80 % продаж на вторичном рынке жилья в июле прошли с дисконтом: специалисты считают, это «дно»

Итоги июля на московском вторичном рынке жилья позволяют сделать вывод о том, что прошедший месяц мог стать пресловутым «дном» в этом сегменте недвижимости. На фоне максимальных исторических показателей продаж с дисконтом, прироста объема предложения и снижения средней цены отмечается укрепление тенденции увеличения потенциального спроса, сообщают в Департаменте вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость.

Активность граждан, интересующихся выставленными на продажу объектами, в минувшем июле снизилась на 30% по отношению к тому же периоду прошлого года, что позволяет судить о масштабах сокращения покупательского спроса на вторичном рынке жилья вследствие экономического кризиса без оговорок на сезонность. При этом верна и обратная динамика: по сравнению с нынешним июнем потенциальный спрос вырос в июле на 17,9%, укрепив тенденцию ежемесячного прироста интереса возможных покупателей, отмеченного в первый месяц лета после затяжного и провального падения рынка по этому показателю.

период	январь-2015	февраль-2015	март-2015	апрель-2015	май-2015	июнь-2015	июль-2015
динамика по сравнению с предыдущим месяцем	- 28,8 %	- 4,6 %	- 27,2 %	- 30,2 %	- 29,5 %	+ 6,4 %	+17,9 %

При этом 80% реализованных в июле объектов были проданы с дисконтом — это максимальная доля продаж со скидкой, зафиксированная за всю историю десятилетних наблюдений. Средний размер дисконта — 9,3%, что уже максимально близко к покупательским ожиданиям, которые колеблются в пределах 10–15% от среднерыночной цены. Скидка может выше (до 20–25%) в случае необходимости срочной продажи или неудовлетворительных потребительских характеристик объекта (например: сложное обременение, неустранимые недостатки жилплощади и т. д.) 11% июльских продаж состоялись по цене предложения, 9% — выше заявленной собственником стоимости.

период	январь-2015	февраль-2015	март-2015	апрель-2015	май-2015	июнь-2015	июль-2015
доля продаж с дисконтом	60 %	55 %	50 %	63 %	60 %	74 %	80 %
средний размер скидки	- 4,8 %	- 4,9 %	- 4,5 %	- 5,7 %	- 6,4 %	- 7,4 %	- 9,3 %

По итогам минувшего месяца объем предложения на вторичном рынке жилья составил 44 599 объектов, увеличившись по сравнению с июнем на 14%, это максимальный ежемесячный прирост с начала года. Можно предположить, что участники рынка, ранее отложившие продажи вследствие неудовлетворительной рыночной конъюнктуры, вернулись к первоначальным планам в ожидании возможного оживления спроса в связи с началом делового сезона.

«Мы не ожидаем в этом году резкого всплеска покупательской активности под влиянием традиционного сезонного фактора. Фундаментальные причины резкого сокращения на рынке числа покупателей остались: низкий уровень платежеспособности населения, а также отсутствие уверенности в стабильности материального положения, что в свою очередь не позволяет восстановиться ипотеке, несмотря на последовательное снижение банками ставок по кредитам. При этом постепенно накапливается отложенный спрос, ведь потребность граждан в решении жилищных вопросов остается актуальной, а „запас прочности“, сформированный ажиотажными продажами прошлого года, в значительной степени исчерпан. Мы отмечаем увеличение количества звонков по выставленным на реализацию объектам: потенциальные покупатели систематически мониторят ситуацию в стремлении не упустить наиболее выгодные для них условия продаж. Такая психологическая готовность участников рынка к активным действиям позволяет говорить о том, что в ближайшие месяцы возможно определенное оживление рынка, которое, однако, будет сдерживаться общими негативными последствиями экономического кризиса», — комментирует ситуацию директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Михаил Куликов.

