В Департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость выяснили, как за десять непростых лет изменился облик современного загородного поселка. Оказалось, что помимо сомнительных с практической точки зрения зоопарков многие жители лишились ресторанов, фитнес-клубов и салонов красоты, а в новых поселках замечен тренд на сокращение набора центральных коммуникаций до электричества и газа. Вектор смещается в сторону развития проектов вблизи городов с обширной инфраструктурой и ее минимизации в самом поселке. Домовладения при этом также стали заметно меньше: средние площади домов сократились с 200 до 120 кв. м в эконом- и комфорт-классах и с 400 до 220 кв. м в бизнес-классе.
Говоря об изменениях, произошедших в подмосковных организованных поселках, эксперты ИНКОМ-Недвижимость, в первую очередь, отмечают степень их обеспечения коммуникациями.
«Десять лет назад даже в тех проектах, которые расположены на расстоянии 80–100 км от Москвы и предназначены скорее для сезонного проживания, было принято прокладывать все центральные коммуникации, т. е. электричество, газ, водопровод и канализацию, — вспоминает руководитель офиса „Сретенское“ Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Антон Архипов. — Сегодня в дальних поселках чаще всего можно найти только электричество, иногда — водопровод. Впрочем, проекты, находящиеся в пределах 30–40 км от столицы, тоже не могут похвастаться полным набором удобств: в 80% новых поселков объем коммуникаций сокращен до электричества и газа. Жильцам приходится самостоятельно решать вопросы водоснабжения и установки очистных сооружений».
До 2008 года амбициозные проекты старались выделиться среди конкурентов широким инфраструктурным оснащением: в них были представлены не только детские и спортивные площадки, но и полноценные зоны отдыха, магазины, кафе, салоны красоты и даже мини-зоопарки. Однако последующие волны кризиса «смыли» значительную часть полезных и развлекательных объектов. Если поселкам низших ценовых сегментов со стандартными детскими площадками и так было нечего терять, то бизнес-класс сильно ощутил на себе кризисные последствия: во многих проектах из былого разнообразия остались только мини-магазины и службы быта. По оценкам специалистов компании, больше половины ресторанов и фитнес-клубов оказались закрыты по причине убытков.
«Нередко бывало, что на этапе активных продаж девелопер поселка собственными средствами поддерживал находящийся в нем ресторан, поскольку тот повышал спрос, — рассказывает руководитель офиса „Новослободское“ Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Алексей Сенчук. — Однако когда финансовые вливания прекращались, ресторан закрывался, не продержавшись и года. Все-таки в кризисное время наличие кафе в проекте может обуславливаться только его хорошей посещаемостью, что большая редкость: для этого нужна и популярная локация, и стабильно высокая проходимость — чтобы его посещали не только жители поселка. Похожая ситуация с фитнес-клубами. Люди пользуются этими объектами время от времени, а сдавать на них приходится немалые деньги».
Застройщики все больше ориентируются на внешнюю инфраструктуру, т. е. развивают проекты рядом с крупными населенными пунктами, минимизируя ее наличие в самом поселке.
«На самом деле это неплохая тенденция, — считает Антон Архипов. — Пусть объекты инфраструктуры и не находятся в шаговой доступности, зато они качественные. Это особенно актуально, если учесть, что увеличивается число людей, переезжающих за город на постоянное проживание, и все больше клиентов рассматривают загородную инфраструктуру как основную, которой они будут пользоваться».
Другой тренд — оптимизация площадей, отведенных под инфраструктуру в поселке.
«Растет популярность многофункциональных спортивных площадок, — приводит пример Алексей Сенчук. — Они позволяют использовать одну территорию для занятий разными видами спорта: футболом, баскетболом, волейболом и т. д. Соответственно, зимой эти площадки превращаются в катки и хоккейные коробки. Места для них тоже выбираются неслучайно: например, это может быть зона у очистных сооружений, где по санитарным нормам дома возводить нельзя».
Рассуждая о том, чья поведенческая модель в отношении инфраструктуры изменилась первой — покупателей или девелоперов, — специалисты не дают однозначного ответа.
«Это как спор о курице и яйце, — проводит аналогию Алексей Сенчук. — Покупатель сейчас не гонится за разнообразной инфраструктурой, он ищет то, что подешевле. А застройщик и рад: у него нет средств на насыщение поселка. Если бы рынок загородного жилья пребывал в состоянии десяти- или хотя бы пятилетней давности, девелоперы были бы не против строить больше объектов социального назначения».
За десять лет в поселках сократилась не только инфраструктура, но и размеры самих лотов: если раньше в эконом- и комфорт-классах преобладали домовладения площадью около 200 кв. м с участками 10–12 соток, то сейчас метражи уменьшились до 100–120 кв. м для домов и до 6–8 соток для участков. В бизнес-классе средняя площадь домов снизилась с 350–400 кв. м до 180–220 кв. м, а размеры участков — с 20 до 12 соток.
При этом, по данным исследования ИНКОМ-Недвижимость, в идеале покупатели хотели бы приобрести дом площадью 120–150 кв. м в высокой степени готовности за 5–6 млн руб., однако в действительности их условия оказываются выполнимы только в 20% случаев, а реальный бюджет превышает желаемый в среднем на 50%.
