В Департаменте вторичного рынка и Службе ипотечного кредитования ИНКОМ-Недвижимость проследили за тем, какие изменения за последний год произошли в сфере ипотечного кредитования на вторичном рынке недвижимости старой Москвы. Так, снижение ставок по ипотеке в 2018-м до минимального уровня было одним из факторов, вызвавших прошлой осенью ажиотажный всплеск спроса в сегменте, помимо этого, к приобретению жилья покупателей подстегнули опасения по поводу дальнейшего роста процентов по кредитам из-за повышения ключевого показателя ЦБ. Вследствие активности потребителей, получивших одобрение ипотеки до повышения ставок, в первые месяцы 2019-го еще наблюдалось увеличение числа сделок с привлечением кредита в годовом выражении. В январе оно составило 18,7%, в феврале — 15%, в марте — 8,3%, в апреле — 11,1%. Однако в следующие месяцы (за исключением июля) нынешний год по этому показателю уже проигрывал прошлому. Своего пика разрыв достиг в ноябре — минус 34,3% ипотечных сделок в сравнении с тем же месяцем 2018-го. Несмотря на снижение ключевой ставки ЦБ и ставок по жилищным кредитам во второй половине года, количество сделок с использованием займа остается на крайне низком уровне. Текущий ипотечный спрос практически исчерпан, в то время как потенциальные ипотечники, опасаясь ухудшений в экономической сфере, зачастую откладывают выход на сделку.
Специалисты компании также поделились интересными наблюдениями по поводу нового веяния в сфере ипотечного кредитования: здесь все чаще проходят сделки с объектами класса «бизнес» и «элит» — в то время как раньше их приобретали клиенты с «живыми» деньгами. В будущем году, согласно прогнозам экспертов профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость, на вторичном рынке столицы ожидается увеличение доли ипотечных сделок до 50%. Дальнейшее снижение ключевой ставки ЦБ и ставок по жилищным кредитам приведет к оживлению покупателей — по этой причине общее количество сделок на «вторичке» в 2020 году вырастет на 10% относительно 2019-го. Свою роль сыграет и волна рефинансирования, в результате которой увеличится объем предложения объектов, находящихся в залоге, и число операций по купле-продаже с ними.
Специалисты Службы ипотечного кредитования ИНКОМ-Недвижимость подсчитали, что в ноябре на вторичном рынке жилья столицы отставание по числу ипотечных сделок от аналогичного периода прошлого года достигло наибольшего значения — минус 34,3%. Согласно мнению экспертов компании, увеличение этого отрыва во многом объясняется тем же фактором, из-за которого общие данные по спросу на осеннем рынке вторичной недвижимости существенно уступают цифрам предыдущего года, — эффектом высокой базы. Более того, прошлый ноябрь был лидером среди прочих месяцев 2018-го по количеству сделок с привлечением жилищных кредитов.
Снижение ипотечных ставок в прошлом году до рекордно низкого уровня способствовало усилению спроса на вторичном рынке жилья в целом. На активизацию покупателей повлияло и повышение ключевой ставки ЦБ в середине сентября (до этого снижавшейся с конца 2014 года), вызванное желанием банка стабилизировать экономическую ситуацию в условиях падения курса национальной валюты. Опасаясь — вполне справедливо — дальнейшего повышения ставок по ипотеке, даже те потребители, которые откладывали приобретение квартиры, начали массово выходить на рынок. Более того, в первые месяцы 2019-го ипотечный спрос еще находился на относительно высоком уровне вследствие деятельности покупателей, получивших от банков одобрение на оформление кредита, действующее до трех месяцев, в конце прошлого или начале текущего года. В результате, согласно статистике Службы ипотечного кредитования ИНКОМ-Недвижимость, наблюдался прирост числа ипотечных сделок в сравнении с теми же месяцами 2018-го. В январе он составлял 18,7%, в феврале — 15%, в марте — 8,3%, в апреле — 11,1%. Однако уже с мая нынешний год начал ежемесячно (за исключением июля) проигрывать 2018-му по данному показателю, пика разрыв между ними достиг в ноябре.
