В Департаменте новостроек ИНКОМ-Недвижимость изучили схемы приобретения первичного жилья в столице с точки зрения их распространенности и популярности среди покупателей. Так, 55% клиентов совершают покупку при помощи ипотеки, а 45% используют для этого свободные средства. За пять лет доля ипотечников в сегменте новостроек сократилась на 25 п.п., однако специалисты компании прогнозируют, что если ставка по ипотеке продолжит снижаться и достигнет озвученной правительством планки 8%, то объем таких сделок может вырасти на 15–20 п.п. За год увеличилась популярность схемы trade-in: в 2019-м ее использовали 32% покупателей против 20% годом ранее. По словам экспертов ИНКОМ-Недвижимость, в нынешнем году спрос на trade-in способен показать такую же положительную динамику. Другой инструмент — рассрочка платежа — привлекает только 10% клиентов, за год эти показатели изменились незначительно. Наконец, лизинг (аренда с правом выкупа) остается диковинкой для российского рынка недвижимости и встречается крайне редко.
По данным специалистов ИНКОМ-Недвижимость, сегодня около 45% клиентов на первичном рынке Московского региона могут приобрести квартиру на свободные средства. Пять лет назад «живые деньги» для полной оплаты покупки были лишь у 20%.
«Если в 2015–16 гг., когда действовала государственная программа субсидирования ипотеки, объем ипотечных сделок на „первичке“ достигал 80%, то сейчас доля граждан, берущих кредиты на приобретение жилья, составляет чуть более половины — 55%, — говорит заместитель директора Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков. — Впрочем, не стоит забывать, что неоднократное понижение ключевой ставки ЦБ, которое мы наблюдали в 2019 году, привело к уменьшению ипотечных ставок до 9%. Если ЦБ продолжит держаться этого тренда, то ставка по ипотеке может достигнуть обсуждаемого в правительстве уровня 8%. А такие условия, в свою очередь, приведут к росту доли ипотечных сделок на 15–20 п.п.».
Помимо ипотеки покупатели, не готовые заплатить полную сумму за желаемую квартиру, используют такие инструменты, как trade-in и рассрочка платежа. Еще одна схема — лизинг, подразумевающий аренду жилья с правом последующего выкупа, на нашем рынке недвижимости не прижилась.
Trade-in
Услуга trade-in сегодня представлена примерно у 80% застройщиков Московского региона. Данная схема состоит из нескольких этапов. Сначала заключается договор бронирования на квартиру в новом доме и фиксируется ее цена на срок до 2–3 месяцев. Одновременно заключается договор, направленный на поиск покупателя на имеющуюся вторичную недвижимость. После получения аванса за эту недвижимость проводится сделка, и договор купли-продажи передается на регистрацию. Затем подписывается договор долевого участия, а деньги, полученные за вторичную недвижимость, направляются в счет оплаты квартиры в новостройке. Наиболее часто встречающаяся проблема состоит в том, что у многих людей жилье на вторичном рынке является единственным, поэтому им сложно «вписаться» в схему trade-in, когда ЖК только строится или квартиры в нем предлагаются без отделки.
«По итогам прошлого года доля сделок с trade-in на столичном рынке новостроек составила 32%, в то время как в 2018-м их насчитывалось 20%, — комментирует Валерий Кочетков. — Такой рост во многом связан с подорожавшей в конце 2018 года ипотекой: для решения жилищных вопросов покупателям, помимо использования кредитов, приходилось продавать имеющуюся квартиру».
Как считают эксперты ИНКОМ-Недвижимость, в нынешних экономических условиях популярность trade-in может возрасти: вполне вероятно, что в будущем доля таких сделок в Московском регионе достигнет 40–50%.
Рассрочка платежа
Хотя рассрочку предлагают 98% девелоперов столицы, ее популярность невелика: только 10% от общего объема сделок на «первичке» приходится на эту схему продаж. В прошлом году востребованность рассрочки находилась на уровне 7–8%.
Одним из основных преимуществ рассрочки считается отсутствие необходимости официально подтверждать свои доходы. От ипотеки она отличается более высоким первым взносом — обычно в размере 30–50%, а также небольшим периодом выплаты, который, в свою очередь, означает ощутимые регулярные платежи.
«В строящихся жилых комплексах встречаются как краткосрочные рассрочки — до шести месяцев, так и долгосрочные — до момента ввода объекта в эксплуатацию, — рассказывает Валерий Кочетков. — В случае приобретения готового жилья рассрочка обычно предоставляется не более чем на год. Квартира находится в залоге у девелопера до момента полного расчета».
Лизинг
«Лизинг на рынке недвижимости не закрепился, хотя попытки были, — замечает Валерий Кочетков. — Все-таки ипотека является сильным конкурентом для других схем приобретения жилья, а из-за низкой осведомленности клиентов сделки с лизингом часто ассоциируются с рисками. При оформлении недвижимости в лизинг переплата будет больше, чем по ипотеке, и до полного расчета покупатель не получит квартиру в собственность. Но самое главное — строящуюся недвижимость оформить в лизинг нельзя».
