После заявления мэра Москвы о грядущем сносе пятиэтажек количество обращений по вопросам купли-продажи вторичного жилья в столице увеличилось на 25 %

В ИНКОМ-Недвижимость отмечают существенный прирост звонков по вопросам купли-продажи жилья на вторичном рынке в столице после заявления московского мэра о планах по сносу домов в рамках нового этапа программы переселения из ветхих и аварийных пятиэтажек. По оценкам Департамента вторичного рынка, количество обращений в компанию за последнюю неделю увеличилось на 25%, и преимущественная их часть касалась крайне непопулярных до последнего времени квартир в «хрущевках». Специалисты предполагают, что анонсируемый масштаб программы и решительный настрой столичных властей в сочетании с неопределенностью по реализации планов могут на короткое время создать на рынке некоторую нервозность, но не приведут к резким изменениям в структуре предложения и не вызовут рост цен на жилье в пятиэтажных домах.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время на вторичном рынке жилья в столице (без учета Новой Москвы) представлено к продаже 4506 квартир в пятиэтажных домах, которые потенциально находятся «в зоне риска» попадания в новую программу сноса ветхого жилищного фонда. Это блочные, панельные и кирпичные «хрущевки» первого периода индустриального домостроения, прежде отнесенные к т. н. несносимым сериям (в частности, I-510, I-511, I-515, II-07, I-335, I-447 и их аналоги). В общем объеме предложения вторичного жилья в Москве их суммарная доля оценивается в 11,1%, в том числе:
— 1,6% — блочные пятиэтажки;
— 4,9% — панельные пятиэтажки;
— 4,6% — кирпичные пятиэтажки (подчеркнем, что в данном случае не учитываются современные, а также «сталинские» кирпичные дома).

Распределение предложения жилья рассматриваемой категории по округам Москвы (табл. 1) находится в прямой зависимости от структуры жилищного фонда территорий. Больше всего квартир в «хрущевках» (770 кв.) предсказуемо предлагается в изобилующем такими домами Восточном административном округе. Здесь же — максимальная доля таких объектов в суммарном объеме экспонируемого в ВАО жилья: каждое пятое объявление о продаже (20,7%). Также максимальные объемы и удельная доля предложения в блочных, панельных и кирпичных пятиэтажных домах отмечаются в Северном (637 кв., 17% от общего числа лотов в САО) и Юго-Восточном (621 кв., 16,5%) административных округах. Минимум таких объектов — в базах данных ЦАО и Зеленограда: в первом случае наименьшей является доля выставленного на продажу жилья в пятиэтажках (7,1% от общего объема предложения в округе), во втором — крайне незначительно количество лотов (всего 15 кв.).

Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость

Округ	Блочные		Панельные		Кирпичные
Округ	кол-во квартир	доля в общем объеме	кол-во квартир	доля в общем объеме	кол-во квартир	доля в общем объеме
ЦАО	44	0,9 %	69	1,4 %	229	4,8 %
ЗАО	48	1,3 %	190	5,1 %	214	5,8 %
СЗАО	56	2,2 %	177	7,1 %	125	5,0 %
САО	111	3,0 %	194	5,2 %	332	8,8 %
СВАО	64	1,7 %	152	4,1 %	206	5,6 %
ВАО	124	3,3 %	344	9,3 %	302	8,1 %
ЮВАО	46	1,2 %	328	8,7 %	247	6,6 %
ЮАО	59	1,5 %	209	5,4 %	117	3,0 %
ЮЗАО	99	2,6 %	305	8,2 %	100	2,7 %
ЗелАО	0	0 %	5	5 %	10	9,9 %

Табл. 1. Распределение предложения квартир в «хрущевках» по округам Москвы

Углубленный анализ распределения предложения квартир в «хрущевках» по территории Москвы свидетельствует о том, что в ряде районов такие объекты являются самыми многочисленными (а порой фактически единственными) вариантами покупки жилплощади. Так, 98% выставленного на продажу жилья в зеленоградском районе Силино — это квартиры в кирпичных пятиэтажках. Более половины предложений (50,8%) в Кузьминках (ЮВАО) сосредоточено в панельных пятиэтажных домах. Почти треть продаваемого жилья (28,8%) в Зюзино (ЮЗАО) расположено в блочных «хрущевках».

В табл. 2 указаны районы с максимальной долей предложения квартир рассматриваемой категории в общем объеме представленной в них к реализации жилой недвижимости.

Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость

Материал дома	Доля квартир в домах указанной категории в общем объеме предложения в районе
Блок	Зюзино 28,8 %	Бескудниковский 27,3 %	Марьина Роща 25,4 %	Останкинский 23 %	Капотня 22,2 %
Панель	Кузьминки 50,8 %	Капотня 33,3 %	Царицыно 31 %	Зюзино 30,7 %	Северное Измайлово 24,1 %
Кирпич	Силино 98 %	Марфино 48,3 %	Нижегородский 43,1 %	Измайлово 36,1 %	Южное Тушино 32,9 %

Материал дома

Доля квартир в домах указанной категории

в общем объеме предложения в районе

Блок

Зюзино

28,8 %

Бескудниковский

27,3 %

Марьина Роща

25,4 %

Останкинский

23 %

Капотня

22,2 %

Панель

Кузьминки

50,8 %

Капотня

33,3 %

Царицыно

31 %

Зюзино

30,7 %

Северное Измайлово

24,1 %

Кирпич

Силино

98 %

Марфино

48,3 %

Нижегородский

43,1 %

Измайлово

36,1 %

Южное Тушино

32,9 %

Табл. 2. Топ-5 районов Москвы с максимальной долей предложения жилья в «хрущевках» (исходя из материала дома)

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время средняя заявленная цена на квартиры в блочных, панельных и кирпичных пятиэтажках составляет соответственно 158 тыс., 153,3 тыс. и 171,2 тыс. рублей за кв. м. Анализ ценовой динамики за последние два года (с начала кризиса) свидетельствует о снижении стоимости всех этих объектов; при этом немного, но все же более чем в других «хрущевках», подешевели квартиры в панельных домах — на 12,7% (табл. 3).

Материал дома	Средняя цена предложения, руб. за кв. м		Динамика
Материал дома	Март-2015	Март-2017	Динамика
Блок	177 880	158 020	-11,2 %
Панель	175 610	153 330	-12,7 %
Кирпич	190 030	171 180	-9,9 %

Табл. 3. Средняя цена предложения квартир в «хрущевках»

Специалисты неоднократно подчеркивали: в сегодняшних условиях недостаточного спроса и жесткой конкуренции продавцов на рынке жилья квартиры в «хрущевках» являются потенциальным неликвидом. Это недвижимость с низкими потребительскими характеристиками, которая не соответствует представлениям о комфорте большей части нынешних покупателей и, к тому же, испытывает в настоящее время огромное давление со стороны возросшего за последние два года предложения современного высококачественного жилья (как вторичного, так и в новостройках). Единственная возможность привлечь внимание к таким объектам — готовность собственников к уступкам в цене (порядка 10% по отношению к среднерыночным аналогам на «вторичке» и сопоставимым по стоимости квартирам в новостройках).

Заявления столичных властей о предстоящих планах по сносу пятиэтажек вызвали на рынке волну оживления, выплеснувшуюся, в том числе, в виде увеличения количества обращений по вопросам купли-продажи вторичного жилья — прежде всего, квартир в «хрущевках». Однако здесь надо подчеркнуть: речь идет только о т. н. потенциальном спросе — звонках, имеющих целью получение информации о текущей рыночной конъюнктуре в отношении данных объектов и перспективах улучшения жилищных условий в связи с возможным переездом при расселении. Риэлторы оценивают такое оживление как кратковременное и в настоящий момент не видят объективных причин ни для резкого снижения объема предложения квартир рассматриваемой категории (из-за увеличения спроса или приостановок продаж), ни для, соответственно, роста цен на них.

«На волне ажиотажа и проснувшихся надежд на светлое будущее нельзя путать желаемое с действительным. В настоящее время заявлено лишь намерение о продолжении программы ликвидации устаревшего жилищного фонда, и пока ясно только то, что даже ее разработка, согласование и утверждение займут не один год. Снос первых пятиэтажек начался в 1999 году, и лишь в 2017-м, спустя 18 лет, вероятно, наконец завершится. Нет никаких оснований рассчитывать на то, что новый этап программы пройдет под лозунгом: „Каждому москвичу к выборам — новую квартиру!“. Это проект, который, по самым скромным подсчетам, займет не менее двух (а, скорее всего, больше) десятков лет, и очевидно, что участники рынка недвижимости, планирующие сегодня улучшать жилищные условия, не станут ждать, пока вырастут их дети и родятся внуки. Первая волна сноса „хрущевок“ не являлась значимым фактором для московского рынка жилья, не станет, если она случится, и вторая», — рассуждает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Таким образом, увеличение количества звонков по вопросам купли-продажи жилья после анонса столичными властями сноса оставшихся в Москве «хрущевок» — естественная, но кратковременная реакция участников рынка, испытывающих не только понятный интерес к теме, но и очевидную нехватку информации.