Хорошево-Мневники – район с наибольшей долей 1-, 2-, 4+-комнатных квартир от объема жилья, экспонируемого в отдельно взятой локации

В Департаменте вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость проанализировали административные округа и районы «старой» Москвы (за исключением Зеленограда) по доле 1-, 2-, 3- и 4- и более (далее — 4+) комнатных квартир от объема лотов, выставленных на продажу в этих локациях, и выявили лидеров и аутсайдеров по данному показателю. Согласно подсчетам, наибольший процент квартир разной комнатности был зафиксирован в районах Хорошево-Мневники (1-, 2- и 4+-комнатные квартиры) и Митино (3-комнатные квартиры), относящихся к Северо-Западному административному округу. Также эксперты отмечают, что в условиях снижения платежеспособности населения спрос на 4+-комнатные объекты перемещается в сторону загородного жилья различных форматов — в частности, таунхаусов, — в результате чего многокомнатные квартиры зачастую становятся балластом в объеме предложения на вторичном рынке в столице.

Следует отметить, что все приведенные ниже цифры рассчитывались как доля от объема предложения в каждом конкретном районе или округе.

Согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, объем предложения на вторичном рынке жилья столицы в данный момент составляет 36 941 объект (без учета ЗелАО). При этом соотношение по количеству комнат выглядит следующим образом: доля 1-комнатных квартир составляет 24%, 2-комнатных — 33%, 3-комнатных — 30%, 4+-комнатных — 13%. 37% квартир, экспонируемых на рынке вторичной недвижимости столицы, относится к сегменту экономкласса, 42% — к комфорт-классу, а 21% квартир — к высшим ценовым сегментам.

Лидером по доле 1-, 2- и 4+-комнатных квартир является район Хорошево-Мневники, 3-комнатных — район Митино (оба входят в состав Северо-Западного административного округа). Минимальный объем 1-комнатных квартир представлен в Крылатском, 4+- комнатных квартир — во Внуково (эти административно-территориальные единицы относятся к ЗАО). Аутсайдером по доле 2-комнатных объектов стал район Бирюлево Западное (ЮАО), 3-комнатных — Ростокино (СВАО).

Районы с минимальной и максимальной долей 1-, 2-, 3- и 4+-комнатных квартир от объема предложения в данной локации

Кол-во комнат		Округ	Район	Доля квартир по отношению к общему объему предложения	Средняя стоимость объектов, млн руб.
1	min	ЗАО	Крылатское	2,5%	9,2
1	max	СЗАО	Хорошево-Мневники	28,3%	7,1
2	min	ЮАО	Бирюлево Западное	3%	5,6
2	max	СЗАО	Хорошево-Мневники	24,9%	10
3	min	СВАО	Ростокино	2,5%	14,1
3	max	СЗАО	Митино	20,3%	11,6
4+	min	ЗАО	Внуково	0,7%	10,6
4+	max	СЗАО	Хорошево-Мневники	24,3%	41,9

Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость за апрель 2017 года

При этом по доле 4+-комнатных квартир от Хорошево-Мневников лишь ненамного отстает Даниловский район (ЮАО), где доля подобных объектов равна 24,2%. В пределах Южного административного округа Даниловский лидирует также по части 2-комнатных (11%) и 3-комнатных квартир (12,5%).

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, по объему экспонируемого жилья Хорошево-Мневники занимает в данный момент пятое место среди остальных районов столицы (здесь к продаже представлено 669 объектов), причем за прошедший год он стабильно попадал в первую десятку по этому показателю. Кроме того, согласно данным с портала Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы, в Хорошево-Мневниках последние несколько лет ведется активное строительство жилых домов и, соответственно, регулярно вводится новый объем квартир.

Что касается ценовой картины, то ее формируют такие факторы, как престижность района, принадлежность его жителей к определенным социальным слоям, транспортная ситуация, экологическая обстановка (в том числе наличие промзон), состояние жилого фонда, в котором находятся выставленные на продажу объекты, а также уровень развития инфраструктуры.

Среди административных округов столицы наибольший процент 1-комнатных квартир наблюдается в ВАО и СВАО, по доле 2-комнатных объектов лидируют ВАО и ЮВАО. Объем предложения 3-комнатных квартир достигает максимума в ЮАО, а 4+-комнатных — в ЦАО. При этом именно в ЦАО насчитывается минимальная доля 1-комнатных и 2-комнатных квартир, а в ВАО, наоборот, — 3- и 4+-комнатных квартир.

Административные округа с минимальной и максимальной долей 1-, 2-, 3- и 4+-комнатных квартир от объема предложения в данной локации

Кол-во комнат		Округ	Доля квартир
1	min	ЦАО	14%
1	max	ВАО, СВАО	30%
2	min	ЦАО	26%
2	max	ВАО, ЮВАО	37%
3	min	ВАО	28%
3	max	ЮАО	32%
4+	min	ВАО	5%
4+	max	ЦАО	29%

Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость за апрель 2017 года

В пределах Восточного административного округа лидером по объему предложения 1-комнатных и
2-комнатных объектов является район Перово — 10% и 11,4% соответственно. В ЮАО максимальная доля 3-комнатных квартир — 12,5% — представлена в Даниловском. А наибольшая доля 4+-комнатных объектов в пределах ЦАО наблюдается в Хамовниках — 20,1%.

Комментирует Михаил Куликов, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «В нынешней нестабильной экономической обстановке, когда люди экономят практически на всем, в том числе и на квадратных метрах, 4+- комнатные квартиры мало востребованы у покупателей, и часть из них переходит в разряд неликвида. Эти объекты сейчас начинают конкурировать с загородным жильем — в частности, с таунхаусами — и нередко проигрывают ему из-за тех опций, которые получают владельцы домовладения за городом: от более выгодного соотношения цены и площади жилья до круглогодичного проживания на свежем воздухе. За примерами далеко ходить не нужно — я лично знаю семью (муж, жена, двое детей и две собаки), которая жила в двухкомнатной квартире в районе станции метро „Академическая“. Когда они решили переехать в более просторное жилье, то после просмотра разных вариантов отказались от первоначальной идеи купить квартиру с бо́льшим количеством комнат — вместо этого люди продали свою недвижимость и практически за ту же сумму приобрели таунхаус площадью около 300 кв. м (что заметно превышало метраж тех многокомнатных объектов, которые им предлагали в рамках имеющегося бюджета). А если учесть, что у этой семьи есть машина, на которой можно довольно быстро добраться до города, а недалеко от коттеджного поселка имеется хорошая школа, куда теперь ходят дети, то они считают свой выбор весьма удачным».