В профильном Департаменте ИНКОМ-Недвижимость изучили предложение и востребованность первичной «загородки» на присоединенных территориях. Так, за прошедший год экспозиция в сегменте уменьшилась на 43%, а темпы выхода новых поселков снизились в 2,5 раза. Эксперты компании видят причины отрицательной динамики в требованиях к строительству в ТиНАО, больше подходящих для возведения многоквартирных домов, а также в переходе на эскроу-счета, затронувшем таунхаусы и малоэтажную застройку — ранее весьма популярные форматы в Новой Москве. Дефицит предложения не мог не отразиться на спросе: за год тот сократился на 27%, лишь каждый пятый потенциальный покупатель в ТиНАО находит подходящий ему объект. Цены тоже не радуют: «загородка» на присоединенных территориях стоит в полтора-два раза дороже, чем аналогичные объекты в локациях Подмосковья. Например, средняя цена участка без подряда (УБП) составляет здесь 6,7 млн руб. против 2,9 млн руб. по области в целом, а коттеджа — 52,4 млн руб. против 33,8 млн руб.
Сегодня на первичном рынке загородного жилья ТиНАО в продаже числятся 2 376 объектов. Это на 43% меньше, чем было в аналогичном периоде прошлого года, и в 2,1 раза меньше по сравнению с данными 2012-го, когда Москва еще находилась в своих прежних границах. Больше половины предложения — 53% — на новомосковской «загородке» занимают УБП, за год их доля выросла на 15 п.п. Блокированные дома, т.е. таунхаусы и дуплексы, составляют 20% экспозиции, их число увеличилось на 2 п.п. Уровень присутствия коттеджей за отчетный период повысился на 4 п.п., до 14%. А вот предложение квартир в малоэтажных домах (МЖД), в отличие от других форматов, продемонстрировало значительный спад — с 34% в 2018 году до 13% в нынешнем. Тревожным сигналом является и то, что если за отрезок со второго полугодия 2017 года по второе полугодие 2018-го на «загородке» Новой Москвы появилось пять проектов, то за тот же период 2018—2019 гг. — только два.
«Ситуация, которая сложилась с загородным сегментом на присоединенных территориях, свидетельствует о том, что основная часть нынешней экспозиции была заложена еще до изменения статуса этих земель, — говорит директор Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Антон Архипов. — Но созданные за то время „запасы“ постепенно иссякают, а новые правила строительства подходят скорее для высотной застройки. Требования по обеспечению проекта коммуникациями, социальной инфраструктурой и прочим таковы, что эти блага могут окупиться лишь при возведении многоэтажных домов, в противном случае затраты оказываются просто нерентабельными. Отсюда и уменьшение числа новых поселков. Свою роль в этой динамике также сыграл переход первичного рынка на эскроу-счета, поскольку он затрагивает форматы таунхаусов и МЖД».
За год на первичной «загородке» в Новой Москве значительно сократились и показатели продаж: во втором квартале 2019-го было заключено только 145 сделок, что на 27% меньше, чем было в том же периоде прошлого года, а по сравнению с 2012-м их количество и вовсе снизилось в 3,5 раза. При этом 47% нынешних покупателей приобрели УБП (популярность формата выросла за год на 15 п.п.), 21% клиентов выбрали коттеджи (+7 п.п.), 20% — «малоэтажку» (-17 п.п.), 12% — блокированную застройку (-5 п.п.).
«Лишь каждый пятый находит на рынке загородной недвижимости ТиНАО подходящий объект, — комментирует Антон Архипов. — Треть клиентов в итоге останавливается на домах из вторичного сегмента, хотя из-за устаревшего предложения найти там нечто стоящее непросто, а около половины склоняются к приобретению квартиры в стандартном ЖК: все-таки 95% покупателей „загородки“ в Новой Москве ищут жилье для постоянного проживания».
Выбор загородной недвижимости на присоединенных территориях осложняют не только дефицит качественного предложения, но и завышенные цены. Если в прошлом году средняя стоимость УБП на «первичке» в ТиНАО составляла 6,3 млн руб., то сейчас она подросла на 6%, до 6,7 млн руб. При этом по Московскому региону в целом усредненная цена участка равна 2,9 млн руб., т.е. в 2,3 раза меньше. Также на 6% поднялась за год стоимость коттеджа — с 49,3 до 52,4 млн руб., такой тип жилья в Новой Москве предлагается в полтора раза дороже, чем в других локациях (33,8 млн руб.). Средняя цена таунхауса в ТиНАО составляет сегодня 18,8 млн руб., что на 5% превышает прошлогодние значения (17,9 млн руб.) и на 42% — стоимость подобного дома в Подмосковье (13,2 млн руб.). Наконец, цена квартиры в МЖД на присоединенных территориях выросла на 19%, с 7,2 до 8,6 млн руб. Эта цифра в 1,8 раза больше усредненной стоимости «малоэтажки» в области.
«Близость к столице дает новомосковским загородным объектам дополнительную надбавку в цене, — замечает Антон Архипов. — Так, дома, расположенные в пределах 25 км от МКАД, могут стоить на 15–20% дороже аналогов в ближайшем Подмосковье. Однако это больше справедливо для массового сегмента, покупатели недвижимости премиум-класса чаще всего скептично относятся к Новой Москве. Кого-то смущает неоднородное социальное окружение, вызванное недорогой городской „первичкой“, кто-то опасается строительства крупного ЖК в непосредственной близости от своего дома. Однако для масс-маркета последнее может оказаться не столько минусом, сколько плюсом, т.к. подобное соседство гарантирует создание социальной инфраструктуры. Если прибавить к этому растущую транспортную доступность Новой Москвы, то мысль о проживании в собственном доме с городским комфортом для многих становится очень заманчивой».
А вот для дачников, по мнению экспертов компании, ТиНАО теряет свою привлекательность: многие владельцы приусадебных участков продают их из-за высоких налогов и прессинга со стороны многоэтажной застройки.
«Я думаю, что через десять лет Новая Москва окончательно станет местом для постоянного проживания в привычном для горожан стиле — с обширной транспортной сеткой, богатой социальной инфраструктурой, рабочими местами и т.д., — прогнозирует Антон Архипов. — Что касается дачной жизни, она уже во многом ушла за пределы „малой бетонки“, т.е. примерно за 35 км от столицы, и, вероятно, этот тренд продолжится».
