Запросы продавцов на московском вторичном рынке жилья превышают ценовые ожидания покупателей в среднем на 25,2 %

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время средняя цена предложения на вторичном рынке жилья старой Москвы (сегменты «эконом», «комфорт» и «премиум») составляет 10,1 млн рублей. При этом средний чек сделки — 7,55 млн рублей. Таким образом, согласно усредненным показателям, заявленные продавцами цены превышают фактические на 25,2%. В отдельных случаях разница может быть еще более значительной.

Эксперты подчеркивают: относительное совпадение ценовых ожиданий участников рынка имеет определяющее значение для его функционирования. В «штатном» режиме расхождение составляет не более 10% — это та «нейтральная зона» между границами интересов продавцов и покупателей, которая позволяет им вести конструктивный диалог и достигать компромисса. Ее увеличение влечет ужесточение разногласий, которые становятся непреодолимыми для совершения сделок и, как следствие, крайне ограничивают товарооборот на рынке жилья.

По оценкам ИНКОМ-Недвижимость, сегодня не более 25% собственников, выставивших на продажу свои объекты, удовлетворяют описанному выше условию: заявляемая ими цена либо соответствует фактической рыночной, либо превышает ее умеренно, при этом люди готовы корректировать свои запросы в соответствии с адекватными требованиями покупателей. В компании отмечают, что хотя таких продавцов — явное меньшинство в общей массе, их количество возросло по сравнению с прошлым годом — примерно на 10% в абсолютном выражении.

«Все больше владельцев недвижимости выходят на рынок с пониманием, что им придется „биться за самое дешевое место“. Из десяти квартир сегодня продаются две, и те, кто заинтересован в сделке в обозримые сроки и не имеет возможности тратить годы на пестование своих надежд об изменении рыночной конъюнктуры, ведут себя предельно рационально и грамотно. Они реально оценивают текущую ситуацию и среднесрочные перспективы рынка и готовы идти на разумные уступки по цене во избежание еще больших потерь», — говорит директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

В значительной степени именно готовностью корректировать цену предложения в соответствии с покупательскими ожиданиями (в пресловутой «борьбе за дешевое место») объясняется аномально высокий уровень продаж с дисконтом, уже почти два года сохраняющийся на московском вторичном рынке жилья. Тенденция к резкому увеличению количества объектов, реализуемых со скидкой по отношению к изначально заявляемой цене, была отмечена в июне 2015 года, уже через месяц доля таких продаж достигла 80%, и до сих пор она находится на пиковых высотах. Очередной исторический рекорд был зафиксирован в прошлом месяце: 87% проданных объектов были реализованы с дисконтом (средний размер скидки — 9,4%) — рис. 1.

Рис. 1. Доля продаж с дисконтом (в %) на вторичном рынке жилья старой Москвы

Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость

В контексте минимальной коррекции цен предложения феномен массового дисконта свидетельствует также о сохраняющемся внутреннем протесте продавцов, которые, хоть и вынуждены идти на уступки покупателям, первоначально оценивают свою жилплощадь выше их ожиданий и предпринимают попытки выйти на рынок «со своей ценой». В ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что перелом тенденции и возвращение доли продаж с дисконтом на среднерыночный уровень (50–60%) возможны только вслед за переменой нисходящего ценового тренда и долгосрочной стабилизацией цен либо в связи с формированием устойчивой положительной динамики по этому показателю. Подобного сценария в компании не прогнозируют как минимум в ближайшие два года, соответственно, массовый дисконт, по оценкам экспертов, сохранится на рынке продолжительное время.

Следует понимать: переоценка объекта и отказ владельцев корректировать свои запросы в соответствии с реальной рыночной ситуацией являются заградительным условием для проведения сделки и в текущих условиях фактически означает невозможность продажи. Тем не менее, именно такое поведение наиболее распространено сегодня среди продавцов и может рассматриваться как правило, в отличие от примеров готовности к компромиссам. Как следствие описанной категоричности собственников — отсутствие интереса к их объектам и существенные финансовые потери, которых можно было бы избежать при своевременном пересмотре своих оценок с учетом актуальных рыночных реалий.

Сергей Шлома приводит показательный пример: «Трехкомнатная квартира в Хамовниках на Фрунзенской набережной: фасадный „сталинский“ дом с красивой входной группой — в целом объект, замечательный во всех отношениях, кроме одного — цены, которую вообразил себе собственник. В январе жилплощадь была выставлена на продажу за 29,3 млн рублей, тогда же нашелся покупатель, согласный приобрести ее за 26 млн. Продавец наотрез отказался. В итоге к настоящему моменту он согласился понизить цену до 26,2 млн — предложений нет ни о покупке, ни о просмотре, и это ожидаемо: сегодня фактическая продажная цена этого объекта 23–24 млн рублей. За прошедшее время человек потерял 3 млн, и будет нести финансовые потери дальше — до тех пор, пока, наконец, не решится на полноценную работу с ценой либо уйдет с рынка очередным разочарованным продавцом».

В описанной ситуации различных моделей поведения продавцов в сегодняшних рыночных реалиях скрыт интересный парадокс. Существенно преобладающая доля переоцененных объектов, владельцы которых отказываются соответствовать ожиданиям покупателей, в нынешних условиях крайне ограниченного спроса не является для рынка угрозой. Категоричность продавцов, не желающих ориентироваться в своих запросах на реальные примеры продаж, создает проблемы им самим, но в целом позволяет поддерживать баланс спроса и предложения. Количество покупателей в настоящее время примерно соответствует количеству адекватных рынку продавцов. Но в целом объем предложения существенно превышает спрос, и в такой ситуации массовое снижение цен неизбежно обрушило бы рынок, накрыв его очередной волной нестабильности в ожидании достижения нового «дна».