Трудное начало нового сезона на «загородке»: первичный рынок стартовал с 50%-го падения, появились признаки миграции риэлторов на «вторичку»

В начале не самого простого сезона на «загородке» Московского региона в Департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость выяснили, что лишь у пятой части клиентов есть свободные денежные средства для совершения покупки, число новых конкурентоспособных проектов будет минимальным за последние десять лет, а владельцы домов на «вторичке» все чаще готовы продать их по бросовой стоимости.

В финансовых показателях старт 2017 года на первичном рынке загородной недвижимости ознаменовался почти 50%-ным падением по сравнению с тем же периодом прошлого года. Модель потребления все больше уступает место модели накопления, при этом продолжает формироваться отложенный спрос. Как следствие, рынок все больше становится «рынком покупателя», а запросы клиентов оказываются все жестче.

Однако, по мнению директора Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Андрея Кройтора, это не значит, что покупательская активность на «загородке» исчерпала себя: «Полного затишья в начале года у нас не было, мы даже отметили обратную тенденцию — рост числа звонков и просмотров, также было заключено несколько „быстрых сделок“. Возможно, на покупательские настроения повлияли рост цен на нефть, избрание нового президента США и появившаяся надежда на снятие санкций. Однако говорить об усилении покупательского интереса как о тенденции пока рано. Тем не менее, такие показатели свидетельствуют о том, что загородный рынок все-таки жив. Я бы сравнил его с больным человеком, у которого спала температура».

Однако в целом прогнозы по первичному загородному жилью не самые оптимистичные — это касается как предложения, так и реализации.

«Количество новых качественных проектов в этом году будет крайне мало, — продолжает Андрей Кройтор. — Согласно аналитическим данным нашей компании, в 2016-м на рынок вышло примерно 60 поселков, в этом году их ожидается еще меньше. А число конкурентоспособных вряд ли превысит десяток. При этом спрос будет продолжать падать из-за низкой покупательской способности и дефицита качественного предложения. Нераспроданные проекты либо переформатируют, либо они превратятся в полуразрушенные поселки-призраки. Вполне ожидаемо, что мы также увидим хаотичное снижение цен».

Специалисты компании выдвигают свои предположения, что будет продаваться при актуальной конъюнктуре рынка.

«Сейчас очень важны такие критерии, как продуманность и уникальность проекта, — считает руководитель офиса „Проспект Вернадского“ Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Сергей Цывин. — Интересная концепция, оптимальные площади домов и нарезки участков, инфраструктурная составляющая, какие-то „фишки“ — от всего этого будет зависеть, привлечет ли проект внимание людей на падающем рынке. Безусловно, важны и ценовые показатели — особенно если учесть, что 80% сделок заключается либо с помощью заемных средств, либо с применением схемы trade-in».

«Я рассчитываю на рост покупательской активности в сегменте участков в дальнем Подмосковье, — дополняет коллегу руководитель офиса „Сретенское“ Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Антон Архипов. — Денег на полноценный отдых за границей или на курортах России у многих семей не хватает, а проводить отпуск с семьей, отвозить детей куда-нибудь на каникулы необходимо. В пределах 70–100 км от МКАД реально купить участок стоимостью до 200 тыс. руб. в поселке с коммуникациями и дорогами. Чуть больше стоит постройка небольшого каркасного домика. Конечно, это совсем „экономвариант“, однако для жителей мегаполиса он может стать „антикризисной“ альтернативой домам отдыха».

Определенные надежды эксперты связывают с развитием вторичного рынка на «загородке». Все больше людей сейчас оказываются вынуждены продавать свои загородные дома по бросовым ценам, так как, с одной стороны, они не могут обеспечить их обслуживание, а с другой, остро нуждаются в деньгах. Это приводит к снижению стоимости и, соответственно, повышению доступности лотов.

В связи с этим, а также благодаря наличию широкой продуктовой линейки и полной готовности таких домов для проживания вторичный сегмент начинает казаться более перспективным с точки зрения продаж. Такая ситуация привела к тому, что внутри риэлторского сообщества на «загородке» наметились зачатки миграционных процессов с «первички» на «вторичку».

Еще один интересный тренд на вторичном рынке отмечает Сергей Цывин: «Есть слабо освоенная, но очень перспективная ниша для девелоперов и продавцов — предоставление полностью готовых домов, что называется, с тапками и шторами. Особенно актуально это может быть в случае использования схемы trade-in: продать городскую квартиру и переехать в неотделанный дом невозможно, а снимать жилье или напрашиваться к кому-то погостить на время обустройства бывает неудобно. Девелоперы уже задумываются о развитии этого сегмента, и я считаю, что скоро мы увидим рост такого предложения на рынке».

Специалисты сходятся во мнении, что для выживания в нынешних суровых условиях риэлторским и девелоперским компаниям придется приложить все силы. «Сейчас надо быть готовым к серьезным финансовым вложениям в технологии и кадровые ресурсы, чтобы создавать конкурентоспособный продукт и получать за него справедливые деньги», — говорит Антон Архипов.

«Рынок захлестнет волна монополизации, — прогнозирует Андрей Кройтор. — Крупные риэлторы начнут поглощать мелких, то же самое будет происходить с застройщиками. Можно ожидать масштабные сокращения операционных издержек и жаркие битвы среди игроков рынка за качественный товар. Тот, кто победит в этих локальных войнах, и получит шанс занять свое место под солнцем на „загородке“ в новой экономической реальности».