Хозяин положения

О том, что, сдавая квартиру в аренду, можно не только заработать на хлеб с маслом, но и влететь в копеечку, наймодатели знают великолепно. Пуская к себе новых квартирантов, хозяева, как ни крути, ходят по лезвию бритвы.

Наниматели могут съехать, не заплатив, оставить «на добрую память» многотысячные счета за телефон, залить соседей, только закончивших дорогущий евроремонт, сломать кресло, пережившее многие исторические эпохи, наконец, забавы ради вырезать на кухонном столе свои инициалы. Представишь себе такое — и впору пить успокоительное и надеяться, что, в крайнем случае, нехорошие люди оставят в целости хотя бы стены. Между тем, обезопасить себя от абсолютного большинства неприятных сюрпризов со стороны нанимателей вполне реально. Главное — подойти к вопросу с умом и точным расчетом.

Сталкиваться с неоплаченными счетами за междугородние и международные телефонные переговоры наймодателям приходится чаще, чем хотелось бы. Причем, отключение услуги междугородных и международных переговоров — не самый лучший способ предотвращения ситуации, а зачастую — повод для снижения арендной платы. Гораздо эффективнее брать залог (он возвращается жильцу в течение трех дней после того, как тот съедет с квартиры, за вычетом суммы причиненного ущерба). Полезно также регулярно (хотя бы два раза в месяц, и непременно в день отъезда постояльцев) звонить на телефонный узел: диспетчер просветит по поводу состояния вашего счета еще до того, как квитанция на оплату попадет в почтовый ящик.

Что до порчи имущества (поломки мебели, бытовой техники, повреждения напольных и настенных покрытий), то составленный заранее и подписанный нанимателем акт приема-передачи с подробным описанием содержимого квартиры (вплоть до даты выпуска телевизора и фиксации царапины на потолке) позволит при необходимости доказать вину квартиранта, если вдруг его собака погрызла новый спальный гарнитур. Следует отметить, что грамотно составленный акт приема-передачи не только поможет в спорных ситуациях, которые, к слову, все-таки происходят между нанимателем и наймодателем, но и обезопасит стороны договора найма при его досрочном расторжении или же просто по окончании срока найма. Правда, разумнее не дожидаться момента, когда жильцы покинут свое временное пристанище, а инспектировать квартиру раз в месяц, совмещая полезное с приятным — получением арендной платы.

Еще один эффективный способ защитить свою собственность — застраховать сдаваемое жилье и гражданскую ответственность за причинение вреда имуществу третьих лиц (например, соседей этажом ниже). Если квартиранты после устроенного ими потопа пустятся в бега, ликвидировать последствия их проживания придется страховой компании. При этом нужно учитывать, что речь идет именно о порче имущества, а не о его естественном износе. Обветшавшие обои и потемневшая от времени побелка на потолке — проблема хозяев, а не их жильцов.

Еще один момент, который может стать неприятным сюрпризом, — неожиданное решение нанимателей съехать с квартиры. Как правило, так происходит, если люди снимали жилье на время ремонта собственного (и скрыли это) либо не могут оплачивать дальнейшее проживание. В данном случае владелец не несет особых материальных потерь, однако ему приходится тратить время и нервы на поиск новых постояльцев. А это время квартира будет простаивать и не приносить ожидаемого дохода. По мнению сотрудников Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, подобное развитие событий следует предусмотреть заранее, указав в договоре найма штрафные санкции за его досрочное расторжение без согласия сторон. Как правило, перемена места проживания оговаривается минимум за месяц, чтобы собственник квартиры смог заранее найти новых арендаторов без финансовых потерь.

Вообще, договор найма — если и не панацея от всех бед, то документ, который способен обезопасить от большинства рисков как хозяина, так и нанимателя. И здесь зависимость прямая: чем подробнее он составлен, тем меньше поводов для конфликтов останется в будущем.