Рынок купли-распродажи: основные тенденции и показательные антирекорды московской «вторички» в 2016 году

«Фундаментальным сдерживающим фактором на рынке жилья массовых сегментов остается низкий уровень платежеспособного спроса в сочетании с довольно зыбкими представлениями большей части населения о стабильности своего материального положения в свете неочевидных перспектив развития экономической ситуации в стране. Определяющим обстоятельством в решении о покупке жилплощади, как и в 2015 году, является актуальная и в большинстве случаев неотложная потребность в решении жилищных вопросов, однако, в отличие от названного периода, сегодняшнего покупателя больше не останавливает неопределенность собственно на рынке недвижимости. Люди полностью адаптировались к изменившимся условиям и стараются максимально использовать возникшие обстоятельства в своих интересах», — отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Очевидно, что такой «фундамент» не предполагает интенсивной динамики рынка, но позволяет обеспечить консервативный характер его функционирования, исключив резкие колебания. Таким образом, как и ожидалось, в 2016 году показатели покупательской активности в описываемом сегменте не вернулись на докризисный уровень (для сравнения: количество переходов прав собственности, по данным Росреестра, за 11 месяцев уходящего года на 24,9% и 14% меньше, чем в 2014-м и 2013-м гг. соответственно), однако оказались в среднем выше (на 10,4% по тому же параметру), чем год назад. Рынок предсказуемо избежал как обвального падения спроса (ключевой тенденции прошлогодней весны и отчасти лета), так и ажиотажа (причем отличительной особенностью 2016 года является увеличение активности покупателей в первом полугодии и постепенное ее снижение во втором).

Одновременно возникли либо получили развитие и укрепились тенденции, которые сформировали уникальный характер вторичного рынка жилья Москвы в 2016 году. Перечислим основные:

— обострение «противостояния» вторичного рынка жилья и сегмента новостроек
Существенное увеличение предложения качественного и доступного среднестатистическому участнику рынка жилья в новостройках (в том числе в границах «старой» Москвы) закономерно спровоцировало отток покупателей со «вторички». В ИНКОМ-Недвижимость оценивают эти потери на уровне 15% объема спроса. Ключевую роль в смещении покупательского «фокуса внимания» сыграла государственная программа субсидирования ипотечной ставки в сегменте новостроек, которая в сочетании с усилиями застройщиков по привлечению клиентов дала ожидаемый результат, в том числе «за счет» вторичного рынка. Часть покупателей, прежде не рассматривавшая новостройки в контексте решения своих жилищных вопросов, изменила приоритеты, оценив преимущества объектов первичного рынка как наиболее привлекательные для себя в текущих условиях.

Своеобразный ответ «вторички» на такую «экспансию» — сформировавшаяся к лету 2016 года тенденция к максимальному сокращению цен на сопоставимые по характеристикам квартиры на вторичном рынке вообще и в современных домах в частности. Впервые в истории московской недвижимости вторичное жилье вплотную приблизилось по этому параметру к новостройкам (в том числе на начальных стадиях строительства), а в ряде случаев оказалось даже дешевле. Таким образом, под угрозой оказалось ключевое конкурентное преимущество первичного рынка — привлекательная для потребителя цена (традиционно в среднем на 20–30% ниже «вторички»).
При этом вторичный рынок жилья, не ограниченный порогом рентабельности, имеет потенциал к дальнейшей ценовой коррекции. В то же время сегмент новостроек в данном отношении жестко зависим от себестоимости строительства, которая продолжает увеличиваться, что фактически делает «первичку» заложником ситуации.

— формирование отложенного спроса в ожидании снижения ипотечных ставок
Следствием затяжного тренда на смягчение государственной кредитно-денежной политики стало повышение доступности ипотеки — прежде всего, путем снижения процентов по кредитам. С начала 2016 года крупнейшие банки снизили среднюю ставку по базовым программам на «вторичке» на 0,5–4,05%. Однако последовательность действий государства и коммерческих банков в этом вопросе сформировала у потребителей ожидания дальнейшей либерализации условий кредитования, что, в свою очередь, спровоцировало отложенный спрос.

По оценкам ИНКОМ-Недвижимость, сегодня каждый третий потенциальный ипотечный покупатель, планирующий в краткосрочной перспективе приобретение жилья на вторичном рынке и теоретически готовый к сделке, отложил решение своего жилищного вопроса в ожидании дальнейшего снижения ключевой ставки, а вслед за ней — ставок по кредитам. «Если в 2015 году ориентиром для потребителя являлась средняя докризисная ставка — 12,45%, то в 2016-м сформировался новый „порог ожидания“ — 10%», — отмечает Сергей Шлома.

— массовый дисконт как «двигатель продаж»
По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, доля продаж с дисконтом в 2016 году находилась в диапазоне от 79% до 86%. Это уникальное для московского вторичного рынка жилья явление, максимумы, зафиксированные впервые за всю историю систематических наблюдений. Тенденция к резкому увеличению количества объектов, реализуемых со скидкой по отношению к изначально заявляемой цене, была отмечена в июне прошлого года, уже через месяц доля таких продаж достигла 80% и с тех пор по настоящее время находится на пиковых высотах. Абсолютный исторический рекорд по этому показателю был зафиксирован в ноябре 2016 года — 86% проданных в этом месяце объектов были реализованы со скидкой (средний размер дисконта составил 8,5%).

Специалисты объясняют описанный феномен своего рода внутренним протестом продавцов, не желающих мириться с необходимостью выставлять на продажу свои объекты по ценам, соответствующим ожиданиям покупателей. «20% продавцов адаптировались к сегодняшней реальности. Подавляющее большинство — нет. Они „живут“ вчерашними ценами, пытаются „переломить“ рынок, их любимая фраза: „А давайте попробуем!“. В этом отчаянном порыве люди изначально заявляют несовместимую с реальной сделкой цену, а после, расставшись с иллюзиями, начинают ее снижать», — говорит Сергей Шлома о причине тотального торга.

В ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что перелом тенденции и возвращение доли продаж с дисконтом на среднерыночный уровень (50–60%) возможен только вслед за переменой нисходящего ценового тренда и формированием устойчивой — пусть и незначительной — положительной динамики по этому показателю.

— увеличение количества просмотров и «синдром разочарованного продавца»
По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, средний срок экспозиции на московском вторичном рынке жилья за 11 месяцев 2016 года составил 85 дней — это почти на 15% выше среднесуммарного показателя за всю историю систематических наблюдений с 2012 года.
Указанный факт — свидетельство крайней избирательности потребителей при принятии решения о приобретении жилплощади. Специалисты отмечают существенное увеличение в уходящем году количества просмотров: прежде чем сделать выбор, сегодняшний покупатель смотрит в среднем до 20 объектов. Докризисный показатель на стабильном рынке был в четыре раза меньше — 5 вариантов.

Традиционно стимулом к решительным действиям потребителей являлись ожидания изменения рыночной конъюнктуры — прежде всего, роста цен (вследствие активной динамики рынка, прогнозируемого сезонного ажиотажа). В 2016 году ситуация принципиально иная: покупатель не ждет резких перемен, в том числе не беспокоится о подорожании жилья — ни в ближайшей, ни в среднесрочной перспективе. Как следствие — не торопится с выбором. «Условно говоря, потребитель ходит по рынку — смотрит, выбирает, прислушивается к ощущениям… В итоге у собственника, воодушевленного частыми просмотрами, может сложиться впечатление исключительного интереса к его жилплощади. Но чаще всего это иллюзия. Просто при принятии решения о покупке теперь задействовано больше квартир», — объясняет Сергей Шлома.

Реакцию продавцов на сложившуюся ситуацию в ИНКОМ-Недвижимость назвали «синдромом разочарованного продавца»: собственники показывают объекты, но сделки не складываются — как следствие, люди теряют уверенность в том, что смогут реализовать свою недвижимость. Специалисты подчеркивают: заинтересовать нынешнего потребителя может только очевидно привлекательный по своим качественным и ценовым характеристикам объект. Такие лоты реализуются в среднем в течение месяца. Остальные без грамотной работы с ценой с максимальной вероятностью останутся непроданными.

— затоваривание рынка объектами низшего ценового сегмента
Показательной особенностью структуры предложения на московском вторичном рынке в 2016 году является большой объем выставленного на продажу жилья стоимостью до 5 млн рублей. Так, в ноябре экспонировалось 3007 таких объектов — 6,7% от общего объема предлагаемой к реализации недвижимости.

Накопление на рынке жилья указанной ценовой категории было отмечено прошлось осенью, и в 2016 году его доля в суммарном объеме экспонируемой жилплощади стабильно находилась на уровне 6–7% (против 4% в 2014-м и 3% в первой половине 2015-го). Специалисты объясняют такую динамику совокупностью факторов. Первое — фактической коррекцией цен на жилье (в среднем 15% с учетом торга в годовом выражении). Второе — т. н. эффектом низкой базы, особенно показательным в I полугодии 2015 года, когда объем предложения дешевого жилья не успел восстановиться после ажиотажного спроса в конце 2014 года.

При этом в целом для сегодняшнего рынка характерно затоваривание сравнительно дешевыми предложениями: квартирами в устаревшем жилфонде типовых домов (прежде всего, в пяти-, девятиэтажных «панелях») и отчасти в «сталинках» в спальных районах. Между такими объектами — огромная конкуренция, кроме того, бороться за покупателя необходимо также «на поле» первичного рынка. Выиграть эту борьбу возможно только ценой — в среднем на 10% ниже среднерыночных аналогов и сопоставимых квартир в новостройках.

Помимо описанных выше ярких тенденций, определивших характер и развитие московского вторичного рынка жилья в 2016 году, представляется целесообразным отдельно отметить на нем «реперные точки» — знаковые явления или показатели, которые можно считать историческими:

• В январе впервые за 10 лет средняя стоимость предложения однокомнатной квартиры в Москве — т. н. «разменной монеты» рынка жилья — опустилась ниже символической отметки $ 100 тысяч.

• В феврале 2016 года срок экспозиции достиг максимального значения за историю систематических наблюдений с 2012 года — 100 дней.

• В марте 2016 года московский вторичный рынок жилья преодолел «психологический барьер» — в продаже появились типовые (не малогабаритные) однокомнатные квартиры (в основном в «хрущевках») по цене 4–4,2 млн рублей.

• Нынешней осенью московский вторичный рынок жилья не просто проигнорировал начало делового сезона, но и впервые с 2008 года продемонстрировал в сентябре спад покупательской активности: количество обращений в ИНКОМ-Недвижимость по вопросам купли-продажи жилья снизилось на 19,3% в годовом выражении.

Отрицательная динамика покупательской активности объясняется, прежде всего, отсутствием отложенного спроса, который традиционно формируется летом из-за отъезда людей на отдых. В 2016 году многие, ощутив ухудшение материального положения, скорректировали планы на отпуск, остались дома и в отдельных случаях занялись своими жилищными вопросами, не откладывая их на осень. Кроме того, существенное снижение потенциального спроса в годовом выражении необходимо рассматривать в общем контексте развития рыночной ситуации, учитывая, что прошлый сентябрь характеризовался повышенной активностью покупателей, наконец вышедших на рынок после паузы «смутного времени» весной-летом 2015 года.