Одновременно с увеличением объема выставленного на реализацию жилья в июле снизились средние цены предложения: до 193,7 тыс. рублей за кв. м — это на 1,3% ниже, чем в июне, и на 0,7% ниже показателей начала года. Изменение цен в зависимости от формата жилья представлено в таблицах ниже:

— по районам:

ЦАО	ЗАО	СЗАО	САО	СВАО	ВАО	ЮВАО	ЮАО	ЮЗАО	ЗЕЛАО
371 098 руб./м²	216 095 руб./м²	192 248 руб./м²	194 311 руб./м²	183 860 руб./м²	167 473 руб./м²	164 750 руб./м²	173 908 руб./м²	195 591 руб./м²	116 818 руб./м²
- 4,6 %	- 2,1 %	- 1,3 %	- 0,5 %	- 0,9 %	- 1 %	- 1,2 %	- 0,5 %	- 0,7 %	- 8,3 %

— по количеству комнат:

1-комн.	2-комн.	3-комн.	4 и более комн.
187 795 руб./м²	187 041 руб./м²	189 370 руб./м²	338 042 руб./м²
- 1,4 %	- 1,1 %	- 1,6 %	- 4,7 %

— по типу строений:

Блок	Панель	Кирпич	«Сталинский»	Монолит
181 813 руб./м²	172 619 руб./м²	217 684 руб./м²	233 186 руб./м²	285 284 руб./м²
- 1,3 %	- 1,3 %	0 %	- 1,4 %	- 11,5 %

— по сегментам рынка жилья:

Эконом-	Комфорт-	Премиум- (бизнес-)
171 926 руб./м²	190 168 руб./м²	279 118 руб./м²
- 1,3 %	- 1,5 %	- 3,4 %

По итогам минувшего месяца выраженная в долларах средняя стоимость предложения составила $ 3 395 за кв. м, снизившись в июле на фоне ослабления российской валюты на 5,8%.

январь-2015	февраль-2015	март-2015	апрель-2015	май-2015	июнь-2015	июль-2015
$ 3212 за кв. м	$ 3098 за кв. м	$ 3382 за кв. м	$ 3779 за кв. м	$ 3907 за кв. м	$ 3602 за кв. м	$ 3395 за кв. м

январь-2015

февраль-2015

март-2015

апрель-2015

май-2015

июнь-2015

июль-2015

$ 3212

за кв. м

$ 3098

за кв. м

$ 3382

за кв. м

$ 3779

за кв. м

$ 3907

за кв. м

$ 3602

за кв. м

$ 3395

за кв. м

«Усилившийся в последнее время тренд на ослабление рубля — также аргумент в пользу возможного увеличения спроса на рынке жилья за счет покупателей, которые в свое время зафиксировали свои финансовые активы в валюте и в настоящее время ждут момента, чтобы вернуться в рубль на минимальных значениях его курса для решения акутальных жилищных проблем», — отмечает Михаил Куликов.

На текущий момент самой дешевой квартирой на вторичном рынке жилья в пределах МКАД является малогабаритная «однушка» после ремонта на 1-м этаже 17-этажного дома, на ул. Новокосинской (ст. м. «Новокосино»). Общая площадь помещения — 13 кв. м, жилая — 10 кв. м, кухня — 2 кв. м. Цена предложения: 3,4 млн рублей.

Самым дорогим предложением июля является пятиуровневый пентхаус в ЖК «Венский дом» (1-й Неопалимовский переулок, ст. м. «Кропоткинская»). Общая площадь помещения — 1847 кв. м, жилая — 1490 кв. м. Это один из самых больших пентхаусов в Москве. В нем, в частности, предусмотрены полноразмерный плавательный бассейн с панорамными видами на центр Москвы, комната-шубохранилище, чемоданная, комната для хранения продуктов питания. На крыше располагается смотровая площадка с возможностью ее трансформации в площадку для вертолетов среднего класса. Площади для жильцов и персонала разделены таким образом, что пересечение практически исключено: входы организованы на разных уровнях с отдельным доступом из лифта. Ориентировочная стоимость предложения в российской валюте: 1,8 млрд рублей.