Объем предложения квартир в домах, вошедших в перечень для голосования по включению в программу реновации, снизился с начала года на 24,5 %

По статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время на московском вторичном рынке жилья представлена к реализации 2171 квартира в домах, указанных в сформированном властями перечне для голосования по включению в проект программы реновации, — это 5,8% от общего объема предложения «вторички» в городе. В январе 2017 года, до резонансного заявления мэра Москвы о расширении и распространении мероприятий по сносу пятиэтажек, таких объектов в централизованных базах данных насчитывалось 2877. Таким образом, за истекший период количество выставленных на продажу квартир в домах, потенциально рассматриваемых московскими властями как находящиеся в зонах реновации и подлежащие сносу, сократилось на 24,5%. В то же время в Департаменте вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость не наблюдают активизации реального спроса на такое жилье.

В компании отмечают, что сразу после объявления о планируемой реновации территорий, преимущественно застроенных пятиэтажками т. н. несносимых серий, в течение короткого времени имел место всплеск интереса граждан к квартирам в этих домах: за неделю количество обращений по вопросам купли-продажи жилой недвижимости увеличилось на 25%, и большая их часть касалась жилья в «хрущевках». Однако, как и ожидалось, такое поведение участников рынка стало кратковременной реакцией на резонансную тему, продиктованной, прежде всего, стремлением восполнить очевидную нехватку информации по ней, и в результате не привело к реальному увеличению сделок с данными объектами. Напротив, на фоне оживления интереса к «хрущевкам» некоторые продавцы квартир в них попытались поднять цены, что немедленно вызвало резко отрицательную реакцию потенциальных покупателей: количество звонков снизилось, а в ряде случаев был зафиксирован срыв сделок.

«Мы отмечали отчаянные усилия отдельных собственников получить сиюминутную прибыль на волне громких заявлений и грандиозных планов властей — некоторые попробовали поднять цену на свои объекты, в среднем на 300-500 тысяч рублей. Однако покупатели категорически отказались участвовать в этом торге: в нашей компании не произошло ни одной сделки при попытке продавца увеличить стоимость своего жилья в „хрущевке“. Более того, мы оцениваем, что в последний момент сорвалось подписание около 10% договоров купли-продажи квартир в пятиэтажках — именно по вине собственников, резко отказавшихся от достигнутых договоренностей и заявивших новые условия сделки, которые не приняли покупатели», — комментирует ситуацию директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Михаил Куликов.

Таким образом, сложилась ситуация, когда у части продавцов квартир в «хрущевках» возросли ценовые запросы в отношении реализуемой ими жилплощади, однако они не смогли удовлетворить их в контексте актуальных покупательских требований. В случае если жилищный вопрос не стоял крайне остро и не требовал немедленных действий, отдельные собственники приняли решение о снятии квартир с продажи в ожидании улучшения для них рыночной конъюнктуры по ходу реализации градостроительных планов столичных властей. Кроме того, в настоящее время значительно сократился прирост предложения объектов рассматриваемой категории. Следствием этого комплекса факторов стало существенное снижение количества данных квартир в централизованных базах данных.

В частности, как указано выше, общий объем предложения квартир в домах, вошедших в перечень для голосования по включению в программу реновации, снизился с начала года почти на четверть. Максимальная отрицательная динамика наблюдается в таких районах, как: Бутырский, Южное Бутово, Западное Дегунино, Северный, Черемушки, Бескудниковский, Солнцево, Лосиноостровский, Марфино, Проспект Вернадского (табл. 1). Такая коррекция отчасти объясняется состоявшимися за это время сделками купли-продажи, но в большей степени, по оценкам риэлторов, — выжидательной позицией продавцов: снятием объектов с продажи и сокращением количества новых предложений.

Табл. 1. Топ-10 районов Москвы, где отмечено максимальное снижение (в %) предложения квартир в домах, вошедших в перечень для голосования по программе реновации

При этом существенно важной характеристикой рынка на фоне хаотичных действий части продавцов остается фактическая стабильность цен на рассматриваемую категорию объектов. С начала 2017 года средняя цена предложения на квартиры в домах, вошедших в перечень для голосования по включению в программу реновации, практически не изменилась: отрицательная коррекция составила 0,8% (табл. 2).

Табл. 2. Средняя цена предложения квартир в домах, вошедших в перечень для голосования по программе реновации, руб.

Попытки продавцов повысить цену встречают резкий отпор со стороны покупателей, которые по-прежнему рассматривают квартиры в пятиэтажках как минимально востребованный товар на рынке жилья. В то же время часть собственников этих объектов продолжает руководствоваться в своих действиях завышенными ожиданиями, что в отдельных случаях становится причиной ощутимых колебаний заявляемых ими цен. Тенденция носит локальный характер, однако имеет яркое подтверждение на конкретных примерах. Так, в ряде столичных районов с начала года отмечен существенный рост цен предложения на квартиры в домах, вошедших в перечень по включению в программу реновации (табл. 3).

Табл. 3. Топ-10 районов Москвы, где отмечено максимальное повышение цен предложения на квартиры в домах, вошедших в перечень для голосования по программе реновации

«Поднимая цены, собственники квартир в „хрущевках“ фактически становятся заложниками программы реновации городских территорий, ход реализации которой сегодня практически непрогнозируем. Люди фактически лишают себя возможности продать жилплощадь в краткосрочной перспективе — они по собственной воле создают заградительные условия для сделок, при этом не имея определенности в отношении перспектив улучшения своих жилищных условий. Владельцы рассуждают, что, если сегодня они не могут реализовать устаревшее жилье в соответствии со своими ценовыми пожеланиями, то при необходимости выйдут на рынок завтра — с предложением новой, качественно лучшей и более дорогой недвижимости. И категорически не хотят замечать очевидные факты. Во-первых, на рынке продолжается снижение цен и пока нет предпосылок для перелома этой тенденции. А, во-вторых, пресловутое „завтра“ может растянуться на десятилетия — равно как и улучшение жилищных условий „предприимчивого“ продавца», — отмечает Михаил Куликов.