На «вторичке» столицы усиливается дефицит предложения, за год оно сократилось на 19%

В профильном Департаменте ИНКОМ-Недвижимость рассказали об актуальных тенденциях на вторичном рынке жилья старой Москвы. Так, средний уровень цен здесь остается весьма высоким — с февраля 2020-го средняя стоимость «квадрата» увеличилась на 18,6%. Кроме того, во вторичном сегменте жилья все так же ощущается недостаток предложения, ведь количество экспонируемых квартир за это время уменьшилось на 19,2%.

По мнению специалистов ИНКОМ-Недвижимость, предпосылок для быстрого восстановления экспозиции на вторичном рынке пока нет. По определенным причинам потенциальные продавцы порой откладывают сделку — во-первых, они боятся обесценивания тех средств, которые получат после реализации жилплощади. Во-вторых, некоторые собственники надеются на дальнейшее удорожание недвижимости. Те же люди, которые на волне прошлогоднего ажиотажного спроса приобрели квартиру для сохранения своих накоплений, зачастую планируют сдавать ее в аренду и не думают о продаже. Массового притока лотов из сегмента новостроек также не ожидается — доля инвестиционных сделок здесь велика, однако переход новых объектов на «вторичку» сильно растянут во времени.

Согласно подсчетам аналитиков ИНКОМ-Недвижимость, в сравнении с февралем прошлого года средняя цена предложения 1 кв. м на вторичном рынке столицы поднялась на 18,6% (+1,7% за прошлый месяц), стоимость объекта — на 15,9% (+0,2% за прошлый месяц). Также в указанном сегменте рынка жилья усиливается дефицит предложения. За год экспозиция квартир сократилась на 19,2%, с учетом прочих объектов (комнат и долей) — на 20,4%. По итогам нынешнего февраля число квартир, экспонируемых на вторичном рынке, изменилось незначительно — оно выросло на 0,8%.

Основная причина сокращения объема предложения — мощный рост активности покупателей в прошлом году. Причем отдельно стоит выделить группу т.н. условных инвесторов, которые приобретали недвижимость с целью вложения и сохранения своих сбережений от обесценивания, на фоне снижения доходности банковских депозитов. Если годом ранее на «вторичке» столицы лишь 7% сделок относились к категории условно инвестиционных, то к нынешнему моменту, по мнению аналитиков компании, их доля возросла в 2 раза, до 14% (т. е. каждая седьмая сделка).

О том, могут ли «инвестиционные» объекты в ближайшей перспективе вернуться на рынок и восполнить экспозицию, рассказывает Михаил Куликов, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость:

«В СМИ время от времени появляются предположения по поводу того, что квартиры, приобретенные на волне ажиотажного спроса, вскоре вновь будут выставлены на продажу, и благодаря этому экспозиция на „вторичке“ начнет восстанавливаться. Однако пока мы не видим предпосылок к такому развитию событий.

Действительно, определенную долю спроса на вторичном рынке занимают сделки, заключенные с целью сохранения средств, и в таком случае главным мотивирующим фактором для покупки является не ликвидность квартиры или возможная доходность от перепродажи, а причина психологического характера — покупатели хотят быть спокойны за свое благосостояние. При этом часть из них планирует сдавать купленную квартиру в аренду, поэтому пока не задумывается о ее реализации, даже с учетом роста цен.

Есть и другие причины, из-за которых потенциальные продавцы вторичного жилья не спешат выходить на рынок.

Во-первых, в условиях экономической нестабильности они опасаются остаться с крупной суммой на руках после продажи квартиры. В случае ослабления рубля эти деньги начнут обесцениваться, а класть их на депозит сейчас невыгодно (не говоря уже о другом, не менее сильном страхе — банк может „лопнуть“). Во-вторых, некоторые собственники жилья надеются на дальнейший рост цен.

В итоге сейчас мы наблюдаем на вторичном рынке ситуацию, когда потенциальные продавцы откладывают подготовку к сделке, объем предложения практически не меняется, и вследствие этого конкуренция между покупателями остается весьма серьезной».

Аналитики ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что на первичном рынке столицы выше доля инвестиционного спроса, причем сюда можно отнести покупателей, приобретающих квартиру как с намерением получить прибыль от ее перепродажи (на «вторичке» такие сделки немногочисленны), так и для сохранения накоплений. Годом ранее к этой категории относилась каждая пятая сделка, на данный момент — каждая четвертая. Однако ожидать, что эти лоты скоро массово перейдут во вторичный сегмент жилья, также не стоит.

Комментирует Михаил Куликов, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «На первичном рынке с инвестиционными целями обычно покупаются объекты в тех ЖК, которые находятся на начальной стадии строительства. Соответственно, перепродаются они года через два-три, когда возведение домов заканчивается, а стоимость таких лотов заметно повышается. Конечно, постепенно они пополняют экспозицию на рынке вторичного жилья, однако этот процесс занимает немало времени».