На вторичном рынке жилья Москвы удвоилось предложение наследственных квартир

Специалисты Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость провели исследование экспозиции квартир в старых границах столицы, которое, в частности, показало: в 2020—2021 гг., впервые с 1990-х гг., доля наследственных квартир выросла с 10% до 20%. Эксперты отметили, что порядка 60% унаследованных объектов, попадающих на рынок недвижимости, выходят в продажу, остальные сдаются в аренду. В свою очередь, экспозиция найма в Москве на 65% представлена жильем, полученным собственниками по наследству, свидетельствуют в Департаменте аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость.

Даже несмотря на дисконт (5–10%), треть клиентов не рассматривает вариант приобретения наследственной квартиры, делятся наблюдением специалисты Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость и называют этот подход опрометчивым, ведь технологии подобных сделок отработаны, и риски сведены к минимуму. Эксперты назвали основные правила, которые следует учесть при приобретении наследственной квартиры.

В Департаменте вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость зафиксировали увеличение объема предложения наследственных квартир: за весь период существования цивилизованного рынка жилья (с 1990-х гг.) на «вторичке» Москвы их доля в экспозиции удерживалась на отметке 10%, в течение последнего года (по состоянию на октябрь) она удвоилась и достигла 20%.

Сергей Шлома, директор Департамента вторичных квартир ИНКОМ-Недвижимость:

«Из года в год на вторичный рынок поступает примерно равное количество лотов, так как квартирные вопросы связаны с этапами человеческой жизни — браком, рождением, смертью. К сожалению, в экстремальных эпидемиологических условиях возникли указанные выше изменения. Речь идет о т.н. свежем наследстве (термин, используемый на рынке недвижимости для обозначения квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет после оформления наследства).

Как правило, такие объекты продаются с дисконтом в диапазоне от 5% до 10% — большинство наследников-продавцов изначально готово к скидке. Например, при наличии у одной квартиры нескольких наследников им выгоднее принять торг и продать жилье целиком, нежели заниматься долями по отдельности; зачастую наследники стараются оперативно совершить сделку и не возражают против срочной продажи, которая предполагает снижение цены. Нередко наследственные квартиры участвуют в инвестиционных сделках.

По нашим оценкам, примерно 60% унаследованных квартир, попадающих на рынок недвижимости, выставляются на продажу, 40% сдаются внаем, причем примерно половина указанных арендных объектов по прошествии 3 лет поступает в экспозицию для реализации — по истечении этого срока в собственности жилплощадь именуется старым наследством и при продаже освобождается от налогового бремени».

С коллегой соглашается Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость: «Действительно, часть наследственных квартир сдается в аренду в течение 3 лет, а затем уходит в продажу. Но значительная доля наших клиентов предпочитает оставить эту жилплощадь в качестве актива, предполагая, в свою очередь, передать ее по наследству. Если говорить об арендной экспозиции в целом, наследственное жилье занимает в ней не менее 65%».

Говоря об увеличении доли наследственных квартир во вторичной экспозиции, также следует принять во внимание тот факт, что в 2020—2021 гг. предложение ликвидных объектов в Москве существенно сократилось на фоне ажиотажного спроса. А к жилью, полученному продавцом по наследству, покупатели обычно относятся с настороженностью, даже несмотря на дисконт: по данным Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, каждый 3-й клиент отказывается от рассмотрения такого варианта.

Учитывая, что жилплощадь может быть унаследована по закону либо по завещанию, главными рисками сделки ее покупки эксперты называют: последующее возникновение неучтенного наследника, не получившего долю в наследстве; неожиданное появление завещания либо вероятность оспаривания имеющегося завещания.

При этом специалисты ИНКОМ-Недвижимость заявляют, что сегодняшние технологии работы на рынке позволяют избежать опасных последствий покупки унаследованного жилья.

«Наш опыт и статистика говорят о том, что количество сделок, расторгнутых после отчуждения наследственных квартир, стремится к нулю. Так, за последние 3 года в нашей компании не зафиксирован ни один случай лишения права собственности на приобретенную наследственную квартиру, — утверждает Сергей Шлома.

— Одним из обязательных условий сделки сегодня является нотариально заверенное заявление наследника-продавца о том, что после отчуждения квартиры в случае обнаружения неучтенных наследников или оспаривания завещания он обязуется компенсировать ущемленной стороне ее долю в проданной наследственной квартире за счет собственных денежных средств.

В настоящее время данные ЕГРН дают полную информацию о юридическом статусе объекта. Тем покупателям, кто решил заниматься сделкой без помощи профессионалов, рекомендую тщательно изучить документы на приобретаемое жилье и по всем правилам зарегистрировать переход права собственности. Стоит указать в договоре купли-продажи полную стоимость квартиры (а не уменьшенную — для снижения налога продавца ‘’свежего’’ наследственного жилья), так как в случае оспаривания сделки это защитит права покупателя».