Вторичный рынок в растерянности, ипотечные покупки стали единичными

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в течение 2023 г. на вторичном рынке жилья Московского региона среднестатистический ценовой показатель почти не менялся — ни один месяц не показал динамику даже на 1% в ту или другую сторону. Спрос с сентября по ноябрь оставался на одном уровне, в декабре он снизился на 20%, предложение во вторичном сегменте пока не начало восстанавливаться, зафиксировали специалисты профильного направления компании. В январе число запросов сократилось на 35%, и заявки на получение ипотечного кредита стали единичными (тогда как еще в декабре ипотечные сделки занимали четверть в общем объеме), приводит свои данные ИНКОМ-Недвижимость.

В 2024 г. при сохранении текущих условий кредитования в компании ожидают дальнейшее падение спроса, рост предложения и удешевление жилья. Процесс поиска адекватной цены будет происходить примерно в течение года. В случае, если учетную ставку понизят, а за ней и проценты по ипотеке, активность на рынке вырастет, цены будут опускаться медленнее. Однако для реального оживления рынка ставка должна быть менее 10%, что в нынешних условиях малореально.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в декабре 2023 г. на вторичном рынке старой Москвы средняя стоимость 1 кв. м составила 279,3 тыс. руб., что на 0,1% выше, чем в ноябре 2023-го, и на 1,3% выше, чем в декабре 2022 г.

В Новой Москве предложение за месяц подорожало в среднем на 0,2%, за год на 1,1% — до 205,3 тыс. руб. за «квадрат».

В Московской области медианная цена квадратного метра в декабре находилась на уровне 141,7 тыс. руб.: по отношению к ноябрьскому показателю она увеличилась на 0,23%, в сравнении с декабрьскими значениями 2022 г. повысилась на 2,06%.

Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость:

«На всех территориях Московского региона в 2023 г. цены практически не менялись — среднестатистический показатель весь год оставался прежним, ни один месяц не показал динамику даже на 1% в ту или другую сторону. Тем не менее, и в столице, и в области отмечается увеличение медианной цены с сентября: рост был незначительным, но он отражает общий тренд последних 4-х месяцев прошлого года — оживление рынка недвижимости на фоне ужесточения условий жилищного кредитования».

Согласно статистике ИНКОМ-Недвижимость, в ноябре 2023 г. спрос на вторичном рынке Москвы был на уровне октября и сентября, в декабре он снизился на 20% от этих значений.

«Та активность, которую мы наблюдали с сентября по ноябрь и отчасти в декабре, была обусловлена тем, что люди пытались на старых условиях взять кредиты и купить жилье. По данным компании, доля ипотечных сделок в общем объеме составила 37,4% в сентябре, 31,4% в октябре, 31% в ноябре и 25% в декабре. Тогда мы находились в некоем переходном периоде, а в январе вступили в новую фазу — адаптационную. Но пока все в растерянности, и нет понимания, как в реальности будет работать московский рынок жилья, — отмечает Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» компании ИНКОМ-Недвижимость.

— Предложение еще не начало восстанавливаться — времени прошло слишком мало; цены не изменились — никаких подвижек в сторону снижения стоимости вторичного жилья нет; потенциальный спрос, т.е. количество звонков и обращений, сократился на 35%. Поступление заявок на ипотечное кредитование больше не имеет массовый характер, они стали единичными. И портрет покупателя вторичного жилья, использующего рыночный жилищный кредит, сегодня выглядит так: это бесстрашный человек, в котором совмещаются безумство и отвага.

Общие ожидания сейчас связаны с выборами Президента России. Застройщики, банки, все участники рынка надеются, что в преддверии дня голосования Центральный Банк снизит учетную ставку. Нынешняя ключевая ставка фактически закрывает возможности развития бизнеса (в силу неподъемных выплат по кредитам) и роста рынка недвижимости (высокие проценты по ипотеке).

Если ключевая ставка не будет снижена, начнется падение спроса, повышение объема предложения и удешевление жилья. Рыночные механизмы работают четко: при ослаблении спроса продавцы вынуждены уменьшать стоимость. Дальше рынок будет подстраиваться под покупательную способность населения, то есть, цены будут снижаться до уровня, на котором они станут восприниматься как реальные и справедливые.

Схожую ситуацию рынок недвижимости проходил в период с 2015 по 2018 гг., когда цены на жилье понизились на 40%, ежегодно падая на 10%. Сейчас процесс поиска адекватной цены будет происходить быстрее — примерно в течение года. Какова будет итоговая стоимость, зависит от рыночного спроса и предложения. Безусловно, влияние на нее окажет и макроэкономическая ситуация: санкции, стоимость и объемы продажи нефти и газа и т. п.

Если будет принято решение опустить ключевую ставку, что повлечет за собой снижение процентов по ипотеке, активность на рынке повысится, цены будут снижаться медленнее. Однако для реального оживления рынка ставка должна быть менее 10%, что в нынешних условиях малореально".