В Департаменте новостроек ИНКОМ-Недвижимость рассмотрели столичный рынок апартаментов. Сейчас таким форматом недвижимости представлено 16% московской «первички». Больше всего апартаментов — 30% предложения — расположено в СВАО, на ЦАО приходится 20% экспозиции. 38% апартаментов относятся к комфорт-классу, где средняя стоимость объекта составляет 197 тыс. руб./кв. м, 43% — к бизнес-сегменту со средним ценником 289 тыс. руб./кв. м. Благодаря тому, что застройщики апартаментов не обременены обязательствами по созданию социальной инфраструктуры, такое жилье стоит в среднем на 20% дешевле квартиры аналогичного метража.
Сегодня апартаменты выбирают 11% покупателей на «первичке». 52% из этих клиентов находится в возрасте 30–40 лет, треть — 40–50 лет. Умеренная популярность формата находится под угрозой сразу нескольких факторов: во-первых, если апартаменты законодательно переведут в статус жилья, они могут лишиться своего главного ценового козыря. Во-вторых, переход рынка на эскроу-счета также может привести к удорожанию формата и снижению спроса на него в рамках 25%.
На данный момент апартаменты занимают 16% московского рынка новостроек. В последние годы их доля незначительно колебалась: так, в 2017-м они составляли 17% предложения на «первичке», а в 2019-м — 20%. Сейчас 38% проектов относятся к сегменту «комфорт», 43% — к бизнес-классу и 18% — к высшим ценовым категориям. Апартаменты уровня «комфорт» и «бизнес» обычно расположены в границах Третьего транспортного кольца, элитные проекты — в центре столицы. Наиболее редкое явление — апартаменты экономкласса: их можно встретить на окраинах Москвы, они представляют не более 1% экспозиции.
«Несмотря на широкое распространение апартаментов в историческом центре столицы, которое обусловлено в том числе статусом земли, не разрешающим там строить жилье, больше всего проектов такого формата расположено в Северо-Восточном административном округе — порядка 30%, — замечает руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. — На Центральный округ приходится пятая часть рынка апартаментов, на Северный округ — 17%. В остальных округах Москвы представлено 10% и менее от общей экспозиции».
В структуре спроса на «первичке» апартаменты составляют 11% — столько же, сколько было в 2017 году. Правда, в 2019-м их продажи остановились на отметке 9%. Сегодня половина покупателей выбирает объекты бизнес-класса, 36% — апартаменты категории «комфорт», 11% — элитные проекты и 4% — экономкласс. По информации экспертов компании, 52% покупателей апартаментов — люди в возрасте 30–40 лет, 33% — 40–50 лет, 10% — старше 50-ти. На молодежь приходится только 5% клиентов.
«Чаще всего апартаменты выбирают люди, у которых уже есть московская квартира, — комментирует Дмитрий Таганов. — Им не нужна столичная регистрация, скорее, они ищут жилье ближе к работе или центру города, желательно в престижном районе. Помимо этого, неуникальные апартаменты стоят в среднем на 15–20% дешевле, чем квартира аналогичной площади: застройщики апартаментов не обременены обязательствами по созданию социальной инфраструктуры, что приводит к уменьшению себестоимости строительства».
Средняя стоимость квадратного метра апартаментов в Москве — 257,6 тыс. руб., за три года она снизилась на 4%. При этом средняя цена апартаментов экономкласса сегодня равна 112,8 тыс. руб. за «квадрат», в проектах сегмента «комфорт» она составляет 197,1 тыс. руб./кв. м, в бизнес-классе — 288,6 тыс. руб./кв. м, в премиальном сегменте — 655,4 тыс. руб./кв. м.
«Сейчас продолжаются дискуссии по поводу возможного перевода апартаментов в статус жилья, — говорит Дмитрий Таганов. — Однако в данном случае стоимость апартаментов скорее всего сравняется с квартирами, лишив формат его главного козыря. Впрочем, апартаменты рискуют подорожать и без юридических изменений: после полного перехода первичного рынка на работу через эскроу-счета разница в цене между ними и обычным жильем может сократиться до 10%. А такой сценарий способен уменьшить популярность формата на четверть».
