Малогабаритная «вторичка» столицы: за год предложение выросло почти на четверть, больше всего таких квартир среди «однушек» – 12%

В Департаменте вторичного рынка и Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость подсчитали долю малогабаритного жилья в составе предложения 1-, 2- и 3-комнатных квартир на вторичном рынке старой Москвы (12%, 8% и 5% соответственно), а также проанализировали характеристики таких объектов. В частности, большинство «малогабариток» относится к старому жилфонду, несмотря на общее усиление оттока объектов с первичного на вторичный рынок. Эксперты объясняют это низкой заинтересованностью инвесторов в приобретении и перепродаже малометражных квартир.

В Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость подсчитали, что лидерство по количеству выставленных на продажу малогабаритных «однушек» принадлежит ЮВАО (231 объект), а в границах этого округа — району Некрасовка (63 объекта). Наибольшее число малогабаритных 2-комнатных лотов располагается в ВАО (181 объект) и районе Гольяново (27 объектов), а 3-комнатных — в САО (105 объектов) и районе Аэропорт (17 объектов). Площадь самой маленькой 1-комнатной квартиры на «вторичке» старой Москвы составляет 18 кв. м, 2-комнатной — 28,6 кв. м, 3-комнатной — 40,7 кв. м. Также в ИНКОМ-Недвижимость зафиксировали появление на вторичном рынке недвижимости рекордно маленьких по площади объектов, перешедших сюда с «первички», — микростудий площадью всего 11 кв. м.

За основу определения малогабаритного жилья специалистами ИНКОМ-Недвижимость были взяты средние метражи квартир в типовом советском жилищном фонде, т. е. в «хрущевках». Для 1-комнатных квартир таким показателем является общая площадь, равная 30 кв. м, для 2-комнатных — 41 кв. м, для 3-комнатных — 55 кв. м. По подсчетам Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на вторичном рынке жилья старой Москвы к группе объектов с метражом, уступающим этим параметрам, относится 12% однокомнатных, 8% двухкомнатных и 5% трехкомнатных лотов. За год (по состоянию на нынешний январь) количество малогабаритных квартир на «вторичке» увеличилось на 22%, в основном за счет «однушек», перешедших с первичного рынка.

Комментирует Михаил Куликов, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «В 2000-е годы на рынке недвижимости были весьма востребованы квартиры больших площадей, с „лишними“ помещениями. Однако после череды экономических потрясений и заметного снижения платежеспособности населения покупательский спрос переключился на объекты со скромными габаритами. Как следствие, застройщики начали предлагать клиентам все более компактные и бюджетные варианты. В СМИ уже появились сообщения о продаже в столичных новостройках мини-студий с рекордно маленьким метражом — 11 кв. м (что даже меньше, чем парковочные места в некоторых жилых комплексах).

Отмечу, что в последние несколько лет процесс перехода нового жилья на „вторичку“ становится все более динамичным, однако доля малогабаритных объектов, относящихся к старому жилищному фонду, в данном сегменте остается превалирующей. Это квартиры в „хрущевках“ определенных серий, с маленькими кухнями и сидячими ваннами (как пример — дома серии 1–464, где встречаются „двушки“ с метражом 30 кв. м), жилье в домах гостиничного типа с коридорной системой и т. д.

Пополнение экспозиции в целом на „вторичке“ стимулируется деятельностью покупателей-инвесторов в сегменте новостроек, которые зачастую спешат перепродать квартиру до оформления свидетельства о собственности, чтобы избежать уплаты налогов. Однако малогабаритные варианты не вызывают у них большого интереса, так как прибыль от реализации такого жилья меньше, чем объектов той же комнатности, но традиционных размеров. Поэтому большинство микроквартир в новостройках приобретается для личного проживания и для сдачи в аренду, а срок их перехода во вторичный сегмент зависит от жизненных планов собственников».

ТОП-3 округов и входящих в их состав районов старой Москвы с максимальным количеством малогабаритных квартир, экспонируемых на «вторичке»

Результаты рейтинга комментирует Михаил Куликов, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «Восток и юго-восток столицы, в том числе районы, расположенные за МКАД, — это локации, традиционно отличающиеся невысоким уровнем цен на жилье и, как следствие, наличием в объеме предложения большого количества бюджетных малогабаритных объектов. Именно такой причиной можно объяснить лидерство района Некрасовка (ЮВАО), который сейчас активно осваивается девелоперами, предлагающими покупателям самые доступные по цене варианты с небольшими метражами. Что же касается Гольяново и восточных районов столицы в целом, то они являются промышленной частью города, поэтому еще в советский период были застроены домами с малогабаритными квартирами для рабочих, именно это жилье в основном и выставлено здесь на продажу. В то же время в более престижных локациях, таких как САО и, в частности, район Аэропорт, экспонируются объекты подороже — трехкомнатные малогабаритные квартиры».

Согласно подсчетам специалистов Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, метраж самой маленькой 1-комнатной квартиры, предлагаемой покупателям на «вторичке» старой Москвы, составляет 18 кв. м. Жилплощадь расположена на первом этаже 5-этажного дома на улице Буракова (район Соколиная гора, ВАО), цена предложения — 5,1 млн рублей. Самая компактная «двушка» — 28,6 кв. м — находится на третьем этаже 5-этажного дома на Сиреневом бульваре (район Северное Измайлово, ВАО). Приобрести этот лот можно по цене 6,7 млн рублей. Наиболее скромная по площади «трешка» — 40,7 кв. м — располагается на четвертом этаже 8-этажного дома на Дербеневской набережной (район Даниловский, ЮАО). Цена предложения объекта — 12,7 млн рублей.

Специалисты ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что на вторичном рынке старой Москвы уже начали появляться студии с минимальными площадями, переходящие в этот сегмент с «первички».

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, объект с наименьшим метражом, экспонируемый сейчас на «вторичке» столицы, — это студия, расположенная на втором этаже 5-этажного дома 1900 года постройки в Трубниковском переулке (район Арбат, ЦАО). Площадь данного лота — 11 кв. м, стоимость предложения — 3,79 млн рублей.