Выгодно ли сдавать в аренду квартиру в новостройке под ремонт?

Иногда в базе данных встречаются объявления о том, что сдается квартира в новостройке «под ремонт». И на такие варианты подбираются арендаторы. Каким образом регулируются отношения в данном случае?

Перед заключением договора собственники проводят точные расчеты по объему работ, на основе которых составляется смета. Если квартира приобретена с инвестиционной целью для дальнейшей перепродажи, то, как правило, владельцы рассчитывают на минимально необходимый объем затрат. Если она куплена на будущее и в дальнейшем в ней собираются жить либо сами собственники, либо их дети, внуки, то речь пойдет о другом объеме, так как могут быть использованы более дорогие материалы.

Рассмотрим в качестве примера минимальный объем работ, которого будет достаточно, чтобы придать квартире «товарный» вид. После такого ремонта ее можно будет как сдавать в наем, так и быстро продать, так как повышается и ликвидность объекта. Стоимость аренды может составить 27-30 тыс. рублей. По такой цене в настоящее время можно снять квартиру с качественным ремонтом в новом доме, например на ул. Лебедянская, в 10 минутах езды на транспорте от станции метро «Царицыно» (29-30 тыс. рублей) или в Бутово за 28 тыс. рублей. Дешевле, за 25 тыс. рублей можно снять квартиру в новостройке, но с ремонтом от застройщика в Некрасовке, в 10 минутах езды на транспорте от станции метро «Выхино».

Затраты на проведение ремонта и покупку мебели могут составить 700-800 тыс. рублей. Все расходы фиксируются в смете. Если арендатор делает ремонт своими силами, то эта сумма покрывает 30 месяцев, или 2,5 года, проживания в данной квартире при расчете арендной ставки в 27 тыс. рублей. То есть два-три месяца он делает ремонт, а все остальное время живет за счет тех затрат, которые пошли в оплату работ. После установленного срока (в данном случае это 2,5 года) он может продолжать снимать эту же квартиру. Обычно владельцы делают скидку таким арендаторам на 10-20% от рыночной стоимости на следующий год, и тогда ставка может составить 25 тыс. рублей в месяц.

При таком виде аренды следует большое внимание уделить составлению договора найма, в котором необходимо отразить, что между сторонами на определенный срок достигнута договоренность в том, что оплата за наем квартиры будет производиться в счет ремонтных работ в квартире. Обязательно нужно указать, что по окончании установленного периода оплата за наем будет производиться наличным платежом. Также необходимо предусмотреть порядок сдачи-приемки работ. По окончании ремонта составляется акт, подтверждающий исполнение всех обязательств, а также отсутствие претензий у сторон. Важным моментом при такой форме найма является смета. В нее включают все расходы, связанные со стоимостью отделочных материалов, необходимого оборудования и самих работ.

Как правило, квартиры в новостройках, в которых собственник намерен сделать ремонт силами арендатора, сдаются на длительный срок. Поскольку речь идет о долгосрочном договоре, то он проходит процедуру государственной регистрации найма жилого помещения в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).