Вторичный рынок жилья Москвы: чем запомнился 2021 год?​

В профильном Департаменте и Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость проанализировали динамику предложения и спроса, а также изменение средней цены предложения на вторичном рынке старой Москвы в ушедшем году. В частности, в течение 8 месяцев наблюдалось уменьшение объема предложения до -26,7%, лишь осенью был зафиксирован рост, и декабрь 2021 г. по этому показателю на 30,6% опередил декабрь 2020 г.

Другими яркими тенденциями 2021 г. специалисты вторичного рынка называют двукратное увеличение предложения наследственных квартир, а также заметный рост залоговых объектов, вышедших в продажу в результате увеличения числа ипотечных сделок.

В 2021 г. самый короткий срок экспозиции вторичных квартир — 40 дней — был зафиксирован в марте, самый долгий в ноябре и декабре — 76 дней. Медианная цена квадратного метра в старых границах Москвы выросла на 12% — с 249,6 тыс. руб. в январе до 279,5 тыс. руб. в декабре.

В отношении спроса на вторичном рынке жилья прошедший год вел себя оригинально: весенне-летний сезон отметился высокой активностью, а осень рынок встретил спадом. Впрочем, уже в октябре и ноябре покупатели оживились — оба месяца демонстрировали 10%-ный рост. В начале декабря произошло падение спроса на 20%, однако в итоге последний месяц года на 16% опередил ноябрь и на те же 16% был результативнее декабря 2020 г.

В 2022 году ожидается снижение числа сделок не менее чем на 20%: поскольку абсолютное большинство покупателей во вторичном сегменте — ипотечники, рост ставок по жилищным кредитам уведет с рынка часть из них, что серьезно скажется на общей ситуации. В компании также прогнозируют, что сокращение спроса отрицательно повлияет на инвестиционные сделки. В 2021 г. каждый пятый покупатель приобретал квартиру с целью сохранения сбережений, но как только рост цен на недвижимость прекратится, эта категория переориентируется на банковские вклады.

Специалисты Аналитического центра и Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость провели исследование ситуации на «вторичке» старой Москвы и выявили наиболее яркие тенденции 2021 года.

Вплоть до августа 2021 г. на вторичном рынке в старых границах Москвы наблюдалось снижение объема предложения по сравнению с показателями 2020 г.: в диапазоне от -1% до -26,7%. Переломный момент пришелся на сентябрь, когда годовой показатель увеличился на 6,8%. Максимальный прирост экспозиции в годовом выражении произошел в декабре: +30,6% по отношению к декабрю-2020.

В настоящее время предложение вторичных квартир на 32,5% состоит из 2-комнатных лотов; 27,1% в ней занимают «трешки»; на популярные 1-комнатные объекты приходится 25,2%; 15,2% представлены квартирами комнатности 4+. В течение года пропорции сохранялись, притом что количество лотов менялось. В частности, в 2021 г. было отмечено сокращение числа многокомнатных лотов (т. е. «трешек» и квартир комнатности 4+), самое существенное — в марте: на 28%.

Комментирует Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость: «Заметное сокращение объема предложения на вторичном рынке жилья — одна из основных тенденций 2020 г. и первого полугодия 2021 г., коснувшаяся всех категорий комнатности. Этот процесс был вызван повышенной активностью покупателей. Однако есть причина, повлиявшая на сокращение числа именно многокомнатных объектов, — рост спроса за счет покупателей, переходящих с первичного рынка жилья на вторичный.

В сегменте новостроек наблюдался недостаток такого предложения, а его востребованность у определенных целевых групп покупателей (например, семей с несколькими детьми), наоборот, увеличивалась. Вторичный рынок недвижимости находится в более выигрышной позиции с точки зрения предложения ''трешек'' и ''четырешек'', даже несмотря на сокращение числа таких объектов. На данный момент доля многокомнатных квартир во вторичном сегменте жилья составляет 42,3% от общей экспозиции — против 38,8% на первичном рынке. При этом во вторичном сегменте объем предложения 3-комнатных квартир в 2,3 раза превосходит экспозицию на ''первичке'', объектов комнатности 4+ больше в 2,7 раза. Благодаря более широкому выбору часть покупателей, поначалу рассматривавших такие варианты в новостройках, в итоге сделали выбор в пользу ''вторички''».

Другая тенденция, отмеченная Департаментом вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, — увеличение объема предложения наследственных квартир: за весь период существования цивилизованного рынка жилья (с 1990-х гг.) на «вторичке» Москвы их доля в экспозиции удерживалась на отметке 10%, в течение последнего года она удвоилась и достигла 20%.

Сергей Шлома, директор Департамента вторичных квартир ИНКОМ-Недвижимость: «Из года в год на вторичный рынок поступает примерно равное количество лотов, так как квартирные вопросы связаны с этапами человеческой жизни. К сожалению, экстремальные эпидемиологические условия создали предпосылки для таких изменений.