К восполнению ипотечного спроса на «вторичке» не привело даже снижение в несколько этапов ключевой ставки ЦБ и ставок по жилищным кредитам во второй половине текущего года. Так, по данным Службы ипотечного кредитования ИНКОМ-Недвижимость, если в ноябре 2018-го средний размер ставки по кредитам на покупку вторичного жилья в банках-партнерах компании был равен 11,5%, то в ноябре 2019-го он составлял уже 9,56%. О факторах, препятствующих увеличению числа таких сделок, рассказывает Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «Ипотечный спрос на „вторичке“, по нашим ощущениям, уже практически исчерпан: покупатели, которые планировали оформить кредит, по большей части это сделали, в том числе осенью прошлого года. По сути, остались люди, которые не могут позволить себе жизнь взаймы, и те, кто в силу разных причин не хочет брать ипотеку, в том числе из-за того, что социально-экономическая ситуация не располагает к такому шагу. Наслушавшись прогнозов по поводу ухудшения политической обстановки и дальнейшего витка мирового финансового кризиса, потенциальные ипотечники, опасаясь уменьшения своих доходов или даже потери платежеспособности, не рискуют брать на себя кредитные обязательства. А инициативы, предлагаемые банками для преодоления данных трудностей, — к примеру, ипотечные каникулы — не всегда оказываются действенными. Кроме того, на рынке недвижимости сейчас нет атмосферы стабильности, которая необходима для нормального его функционирования. В этом году мы наблюдали резкие скачки ключевой ставки ЦБ в течение небольшого периода времени, как следствие, ставки по ипотеке менялись то в одну, то в другую сторону. Это сбивает с толка потенциальных покупателей — даже в случае снижения ставок вновь до минимально возможных размеров они колеблются, не зная, покупать ли им поскорее жилье или, наоборот, дождаться еще более удобных условий».
Также в ИНКОМ-Недвижимость отмечают новое веяние в сфере ипотечного кредитования: появление сделок с привлечением кредита в премиум-классе (категории «бизнес» и «элит»), где экспонируются объекты стоимостью от 30 млн рублей. Традиционно целевую группу покупателей этих квартир составляли обеспеченные клиенты с «живыми» деньгами, — накоплениями в иностранной валюте — дожидавшиеся наиболее выгодного курса для приобретения дорогостоящей недвижимости. Однако сейчас в данном ценовом сегменте все чаще появляются покупатели-ипотечники. Они обладают необходимыми средствами для внесения первоначального взноса и готовы впоследствии ежемесячно выплачивать довольно крупную сумму. Такие клиенты абсолютно уверены в своей платежеспособности, в том числе благодаря востребованной профессии — чаще всего они занимают в крупной компании должности экономистов, IT-специалистов, ТОП-менеджеров (в случаях, когда ипотеку оформляет семейная пара, оба супруга обладают стабильным высоким заработком); кроме того, это могут быть владельцы собственного бизнеса.
О прогнозах по поводу дальнейшего развития ипотечного сектора на столичной «вторичке» рассказывает Сергей Шлома, директор профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость: «В 2020 году доля сделок с ипотекой на рынке вторичного жилья старой Москвы будет расти — с нынешних 40% до 50%. Также мы ожидаем дальнейшего снижения ключевой ставки ЦБ и ставок по ипотеке, последних — в среднем на 1%, до указанного размера они опустятся предположительно к середине 2020 года. Об уменьшении этих показателей можно судить не только на основании обещаний властей, но и в связи с наблюдениями за процентными ставками по банковским вкладам: в некоторых финансовых организациях ставки по краткосрочным депозитам порой превышают проценты по долгосрочным вложениям. Таким образом, в планах развития банков уже заложены прогнозы на низкий уровень инфляции, уменьшение ключевого показателя ЦБ, а вследствие этого — ставок по вкладам и ипотеке.
В целом пока нет никаких предпосылок для улучшения платежеспособности покупателей в наступающем году, однако за счет снижения ипотечных ставок в сегменте вторичного жилья произойдет оживление — по этой причине мы ожидаем роста числа сделок на 10% в сравнении с 2019-м. Банки продолжат конкурировать за ипотечных покупателей, предлагая им выгодные условия по оформлению и обслуживанию займа, грамотно учитывая при этом кредитную нагрузку клиентов, чтобы не допустить роста числа невыплаченных кредитов. Также в следующем году ожидается всплеск рефинансирования, и это будет еще одним толчком для усиления товарооборота на „вторичке“ — активизируются собственники квартир, находящихся в залоге, и число сделок с такими объектами вырастет».
