За десять лет средняя стоимость вторички в Москве выросла на 43%

В Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость проследили за ценовой динамикой на вторичном рынке жилья старой Москвы. В частности, было выявлено: за десять лет средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 43%, и основной период подорожания пришелся на 2020–2021 гг., а с 2022 г. наблюдается стагнация. Для сравнения приводятся майские показатели за эти годы: средняя цена 1 кв. м составила 285,1 тыс. руб. в 2022 г.; 275 тыс. руб. в 2023 г.; в прошлом году и в нынешнем — 283,2 тыс. руб. и 283,3 тыс. руб.

Аналитики выявили, как менялись цены предложения по округам Москвы за последний год: удешевление зафиксировано только в ЮАО (—1,3%), а наибольшее повышение — в ЦАО (+1,1%). Специалисты компании составили два топ-5 старомосковских районов — со снижением и ростом цен в годовом выражении. Список подешевевших возглавил Донской район (—3%), также в него вошли Западное Дегунино, Хамовники, Капотня и Раменки; в топ-5 подорожавших на первом месте Молжаниновский район (+6,1%), остальные участники — Арбат, Тверской, Лефортово и Мещанский.

В Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость подсчитали, что по итогам мая на вторичном рынке жилья старой Москвы усредненная цена предложения находится на отметке 283,3 тыс. руб. за 1 кв. м, с начала года она снизилась на 0,7%, в годовом выражении не изменилась.

«Начиная с 2022 г. цены на вторичном рынке топчутся на месте. Для сравнения приведем соотношение майских показателей усредненной стоимости квадратного метра в старых границах столицы за этот период: в 2022 г. — 285,1 тыс. руб. (за прошедший год цена выросла на 7%), в 2023 г. — 275 тыс. руб. (годовое снижение на 3,5%), в 2024 г. — 283,2 тыс. руб. (рост на 3%), в 2025 г. — 283,3 (рост на 0,01%). Динамика в пределах 3–3,5% является условной, это следствие не рыночных изменений, а пополнения экспозиции или выхода из нее более дешевых или более дорогих объектов.

Если рассматривать среднюю стоимость вторичного старомосковского жилья за последние десять лет, мы увидим, что квадратный метр с мая 2015 г., когда он стоил 197,6 тыс. руб., до сегодняшнего времени подорожал на 43%.

Вслед за ценовыми колебаниями пару лет после кризиса 2014 г. 2017-й отметился плавным снижением — на вторичном рынке уменьшались цены, спрос и предложение, он испытывал давление со стороны новостроек, которые перетягивали покупателей, также на него негативно повлияло введение программы реновации, оно увело с рынка часть предложения в пятиэтажках.

Рост цен во вторичном сегменте начался только во второй половине 2018 г., и основная индексация пришлась на 2020–2021 гг. в связи с удешевлением ипотеки и снижением доходности банковских депозитов, что повлекло за собой очень значительное и устойчивое увеличение спроса на недвижимость.

С 2022 г. рынок менялся под влиянием внешних факторов, но ни колебания спроса на фоне объявления СВО, ни дальнейшее охлаждение покупательского интереса в связи с подорожанием ипотечных кредитов, ни общая инфляция не оказали воздействия на стоимость вторичной недвижимости», — рассказывает руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.

Аналитики компании выявили динамику средней цены квадратного метра с начала текущего года и за год по округам старой Москвы.

С начала 2025 г. более всего среднестатистический метр подешевел в ЦАО — на 2,2%, с мая 2024-го зафиксировано подорожание на 1,1% (до 499,9 тыс. руб.). Далее следует Южный округ, где за пять месяцев этого года цена «квадрата» снизилась на 0,5%, за год на 1,3% (до 264,6 тыс. руб.). Третье место с удешевлением квадратного метра на 0,2% разделили ЗАО и СЗАО — при этом за год в Западном округе средняя цена повысилась на 0,2% (до 319,7 тыс. руб.), в Северо-Западном округе — на 0,3% (до 281,8 тыс. руб.).

Ценовые показатели в Северо-Восточном АО (264 тыс. руб.) и Юго-Восточном АО (243,5 тыс. руб.) с начала года остались неизменными, в годовом выражении +0,8% и +0,5% соответственно.

В остальных округах динамика цен с января по май положительная. Так, в ЮЗАО квадратный метр в среднем стал дороже на 0,1% (до 283 тыс. руб.), в САО на 0,2% (до 290 тыс. руб.), в ВАО тоже на 0,2% (до 248,2 тыс. руб.), в ЗелАО на 0,7% (до 207,9 тыс. руб.). За год уровень цен в этих локациях поднялся в диапазоне от +0,5% до +0,9%.

Несмотря на то, что во всех округах, кроме ЮАО, годовая динамика положительная, в некоторых старомосковских районах отмечено удешевление по сравнению с показателем мая прошлого года. В Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость представили список из 5-ти районов с наиболее значительным снижением средней цены 1 кв. м за год. Так, первенство принадлежит Донскому району (—3%, до 343,1 тыс. руб.), за ним следуют Западное Дегунино (—2,6%, до 248,1 тыс. руб.), Хамовники (—2,5%, до 686,4 тыс. руб.), Капотня (—2,2%, до 201,6 тыс. руб.) и Раменки (—1,6%, до 428,1 тыс. руб.).

Также специалисты ИНКОМ-Недвижимость составили топ-5 районов в старых границах Москвы, где средняя цена квадратного метра максимально повысилась. На первом месте Молжаниновский район (+6,1%, до 240,3 тыс. руб.), вторая позиция у Арбата (+6,0%, до 653,7 тыс. руб.), третья — у Тверского (+3,6%, до 508 тыс. руб.), далее Лефортово (+3,5%, до 303,9 тыс. руб.) и Мещанский (+3,4%, до 439,1 тыс. руб.).

Дмитрий Таганов: «И в списке районов с ростом средней стоимости вторички, и в топ-5 с подешевевшим предложением соседствуют локации полярных ценовых категорий. Это свидетельствует о расслоении объектов по уровню качества и покупательской привлекательности. Во всех ценовых группах и на всех территориях Москвы есть объекты более соответствующие требованиям рынка и менее соответствующие, то есть востребованные у покупателей и непопулярные. В отсутствие трендов на вторичном рынке цены стабильны, предложение не растет, поэтому незначительные колебания средней стоимости квадратного метра происходят за счет изменения состава экспозиции. Сейчас картина такая, возможно, спустя время в списки подорожавших и подешевевших попадут другие районы города».