В условиях дефицита качественных проектов с застройкой на подмосковной «загородке» ожидается летний рост спроса на такие объекты в пределах 10%

В Департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость проанализировали показатели спроса на первичной «загородке» Подмосковья. Так, за год популярность участков без подряда (УБП) выросла на 13 п.п., до 73%, однако только 10% клиентов выбрали такой объект по своему желанию, а не под влиянием обстоятельств. При этом средняя стоимость УБП уменьшилась за этот срок на 26%, до 2,9 млн руб., что во многом объясняется падением качества данного формата. Продажи блокированной застройки — таунхаусов и дуплексов — сократились вдвое, до 5%, квартир в «малоэтажках» — на 8 п.п., до 16%.

По данным специалистов компании, если раньше на скорость принятия решения о покупке влияние оказывали факторы сезонности и погоды, то сейчас они уступили место экономической составляющей — теперь все зависит от платежеспособности покупателей, которая продолжает снижаться. Вместе с этим на рынке сохраняется дефицит качественных поселков с застройкой, что дает девелоперам повод повышать в них цены в рамках высокого сезона. Впрочем, по мнению экспертов компании, это не помешает летнему подъему спроса на качественные лоты в диапазоне до 10%.

За первый квартал на подмосковной первичной «загородке» было совершено 3 724 сделки — это на 11% больше, чем было зафиксировано в аналогичном периоде прошлого года. Однако такая динамика еще не является поводом для оптимизма: ее основанием послужила востребованность дешевых УБП. Так, за год доля УБП в общем объеме продаж выросла на 13 п.п. — с 60% до 73%. При этом за указанный срок количество приобретенных таунхаусов и дуплексов снизилось с 11% до 5%, а квартир в малоэтажных домах (МЖД) — с 24% до 16%. Доля коттеджей почти не изменилась: в первом квартале 2019 года их приобрели 6% клиентов, в том же периоде 2018-го — 5%.

«На самом деле, из числа всех покупателей УБП лишь 10% являются настоящими приверженцами земельных участков, — говорит директор Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Антон Архипов. — В основном это люди, профессионально связанные со строительством, либо состоятельные личности, которые хотят выразить себя через уникальную постройку. Остальные выбирают участки скорее вынужденно. Так, 60% покупателей останавливаются на УБП, не найдя подходящий готовый дом, а 30% клиентов, может, и хотели бы приобрести коттедж или таунхаус, но их бюджета для этого недостаточно».

Как отмечают эксперты компании, для успеха проекта в формате УБП важны следующие аспекты: адекватное ценообразование, выигрышная локация, высокая степень готовности, наличие коммуникаций и инфраструктуры. При этом необходимо, чтобы поселок обладал как минимум двумя из перечисленных характеристик — тогда остальные могут быть опциональны. Например, при удачном расположении и полной готовности допускается более высокая цена, а при бюджетной стоимости и выдающейся локации — начальная степень готовности.

Разбивка реализованных в первом квартале объектов по классам подтверждает преобладание в спросе недорогих земельных участков: 84% лотов относятся к сегменту «эконом», 10% представляют комфорт-класс, по 3% у «бизнеса» и высших ценовых категорий.

«Более 90% предложения экономкласса представлено УБП, — комментирует Антон Архипов. — Проекты с застройкой в этом сегменте редки, обычно они расположены далеко от Москвы и годятся скорее для сезонного проживания: там часто используются более дешевые строительные материалы, нет необходимого комплекта коммуникаций, инфраструктуры и т.д.».

Средняя цена предложения в формате УБП сейчас составляет 2,9 млн руб., т.е. на 26% ниже прошлогодних значений (3,9 млн руб.), что отражает тенденцию к удешевлению лотов с целью привлечения покупателя. Стоит заметить, что на подмосковной «загородке» активно реализуются лишь 12% проектов с УБП, а в 13% поселков почти нет продаж. Коттеджи предлагаются сегодня в среднем за 33,9 млн руб., т.е. на 4% дороже, чем годом ранее (32,5 млн руб.), усредненная стоимость таунхаусов не изменилась и составляет 13,2 млн руб., квартиры в МЖД подешевели на 9% — с 5,3 млн руб. до 4,8 млн руб.

«В успешных проектах цены стабильны, а если учесть дефицит качественных объектов с застройкой, то в таких поселках за время высокого сезона цены даже могут подрасти на 5–7%», — замечает Антон Архипов.

Если рассмотреть тройку наиболее популярных шоссе, то 12% сделок приходятся на Новорязанское направление, 10% — на Новую Ригу, по 9% у Дмитровского и Ярославского шоссе. 34% реализованных лотов находятся на расстоянии до 35 км от Москвы, 44% — от 36 до 75 км, 22% — свыше этой отметки.

«Среди направлений, где ощущается повышенный интерес покупателей, я бы также отметил Новую Москву, — добавляет Антон Архипов. — В вопросе привлекательности загородной недвижимости важна стоимость квадратного метра городского жилья в локации: с низкими ценами на квартиры „загородке“ конкурировать сложно. В ТиНАО ситуация иная: там квадратный метр в новостройке стоит свыше 100 тыс. руб., а коттедж или таунхаус обойдутся примерно в 60–80 тыс. руб. за „квадрат“».

Специалисты компании отмечают, что в последние годы на спрос на загородном рынке все больше влияют экономические факторы — уровень доходов населения, покупательная способность рубля, курсы валют, ипотечные ставки и т.д., а сезонность и погода, ранее игравшие важную роль, отходят на второй план.

«Теплая солнечная погода, которая радовала нас весной и установилась сейчас, может повлиять на скорость принятия решения тех людей, которые уже твердо настроены на покупку „загородки“, — говорит Антон Архипов. — Внести фундаментальные коррективы в показатели продаж она не в состоянии. Скорее к изменениям может привести сама рыночная конъюнктура: нехватка проектов с застройкой может поднять в них спрос этим летом в диапазоне до 10%».