякова:

«В феврале мы не ожидаем роста спроса — во-первых, обстановка социально-экономической неопределенности не способствует подъему деловой активности; во-вторых, рынок живет в соответствии с факторами сезонности — согласно им, оживление наступит не раньше марта—апреля. Также на фоне роста активности мы считаем возможным переход части потенциальных покупателей на рынок аренды — вероятно, что некоторые приезжающие в Москву на ПМЖ с намерением приобрести квартиру будут ждать дальнейшего снижения цен в сегменте продаж и пока предпочтут арендовать жилье».