В 2026 году спрос на новостройки Москвы может вырасти до 15%

В 2025 году на старомосковском первичном рынке усредненная цена квадратного метра выросла на 18,9% при сокращении предложения на 26,3%; в Новой Москве экспозиция уменьшилась на 31,3%, а «квадрат» в среднем подорожал на 26,8%, приводят статистику рынка аналитики ИНКОМ-Недвижимость. По данным специалистов направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость, спрос в 2025-м не просел, напротив, он был на 7% выше показателя предыдущего года. Большинство покупателей — 60% — использовали собственные средства и программы от застройщиков; 40% приобретали жилье с помощью ипотеки, преимущественно льготной. В 2026 году есть предпосылки для роста покупательской активности до 15% при условии снижения ключевой и ипотечных ставок. Подъем спроса на фоне прогнозируемого дефицита предложения, а также повышение НДС способны привести к росту цен на уровне инфляции с добавлением 15–20%.

Предложение

Согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, предложение на первичном рынке старой Москвы насчитывает 26,01 тыс. квартир. Среди округов лидерами по числу экспонируемых лотов являются ЗАО (16% в общем объеме), СЗАО (14,8%) и ЮАО (14,3%) — совокупно здесь представлено 45,1% новых квартир.

В 2025 году экспозиция старомосковских новостроек уменьшилась на 26,3%. Самое значительное сокращение зафиксировано в ЮЗАО (—43,4%), ЗелАО (—41,1%) и ЮАО (—37,9%). Прирост не зафиксирован ни в одном из округов.

В ТиНАО на продажу выставлено 6,68 тыс. объектов: 95,2% в Новомосковском округе, 4,8% в Троицком АО. С января 2025 г. общая численность сократилась на 31,3%.

Средняя стоимость квадратного метра в новостройках старой Москвы составляет 470,7 тыс. руб. — с начала 2025-го она увеличилась на 18,9%. Больше всего медианная цена выросла в ЗелАО (+47,9%, до 325,6 тыс. руб.), ЗАО (+32,2%, до 573,1 тыс. руб.) и ЦАО (+29,9%, до 946,2 тыс. руб.). Снижение цен предложения по округам не отмечено.

В Новой Москве 1 кв. м в среднем стоит 308,7 тыс. руб. — с января-2025 цена выросла на 26,8%. В Новомосковском округе динамика +26,7%, (с 245,6 тыс. руб. до 311,3 тыс. руб.), в Троицком АО +17,2% (со 189,9 тыс. руб. до 157,2 тыс. руб.).

Спрос

Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость: «В 2025 году спрос на московском рынке новостроек примерно соответствовал показателям 2024 года и даже превысил их на 7%, согласно показателям нашей компании. При этом нужно учитывать, что в первой половине 2024-го покупательский интерес поддерживала массовая льготная ипотека, и число сделок существенно выросло перед ее отменой, а весь 2025 год рынок работал в основном за счет семейной ипотечной программы и рассрочки.

Анализируя поведение покупателей новостроек Москвы в прошлом году, можно отметить, что около 40% из них использовали ипотеку, тогда как остальные 60% приобретали жилье без привлечения кредитных средств.

В составе клиентов, не прибегающих к ипотеке, примерно половина — 50% — оформляли рассрочку платежа; 19% сделали выбор в пользу схемы трейд-ин; 17% покупали квартиру с единовременной выплатой полной суммы; 14% приобретали недвижимость по переуступке прав».

Прогноз

«Безусловно, многое зависит от политики ЦБ. По мнению регулятора, в наступившем году ключевая ставка может опуститься до 15%, а то и 13%. Но чтобы вернуться к рыночным показателям предыдущих лет, нужны две важные составляющие: ’’ключ’’ ниже 10% и восстановление льготной ипотеки для всех категорий заемщиков. Первое маловероятно в ближайшей перспективе, а второе уже точно останется безвозвратной историей. Поэтому говорить о резком росте сделок с использованием рыночной ипотеки в 2026-м не приходится. Тем не менее, вполне реально увеличение их числа на 10–15%: тренд на удешевление кредитов делает свое дело, и отложенный спрос не может накапливаться бесконечно, особенно в условиях повышения цен. Те, кому необходимо решать квартирный вопрос, будут выходить на рынок и оформлять жилищные займы даже с двузначной ставкой. При этом ужесточение условий выдачи семейной ипотеки в ближайшее время способно снизить спрос со стороны этой категории покупателей также примерно на 10–15%.

В целом по нашим прогнозам, в 2026 году есть потенциал для умеренного увеличения общего покупательского интереса — до 15%, за счет программ от застройщиков (рассрочка и трейд-ин, субсидирование ставки совместно с банками) и снижения стоимости рыночных жилищных кредитов, — делится мнением Валерий Кочетков.

— По наблюдениям аналитиков, первичная экспозиция в Москве сократилась более чем на четверть за 2025 год — девелоперы опасаются затоваривания и уменьшают вывод новых проектов. Подъем спроса на фоне прогнозируемого дефицита предложений может привести к росту цен на уровне инфляции с добавлением 15–20%.

К тому же не стоит забывать и о повышении НДС до 22%. Как показывает практика, увеличение расходов застройщиков неизбежно сказывается на конечной стоимости жилья. Рост НДС способен повысить цены на недвижимость примерно на 5%. И хотя сам этот налог напрямую не влияет на сделки с квартирами, он существенно отражается на стоимости строительных работ, стройматериалов и работы подрядчиков».