Вопреки форс-мажору: на «вторичке» столицы число сделок по итогам 2020-го сравнялось с 2019-м

Специалисты профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость проанализировали изменения картины спроса на вторичном рынке жилья столицы, происходившие в течение 2020-го, а также сравнили прошлый и нынешний годы по уровню покупательской активности. Согласно их подсчетам, несмотря на то, что в период всеобщей самоизоляции количество сделок в указанном сегменте было крайне мало, после снятия ограничений эти потери были компенсированы существенным ростом спроса, пик которого пришелся на середину осени. В результате по числу сделок с вторичным жильем нынешний год сравнялся с 2019-м.

При этом специалисты ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что к концу года покупательский ажиотаж на вторичном рынке столицы уже начал ослабевать. По итогам ноября количество авансов, полученных компанией, все еще больше, чем в тот же период 2019-го (+25%), однако заметно уступает октябрю (-21%). Согласно прогнозам экспертов ИНКОМ-Недвижимость, при отсутствии строгих ограничительных мер показатели спроса на «вторичке» в следующем году могут остаться на том же уровне, что в 2019-м и 2020-м.

Для вторичного рынка жилья старой Москвы 2020 год начался с заметного увеличения активности покупателей. По подсчетам специалистов профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость, в январе компания получила на 10% больше авансов за покупку вторичного жилья, чем в том же месяце 2019-го, в феврале — на 5% больше. Самые активные целевые группы покупателей, за счет которых происходил подъем спроса, — ипотечники, спешившие воспользоваться снижением ставок по жилищным кредитам, а также т.н. консервативные инвесторы, которые решили вложить свои средства в недвижимость после падения доходности банковских вкладов. В компании прогнозировали, что рост спроса на «вторичке» продолжится, а в целом 2020 год обгонит по количеству сделок 2019-й.

В марте нарастающее беспокойство из-за ситуации с пандемией повлияло на изменение конъюнктуры вторичного рынка столицы. Согласно наблюдениям специалистов ИНКОМ-Недвижимость, в последнюю неделю месяца, перед объявлением режима всеобщей самоизоляции, спрос в этом сегменте резко ослабел — многие потенциальные покупатели не были уверены, что смогут позволить себе приобретение жилья в новых условиях, кроме того, они уже не могли свободно ездить на просмотры квартир. Несмотря на это, в целом по итогам марта 2020-го было получено на 12% авансов больше, чем в тот же месяц 2019-го. После введения карантина на вторичном рынке недвижимости наступило затишье — количество сделок было минимальным. Более того, эксперты компании опасались, что даже после окончания периода самоизоляции спрос на жилье будет крайне низким из-за ухудшения как экономической ситуации в целом, так и уровня платежеспособности населения.

Однако вследствие ряда причин (выход на рынок отложенного спроса, доступная ипотека, повышенная активность консервативных инвесторов, все большее сокращение экспозиции вторичного жилья) вторичный сегмент начал быстро восстанавливаться после снятия ограничительных мер. В июне компания получила на 3% меньше авансов, чем годом ранее, однако в июле актуальный спрос увеличился на 15% в годовом выражении, в августе — на 30%. Пик роста покупательской активности пришелся на середину осени: нынешний сентябрь обогнал аналогичный месяц 2019-го на 64% авансов (а август — на 16%), а октябрь был на 30% прибыльнее октября прошлого года и на 10% — сентября 2020-го.

При этом в ноябре наблюдается постепенное уменьшение показателей актуального спроса: плюс 25% авансов в сравнении с прошлым ноябрем, однако по отношению к октябрю — минус 21%.

Комментирует Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость:

«Из-за пандемии мы наблюдали в этом году на рынке недвижимости совершенно нетипичную картину спроса: довольно долгий провал, когда сделок было крайне мало, а затем — ажиотаж, приведший в том числе к заметному росту цен на вторичное жилье. Причем можно сказать, что эти два периода уравновесили друг друга, и в результате по количеству сделок нынешний год в целом сравнялся с 2019-м.

Снижение активности покупателей, которое мы наблюдаем на „вторичке“ к концу этого года, объясняется несколькими причинами. Во-первых, это серьезное сокращение экспозиции — по нашим подсчетам, с докарантинного периода объем предложения в масс—маркете уменьшился на 30%, из-за чего людям сейчас крайне сложно подобрать себе подходящий вариант. Во-вторых, еще не все потребители морально готовы к выходу на сделку с учетом сильно выросших цен. Таким образом, покупателям либо не из чего выбирать, либо имеющееся на рынке предложение для них слишком дорогое. Также нужно учитывать и укрепление рубля по отношению к иностранным валютам, что сдерживает активность тех, кто собирался вложить свои накопления в покупку квартиры для сохранения их от девальвации».

По мнению специалистов ИНКОМ-Недвижимость, в декабре снижение спроса во вторичном сегменте жилья станет еще более явным — статистика компании показывает, что по итогам первой недели текущего месяца количество полученных авансов сократилось в три раза относительно последней недели ноября. Это объясняется в том числе поведением некоторых потенциальных покупателей, которые откладывают поиск и приобретение подходящего объекта на период после Нового года.

О своих предположениях по поводу уровня спроса в следующем году рассказывает Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «Делать прогнозы на 2021 год сейчас приходится крайне осторожно из-за нестабильной ситуации с пандемией.

При условии, что власти не будут вводить строгие ограничительные меры, мы ожидаем, что в 2021-м повторим результат нынешнего года по количеству сделок. Конечно, с той разницей, что спрос на рынке недвижимости более-менее равномерно распределится по всем месяцам года, вследствие чего мы не будем наблюдать провала спроса весной или его ажиотажного роста осенью».