Как правило, такое жилье продается с дисконтом в диапазоне от 5% до 10% — большинство наследников-продавцов изначально готово к скидке. Нередко наследственные квартиры участвуют в инвестиционных сделках. По нашим оценкам, примерно 60% унаследованных квартир, попадающих на рынок недвижимости, выставляются на продажу, 40% сдаются внаем, причем примерно половина указанных арендных объектов по прошествии 3 лет поступает в экспозицию для реализации — по истечении этого срока в собственности жилплощадь при продаже освобождается от налогового бремени».

В 2021 г. также был зафиксирован рост количества залоговых квартир в продаже благодаря активности ипотечных покупателей. По словам Сергея Шломы, их доля в совокупном предложении остается прежней, но абсолютное число растет в связи с увеличением количества произведенных покупок по ипотеке.

Спрос на такие объекты есть, они дешевле примерно на 1–2% из-за определенных сложностей сделок с ними — для проведения подобных операций требуется профессиональное мастерство. Поэтому часто нашедшие друг друга покупатель и продавец обращаются к специалистам для оформления сделки.

На вторичном рынке Москвы самый короткий усредненный срок экспозиции в 2021 году был зарегистрирован в марте — 40 дней, самый долгий в ноябре и декабре — 76 дней. Тем не менее, ликвидные объекты экономкласса по рыночной цене и сегодня могут быть проданы за 2 недели.

В 2021 г. медианная цена квадратного метра в старых границах Москвы выросла на 12% — с 249,6 тыс. руб. в январе до 279,5 тыс. руб. в декабре. В течение всего года из месяца в месяц средняя стоимость 1 кв. м увеличивалась в диапазоне от +1 тыс. руб. до +7,7 тыс. руб.

В годовом выражении (по состоянию на месяц исследования) самый высокий прирост средней цены произошел в августе: +23,5% (до 273,2 тыс. руб.) к показателю августа 2020 г. (222,1 тыс. руб.). «На сегодняшний день потенциал для дальнейшего роста цен исчерпан, и в лучшем случае для продавцов средняя стоимость останется на уровне, достигнутом в 2021 г.», — считает Сергей Шлома.

В отношении спроса столичный рынок вторичного жилья в 2021 г. вел себя нешаблонно. Высокой активностью отметились весенние и летние месяцы, что малохарактерно для периода отпусков, осень же началась снижением покупательского интереса. Согласно оценкам экспертов компании ИНКОМ-Недвижимость, по количеству авансов и сделок сентябрь-2021 отстал от августа на 10% (а от сентября 2020 г. на 40%). «Это удивительная ситуация для рынка — с кризисного 2008-го в ИНКОМ-Недвижимость лишь единожды фиксировали в сентябре уменьшение спроса относительно августа (2019 год). Одна из основных причин ослабления активности покупателей в сентябре 2021 г. — рост ключевой ставки Банка России до 6,75% и, как следствие, ставок по ипотеке, — констатирует Сергей Шлома. — Однако это не было началом постепенного снижения спроса, только ступором, который быстро прошел: в октябре, а затем в ноябре вновь наблюдалось повышение спроса — каждый месяц +10%. В начале декабря мы фиксировали снижение активности на 20%, но во второй его половине рынок вновь удивил — работа риэлторов кипела вплоть до Нового года, даже 30 декабря вносились авансы и проводились сделки.

По итогам месяца декабрь 2021 г. на 16% опередил ноябрь и на те же 16% стал результативнее декабря 2020 г. С одной стороны, ситуация выглядит алогичной на фоне пиковых цен на жилье и в условиях роста стоимости ипотеки. С другой стороны, продолжается обслуживание ипотечных заемщиков с кредитами, оформленными по ставкам до повышения, кроме того, спрос подогревается страхом инфляции и ожиданием дальнейшего роста ипотечных ставок — образно говоря, это стремление впрыгнуть в последний вагон поезда.

Тем не менее, тенденция ужесточения условий жилищного кредитования способна вызвать значительное (не менее 20%) сокращение количества сделок на вторичном рынке в 2022 г.».

По статистике ИНКОМ-Недвижимость, на массовом вторичном рынке порядка 70% покупателей — ипотечные заемщики. «Для них подорожание ипотеки весьма критично, ведь в этой категории покупателей многим важны не столько рыночная стоимость квартиры (которая увеличилась в том числе за счет роста спроса на фоне смягчения условий по жилищным кредитам) и возможные сроки ее окупаемости, сколько размер ипотечной ставки и ежемесячных платежей. Уход с рынка части ипотечников может заметно снизить общий спрос, — отмечает Сергей Шлома. — Но все-таки вектор движения вторичного сегмента рынка недвижимости будет зависеть от разных факторов, в частности, от изменения объема предложения и инфляции».

В компании также прогнозируют, что сокращение спроса способно отрицательно повлиять на инвестиционные сделки. В 2021 г. каждый пятый покупатель приобретал квартиру с целью сохранения сбережений, но как только прекращение роста цен на недвижимость станет очевидным, эта категория переориентируется на банковские вклады.

Снижение стоимости продаж может спровоцировать переход части продавцов в сегмент аренды — время, пока рынок принадлежит покупателю, они смогут использовать для получения дохода от сдачи своих объектов внаем. Кроме того, в условиях инфляции недвижимость остается приоритетным активом для сохранения финансовых средств.