Как соотносятся цена и качество жилья на вторичном рынке

Вторичный рынок жилья в Москве отличается разнообразием, а представленная на нем недвижимость отличается ценой и качеством. Специалисты компании ИНКОМ-Недвижимость, проанализировав рынок, условно разделили категории домов на качественные и некачественные.

Понятие «качественная вторичка» не включает в себя старый жилой фонд, в частности, дореволюционные постройки, даже если у домов удачное месторасположение, высокие потолки и удобная планировка. Таких объектов в Москве осталось ограниченное количество, и каждый из них нужно рассматривать в отдельности, но в целом срок их эксплуатации давно истек.

Выгодно отличаются от них дома, строительство которых было начато в 30-е годы прошлого столетия и продолжилось до 50-х годов, — это так называемые сталинки с железобетонными перекрытиями. Квартиры в них, по-прежнему востребованы благодаря большим комнатам и кухням, высоким потолкам, удобным планировкам, позволяющим при желании сделать ремонт с учетом всех современных тенденций. Возраст постройки при этом не имеет значения, так как срок эксплуатации сталинки 150 лет. Средняя стоимость квадратного метра такого жилья составляет 220,1 тыс. рублей.

Дома, построенные позднее, в хрущевские и брежневские времена, назвать качественными нельзя. Здания, возведенные в 60-70-е годы, стали называть «хрущевками». Как правило, это прямоугольные пятиэтажные строения, в квартирах маленькие кухни (от 4 до 6 кв. м), смежные или проходные комнаты с низкими потолками (2,55 м), зачастую совмещенные санузлы. Строились эти дома преимущественно из панелей. Нет чердаков, мусоропровода, лифтов. Первоначально предполагалось, что первые серии панельных «хрущевок» будут снесены через 30-35 лет, а более поздние через 50. Но простояли они дольше положенного срока, и снос их осуществляется только в Москве. Средняя стоимость квадратного метра в «хрущевках» составляет 142,8 тыс. рублей.

В годы правления Брежнева в Москве строились 9- и 12-этажные аналоги хрущевок. Условия проживания людей улучшились, но несущественно: в домах появились мусоропровод и лифт, площадь кухни увеличилась до 7 кв. м, высота потолков возросла до 2,7 м, а санузлы стали раздельные. Квартирный вопрос граждан был решен кардинально: чуть больше чем за три пятилетки было построено 1,6 млрд кв. м жилья, то есть 44% всего жилого фонда, который имелся в СССР к 1980 году. Средняя стоимость квадратного метра в таких домах составляет 159,6 тыс. рублей.

В 80-х годах, когда начали строить компании ДСК-1, ДСК-2, появились проекты, кардинально улучшившие качество жизни многих москвичей. Это такие серии домов, как КОПЭ, П-44, П-44Т.

Серия КОПЭ возводится с 1982 года и относится к четвертому периоду индустриального домостроения в Москве. Начиная с 1990-х годов, домами этой серии стали застраивать целые районы при расширении Москвы в сторону МКАД. Например, очень много такого жилья в районах Алтуфьево, Тимирязевский, Марьино. На протяжении почти 10 лет серия КОПЭ была одной из самых популярных в типовом домостроении. Это панельные 12-, 16-, 18-, 22-этажные дома с 1-, 2-, 3-, 4-, 6-комнатными квартирами. Одним из существенных плюсов можно считать сравнительно большие кухни площадью от 10 кв. м. Благодаря ограниченному количеству несущих стен в 3-, 4- и 6-комнатных квартирах легко осуществима перепланировка. Эту серию возводят до сих пор, но предпочтение отдается усовершенствованной серии — КОПЭ-М/Парус.

П-44 — самая распространенная в Москве серия современных панельных 14-, 16-, 17-этажных домов с 1-, 2-, 3-комнатными квартирами. Для нее характерны сравнительно просторные прихожие и санузлы, изолированные комнаты. С 1998 года компания ДСК-1 стала возводить дома серии П-44Т — одну из модификаций серии П-44. Средняя стоимость квадратного метра в панельных домах составляет 167,9 тыс. рублей.

Сегодня вторичный рынок предлагает большое разнообразие архитектурных изысков и планировок квартир: есть свободные, есть по индивидуальным проектам, а также и типовые (но значительно улучшенные по сравнению с прошлыми годами). Современные серии панельных домов позволяют создавать более совершенные планировки квартир: с кухнями от 11 до 14 кв. м, большими прихожими, лоджиями и удобным расположением комнат. Средняя стоимость квадратного метра в современных панельных домах составляет 184,6 тыс. рублей.

«Говоря о стоимости жилья, нужно учитывать особенности ценообразования. Цена квадратного метра на вторичном рынке недвижимости зависит не только и не столько от качества жилья, сколько от его месторасположения. При прочих равных, квартира в престижном районе столицы будет стоить дороже, чем аналогичное жилье в спальном районе. Однако можно сказать, что в одном и том же районе Москвы разница в цене за квадратный метр качественного и некачественного жилья может составлять до 30%», — отмечает Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка жилья компании ИНКОМ-Недвижимость.