Новые станции столичного метро: наиболее заметно «вторичка» подорожала около «Некрасовки» – на 18%

Специалисты Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость проследили за изменением цен на вторичное жилье, экспонируемое в пешей доступности от новых станций столичного метро (введены в эксплуатацию в 2019-м, на Сокольнической и Некрасовской линиях), и составили ТОП-3 локаций с наибольшим увеличением стоимости предложения таких квартир за год. На первом месте рейтинга — конечная станция Некрасовской ветки, «Некрасовка», где за указанный период рост средней цены 1 кв. м экспонируемой рядом «вторички» составил 17,7%.

В ИНКОМ-Недвижимость подчеркивают, что вторичный рынок недвижимости в локациях за МКАД, где были открыты новые платформы метрополитена, пока развит крайне слабо -жилищный фонд здесь преимущественно состоит из новых строений. Экспонируемые в них объекты при перепродаже переходят на «вторичку», из-за чего в данном сегменте постепенно повышается усредненная стоимость объектов. Тот факт, что в рейтинге, подготовленном аналитиками компании, лидируют платформы Некрасовской ветки, эксперты объясняют их большей инфраструктурной значимостью: новыми станциями пользуются жители не только столичных районов, но и крупных подмосковных городов (например, Люберец). В целом ценовая чувствительность покупателей квартир в районах за МКАД весьма высока, что исключает предпосылки для сильного завышения продавцами стоимости предложения, особенно в условиях падающей платежеспособности населения и истощения ипотечного спроса. Кроме того, из-за слабо развитого рынка вторичного жилья собственники, не наблюдая со стороны других немногочисленных продавцов примеров заметного повышения цен, также указывают в объявлениях цифры, соответствующие текущей рыночной конъюнктуре.

По статистике специалистов Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, около каждой новой станции московского метрополитена, введенной в эксплуатацию в 2019-м, наблюдается увеличение стоимости вторичного жилья в годовом выражении (объекты, расположенные в 10–15 минутах ходьбы). При этом первые две позиции в ТОП-3 платформ, рядом с которыми было зафиксирован максимальный рост ценовых показателей, заняли станции Некрасовской линии — «Некрасовка» (конечная) и «Лухмановская», на третьем месте находится станция Сокольнической линии — «Прокшино».

ТОП-3 платформ столичного метро, введенных в эксплуатацию в 2019-м, рядом с которыми наиболее существенно возросла стоимость предложения «вторички» (в пешей доступности)

Согласно наблюдениям аналитиков ИНКОМ-Недвижимость, отличительная особенность вторичного рынка недвижимости в тех локациях, где были открыты новые станции метрополитена, — ограниченное число выставленных здесь на продажу объектов в сравнении с районами в пределах МКАД. Комментирует Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость: «В локациях, где были открыты новые станции метро (территория Новой Москвы и окраина старой Москвы), благодаря высоким темпам строительства первичный рынок жилья развит гораздо лучше, чем „вторичка“. При этом районы, по которым проходит „хвост“ Некрасовской ветки, являются более освоенными, здесь уже имеется определенный объем строений, возведенных в советский период. Однако в целом возле станций метро, появившихся в 2019-м, превалирует именно современный жилфонд. Объекты, экспонируемые в новостройках, постепенно переходят во вторичный сегмент, где повышается средний уровень цен, — причем медленнее, чем это происходит в районах в границах МКАД, где гораздо больше инвесторов, которые зачастую торопятся перепродать квартиру до оформления свидетельства о собственности. Что же касается рейтинга станций метро, рядом с которыми было зафиксирован наиболее заметный рост стоимости квартир, то лидерство Некрасовской ветки объясняется весьма значимым фактором. Открытие новых платформ здесь было более ожидаемым ввиду наличия рядом крупных подмосковных городов (как пример — Люберцы), чьи жители регулярно ездят в столицу и, соответственно, также активно пользуются „подземкой“».

Вместе с тем увеличение стоимости вторичного жилья около новых станций метро может быть еще более значительным — для сравнения, около платформы «ЦСКА», открытой в позапрошлом году, средняя стоимость предложения 1 кв. м с конца 2017-го по конец 2018-го выросла на 50%. Однако ожидать такого же глобального роста цен рядом с новыми станциями метро Сокольнической и Некрасовской веток не следует. Объясняет Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость: «Случай с платформой „ЦСКА“ можно назвать уникальным — Хорошевский район, где она появилась, хоть и отдален от центра, но все же считается престижной локацией, из-за чего с первичного во вторичный сегмент здесь переходят в основном дорогостоящие лоты. Что же касается новых станций, открытых в 2019 году и расположенных за МКАД, то здесь к продаже предлагается более бюджетное предложение, кроме того, ценовая чувствительность покупателей такой недвижимости гораздо выше. Даже небольшое завышение стоимости квартиры может привести к отказу от сделки, а в условиях падающей платежеспособности населения и наблюдаемого нами истощения ипотечного спроса — тем более. Поэтому рост цен предложения на „вторичке“ в локациях, где были введены в эксплуатацию новые платформы метро, вполне соотносится с реальным подорожанием этой недвижимости».

Кроме того, аналитики компании отмечают, что продавцы нередко завышают расценки, ориентируясь на объявления других собственников жилья в том же районе, которые, в свою очередь, надеются на существенный рост стоимости своих квартир в связи с улучшением транспортной инфраструктуры. Однако в случае, когда вторичный рынок недвижимости развит слабо, а количество продавцов невелико, причем все они выдвигают адекватные требования к покупателям, данный фактор повышения цен не работает.