Мультиформатные поселки Подмосковья показывают меньший спад в динамике продаж, чем моноформатные, с разницей в 10 п.п.

Специалисты Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость проанализировали такое явление на рынке, как мультиформатные поселки. Исходя из данных аналитического отчета, чаще всего — в 45% случаев — «мультиформаты» представлены проектами, сочетающими коттеджи и участки без подряда, а среди классов больше всего таких поселков насчитывается в сегменте «эконом» — 37%. При этом мультиформатные проекты оказались более устойчивыми к падению темпов продаж за последний год: их показатель равен минус 12,2% при минус 22,2% у моноформатных поселков.

Почти четверть предложения на «загородке» представлена мультиформатными поселками
Мультиформатные поселки появились на рынке еще в начале 2000-х гг., однако популярность среди девелоперов они обрели после кризиса 2008 года, когда вопрос диверсификации рисков и расширения продуктовой линейки встал особенно остро. Впрочем, доля «мультиформатов» на рынке загородного жилья Подмосковья пока невелика — порядка 22%. Из них 75% составляют поселки, застроенные двумя форматами, 20% — проекты, сочетающие в себе три формата, 5% — четыре формата.

Коттеджи + УБП = 45%
По статистике ИНКОМ-Недвижимость, самой распространенной конфигурацией является сочетание коттеджей и участков без подряда — на него приходится 45% всех «мультиформатов». 12% занимают коттеджи и дуплексы, по 7% у коттеджей с дуплексами и участками, а также у коттеджей с таунхаусами. 5% рынка мультиформатных поселков представлено сочетанием «коттеджи+таунхаусы+дуплексы». Таунхаусы с «малоэтажкой», равно как дуплексы с участками, встречаются в 4% случаев. 3% у варианта «коттеджи+таунхаусы+дуплексы+МЖД». Остальные конфигурации представлены в меньшем числе случаев (по 1–2%).

Значительная часть мультиформатных поселков относится к эконом- и комфорт-классам — 37% и 32% соответственно. Сегмент «бизнес» представляют 15% проектов, «премиум» и «де люкс» — 16%.

УБП — драйвер продаж в мультиформатных поселках экономкласса (70% сделок)
По данным аналитиков ИНКОМ-Недвижимость, в общем объеме продаж на загородном рынке на «мультиформаты» приходится 21% сделок. В мультиформатных поселках экономкласса лучше всего продаются участки без подряда — 70% реализованного спроса, в сегменте «комфорт» — малоэтажные дома (35% сделок), в «бизнесе» — участки без подряда (33%) и таунхаусы (27%), в «премиуме» и «де люксе» — коттеджи (48% и 39% соответственно).

К+УБП = да, К + МЖД = нет
«Грамотное сочетание форматов — очень важный момент в создании мультиформатных поселков, — отмечает руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. — Так, например, удачным считается соседство коттеджей с участками без подряда или таунхаусов — с малоэтажными домами. А вот строительство коттеджей в непосредственной близости с „малоэтажкой“ скорее ухудшит показатели продаж: мало кто из приобретающих дом хочет, чтобы за его жизнью наблюдали из соседних окон». Если говорить о поселках высшего ценового сегмента, там не приветствуется даже смешение коттеджей с таунхаусами. Все-таки покупатели такого уровня хотят жить в единой социальной среде».

Чаще всего земельный участок сам диктует девелоперу формат застройки. Если он небольшой и однородный, на нем чаще возводятся поселки моноформата. Если же надел обширный, сложный по конфигурации, то без диверсификации бывает не обойтись. Здесь тоже существуют определенные правила: так, при соседстве с трассой вдоль нее строятся малоэтажные дома или инфраструктурные объекты, отгораживая тем самым остальной жилой массив от шума, а коттеджи и таунхаусы располагают в более выигрышных локациях — например, ближе к лесу или реке.

«Помимо продуктивного освоения земли мультиформатная застройка помогает девелоперу повысить ликвидность поселка и привлечь клиентов с разной платежеспособностью, — добавляет Дмитрий Таганов. — Также она позволяет увеличить плотность застройки, а значит, получить больше прибыли».

Темпы продаж: минус 12,2% у «мультиформатов» против минус 22,2% у «моноформатов»
Если сравнивать второй квартал 2016 года с аналогичным периодом 2014-го, то спрос на «мультиформаты» понизился на 10,7%, в то время как в моноформатных поселках он вырос на 9%. Однако если сопоставить свежие данные с цифрами второго квартала прошлого года, то показатели спроса на оба типа поселков демонстрируют схожий спад: минус 14,1% в случае с «моноформатами» и минус 15,5% у «мультиформатов».

Аналогичную картину можно увидеть и в темпах продаж. По сравнению с 2014 годом, скорость реализации «мультиформатов» уменьшилась на 7,7%, а «моноформатов» — только на 1,8%. Но при соотношении 2016 и 2015 годов мультиформатные поселки, напротив, оказываются более устойчивыми к падению темпов реализации: минус 12,2% при минус 22,2% у моноформатных поселков.

Показатели	II квартал 2016 г., шт.		II квартал 2015 г., шт.		II квартал 2014 г., шт.
Показатели	Моно	Мульти	Моно	Мульти	Моно	Мульти
Ср. темп продаж в отчетном квартале	5,6	3,6	7,2	4,1	5,7	3,9
Кол-во проданных объектов	3 177	677	3 699	801	2 882	758