Квартиры на первичном рынке Новой Москвы подорожали за три года на 32%, до 7,5 млн руб.

Специалисты Департамента новостроек и Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость изучили динамику предложения, спроса и цен на первичное жилье в Новой Москве. Так, в ТиНАО сейчас представлено 33 проекта с 11 тыс. квартир. Это на 11% меньше, чем было три года назад (12,4 тыс. лотов). Почти три четверти экспозиции занимают «однушки» и «двушки». Только десятая часть приходится на студии, но именно они раскупаются быстрее всего: средний темп их реализации вырос с 2017 года в два раза, до 12 объектов в квартал. При этом продажи остальных форматов показывают отрицательную динамику. Студии являются также самым подорожавшим жильем в Новой Москве: их средняя стоимость увеличилась за три года на 62% и составляет теперь 7,5 млн руб. Впрочем, рост цены характерен для всех форматов в ТиНАО: за последние годы квартиры здесь стали дороже в среднем на 32%.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время на первичном рынке ТиНАО насчитывается 33 проекта. 14 из них принадлежат экономклассу, 16 — сегменту «комфорт» и 3 — бизнес-классу. Число новых проектов в локации растет: несмотря на карантинные сложности, за первое полугодие 2020-го на присоединенных территориях появилось три новых ЖК, а за тот же период 2017-го — только один.

«Для девелопера работа в Новой Москве имеет свои особенности, — говорит заместитель директора Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков. — Из плюсов можно отметить нередко более доступные цены на земельные участки, стабильный спрос и вложения в развитие территории со стороны властей, из минусов — высокую конкуренцию, а также серьезную нагрузку при создании социальной инфраструктуры там, где ее еще нет».

Общий объем предложения в ТиНАО за три года сократился на 11% — с 12,4 тыс. до 11 тыс. лотов. Сама структура экспозиции серьезных изменений не претерпела: 36% объектов — это «однушки» (-1 п.п. по сравнению с 2017-м), столько же — «двушки» (+2 п.п.), 15% — «трешки» (-3 п.п.), 11% — студии (+1 п.п.) и 2% — многокомнатное жилье (+1 п.п.). Средняя площадь студии в Новой Москве равна 26 кв. м, однокомнатной квартиры — 37 кв. м, «двушки» — 57 кв. м, «трешки» — 79 кв. м.

С 2017 года средние цены на жилье в ТиНАО выросли почти на треть — с 5,7 млн руб. до 7,5 млн руб. Интересно, что сильнее всего подорожали студии: их стоимость увеличилась на 62%. Если три года назад такой формат предлагался в среднем за 2,9 млн руб., то сегодня — за 4,7 млн руб. Чуть меньше — на 48% — повысилась цена однокомнатных объектов, теперь их средняя стоимость составляет 6,2 млн руб. против 4,2 млн руб. в 2017-м. На 41% выросла цена «двушек» — с 5,8 млн руб. до 8,2 млн руб. «Трешки» оказались самым стабильным форматом: три года назад их средняя стоимость была равна 10,2 млн руб., сейчас она составляет 10,5 млн руб. (+3%).

Если рассматривать структуру спроса в Новой Москве, то студии занимают в ней 14%, «однушки» — 35%, «двушки» — 36%, «трешки» — 13%, многокомнатные лоты — 2%. Примечательно, что с 2017 года средний темп реализации студий увеличился в два раза — с 6 до 12 шт./квартал, при этом в остальных форматах наблюдается отрицательная динамика. Так, однокомнатные квартиры стали покупать в 1,8 раза реже — 32 шт./квартал, двухкомнатное жилье потеряло 9% популярности: средний темп его реализации сократился до 33 шт./квартал, а «трешки» продаются теперь на 8% медленнее: в среднем, по 12 шт./квартал.

«Многие покупатели предпочитают новостройки в ТиНАО благодаря более низкому порогу входа на этот рынок, — комментирует Валерий Кочетков.

Разница в цене квартиры в старых границах Москвы и на присоединенных территориях может достигать 20–40% в зависимости от локации. Впрочем, у Новой Москвы есть и другие сильные стороны: современные транспортные развязки, активно строящееся метро, неплохая социальная инфраструктура, наконец, здесь много лесных массивов и, соответственно, более благоприятная экология. Московская регистрация и социальные льготы являются еще одним привлекательным фактором для покупателей жилья».

Однако эксперты компании признают, что у локации есть и «подводные камни»: например, полигон твердых бытовых отходов «Саларьево», который до сих пор не рекультивирован, или аэропорт Внуково, обслуживающий несколько сотен рейсов каждый день. Наконец, развитая инфраструктура характерна пока не для всей территории Новой Москвы. Поэтому при покупке квартиры в ТиНАО необходимо тщательно изучить локацию, в которой находится интересующий ЖК.

«Несмотря на активное строительство, я считаю, что в ближайшие 15–20 лет перенасыщение первичному рынку Новой Москвы не грозит, — подытоживает Валерий Кочетков. — Здесь есть хорошие резервы как для нового предложения, так и для спроса. Несомненно, будет развиваться и сама локация. Например, к 2035 году власти Москвы обещают построить на присоединенных территориях 20 технопарков, что позволит создать до 1 млн рабочих мест. Также планируется открыть около 30 станций метро. Все это будет только повышать интерес к ТиНАО как со стороны девелоперов, так и покупателей».