Майский день, именины сердца: на вторичном рынке загородного жилья Подмосковья зафиксирован двукратный скачок числа сделок

Специалисты Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость разбирались, с какими показателями начала «горячий» сезон загородная «вторичка» Московского региона. Так, май порадовал не только хорошей погодой, но и всплеском спроса: в этом месяце было зафиксировано почти в два раза больше сделок, чем в аналогичном периоде 2017 года. Это повлекло за собой сокращение сроков экспозиции до 4–6 месяцев для низшего ценового сегмента и до 8–10 месяцев для остальных классов. И хотя стоимость объектов на «вторичке» в большинстве форматов демонстрирует отрицательную динамику, до 80% лотов остаются переоцененными в среднем на 40%.

На сегодняшний день в предложении на вторичном рынке загородного жилья значится 74 221 объект. Наиболее весомая часть ассортимента — 44% — представлена коттеджами, 30% приходится на участки без подряда (УБП), 24% — на дачи и только 2% — на блокированную застройку (таунхаусы и дуплексы). За год экспозиция несколько сократилась — на 3%.

Средняя площадь выставленного на продажу коттеджа составляет 244 кв. м, дачи — 129 кв. м, таунхауса или дуплекса — 213 кв. м, УБП — 12 соток. Наибольшие изменения в метраже претерпели дачи: за год их средняя площадь уменьшилась со 191 кв. м почти на треть, в остальных форматах серьезных трансформаций не произошло.

За отчетный период средняя цена предложения сократилась во всех форматах, кроме коттеджей. Правда, и их стоимость возросла меньше чем на 1% — с 13 млн руб. до 13,1 млн руб. Самое значительное падение цены — на 19% — зафиксировано у дач. Если весной прошлого года такое домовладение предлагалось в среднем за 5,9 млн руб., то сегодня — за 4,8 млн руб. Участки и блокированные дома подешевели не столь заметно: средняя цена УБП снизилась на 5%, до 2 млн руб., таунхауса или дуплекса — на 3%, до 15,4 млн руб.

Однако главное, что отмечают эксперты, — это произошедший на загородной «вторичке» в мае скачок спроса. В последнем весеннем месяце здесь было заключено в 1,9 раза больше сделок, чем за аналогичный отрезок 2017 года.

«Вполне возможно, что подъем покупательской активности был вызван в том числе и хорошей погодой, которой порадовал нас май, — комментирует руководитель офиса „Новослободское“ Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Алексей Сенчук. — Вместе с тем я считаю, что это также говорит о подвижках в психологии продавцов и покупателей. Первые — пусть и не массово, но понемногу — снижают цены, вторые оперативно реагируют на изменение ситуации и демонстрируют готовность быстрее выходить на сделку».

«Вместе с ростом спроса закономерно сдвинулись средние сроки экспозиции объектов, — добавляет руководитель офиса „Сретенское“ Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Антон Архипов. — Сейчас для лотов эконом- и комфорт-классов они составляют 4–6 месяцев, для сегмента „бизнес“ и выше — 8–10 месяцев. В начале весны мы могли говорить минимум о восьмимесячных сроках экспозиции, за исключением ситуаций, когда было необходимо срочно продать объект».

Что касается покупательских предпочтений, то 39% клиентов на «вторичке» выбрали коттедж, 36% — земельный участок, 23% — дачу и 2% — блокированный дом. Среди популярных локаций 14% лотов было приобретено на Белорусском направлении, 13% — на Рижском, по 10% сделок получили Киевское, Курское и Савеловское направления Подмосковья. 70% реализованных объектов находятся на расстоянии не больше 15 км от Москвы, 13% — от 16 до 45 км, 17% — свыше 45 км.

Впрочем, несмотря на оптимистичные показатели, основные проблемы загородной «вторички» — морально устаревшие дома и завышенные цены — все еще актуальны.

«Хотя рынок корректируется, темпы этих изменений не столь активны, как нам бы хотелось, — признается Алексей Сенчук. — Мы по-прежнему наблюдаем, что порядка 80% объектов на „вторичке“ переоценены в среднем на 40%. Однако хочется надеяться, что позитивные сдвиги не закончатся на высоком весеннем спросе и мы увидим дальнейшее оживление рынка».