Аномально теплая зима на вторичном рынке жилья столицы: впервые за пять лет, с конца 2014 года, декабрь по уровню актуального спроса обогнал ноябрь – на 10%

По мнению специалистов профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость, нынешний декабрь можно отнести к категории самых необычных месяцев 2019 года для вторичного рынка недвижимости старой Москвы. Уровень актуального спроса (количество внесенных авансов) в этот период был на 10% выше, чем в обычно более прибыльном ноябре — впервые с ажиотажного декабря 2014-го, когда было оформлено на 39,2% больше договорных обязательств о предоплате относительно ноября. Более того, декабрь оказался вторым по прибыльности месяцем прошлого года, уступив лишь апрелю. Среди прочих неординарных периодов 2019-го специалисты ИНКОМ-Недвижимость также выделяют июль, который по числу авансов неожиданно обогнал июнь на 32% (в предыдущие годы два этих месяца были приблизительно равны друг другу), а также осень в целом — тогда, наоборот, так и не произошло традиционного увеличения покупательской активности в связи с началом делового сезона на рынке недвижимости.

Среди прочих факторов, повлиявших на увеличение спроса на столичной «вторичке» в декабре, в ИНКОМ-Недвижимость выделяют ипотечный сегмент (пониженные ставки по кредитам по-прежнему являются сильным стимулом для приобретения квартиры), а также активно муссируемые прогнозы в СМИ, касающиеся роста цен на жилье в наступившем году. Более того, в январе активность покупателей продолжает оставаться повышенной, вследствие чего на текущий момент компания получила на 12% авансов больше, чем в аналогичный период января прошлого года.

В ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что на вторичном рынке недвижимости столицы декабрь из-за приближающихся новогодних каникул всегда считался гораздо менее прибыльным месяцем, чем ноябрь — который, в свою очередь, зачастую становился одним из самых успешных периодов года. При этом есть и редкие исключения из этого наблюдения — так, в 2014-м в указанном сегменте наблюдался мощный скачок спроса из-за поведения покупателей, спешивших в условиях ослабления национальной валюты спасти от обесценивания свои рублевые сбережения, вложив их в квадратные метры. В результате количество авансов, полученных за покупку вторичного жилья, с ноября по декабрь 2014-го выросло на 39,2%. Однако в течение следующих нескольких лет число внесенных авансов в декабре было меньше, чем в ноябре — декабрь-2015 уступил предыдущем месяцу 15% актуального спроса, декабрь-2016 — 10%, декабрь-2017 — также 10%, декабрь-2018 — 13%.

Однако конец 2019 года был отмечен заметным увеличением активности покупателей «вторички» в месячном выражении: с ноября по декабрь количество авансов выросло на 10%. Более того, отставание по спросу от аналогичного периода 2018-го в декабре также составило 10% (для сравнения — в сентябре отрицательная коррекция была равна 25%, в октябре — 30%, в ноябре — 30%). Таким образом, по подсчетам специалистов Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, декабрь стал вторым — после апреля — по прибыльности месяцем прошлого года.

Среди прочих «аномальных» периодов 2019-го можно упомянуть, к примеру, июль — летом во вторичном сегменте обычно наблюдается стагнация, однако в прошлом году июль был одним из самых активных месяцев (+32% авансов в сравнении с июнем). К росту спроса привели очередное уменьшение ключевой ставки ЦБ незадолго до этого, вследствие чего снизились и ставки по ипотеке, а также опасения потенциальных покупателей, связанные с ухудшением мировой политической и экономической ситуации (например, слухи об угрозе рецессии в США и новом витке глобального экономического кризиса). Также осенью 2019 года на «вторичке» не наблюдалось традиционного оживления рынка в связи с наступлением сезона деловой активности.

Комментирует Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «Для „вторички“ старой Москвы декабрь был особенно „теплым“ месяцем — в этот период приобретались и авансировались не только наиболее ликвидные объекты, но и те лоты, которые до этого находились в экспозиции по несколько месяцев, а иногда и в течение всего года. Среди прочего, активность покупателей поддерживала ипотека — несмотря на наблюдаемое нами ослабление ипотечного спроса в сравнении с прошлым годом, оформление кредита для многих покупателей по-прежнему остается единственной возможностью получить жилье, особенно с учетом сниженных ставок по займам. Более того, клиентам есть из чего выбрать, ведь экспозиция на вторичном рынке постоянно пополняется лотами с „первички“ — из разных ценовых категорий, так сказать, на любой вкус.

На поведение покупателей повлиял еще один мощный стимул — информационная волна в СМИ по поводу грядущего роста цен на жилье в наступившем году. Об этом факте эксперты отрасли упоминают во всех материалах, посвященных ее дальнейшему развитию, — стоимость первичной недвижимости будет увеличиваться в связи с переходом все большего числа застройщиков на работу через эскроу-счета. Причем объекты, экспонируемые в жилых комплексах, затем попадут на „вторичку“, что также приведет к увеличению средних ценовых показателей в сегменте. Кроме того, еще одной причиной для активизации спроса и, как следствие, повышения цен может стать дальнейшее снижение ипотечных ставок. Подобные прогнозы сильно нервируют потенциальных покупателей, поэтому в декабре они поспешили заключить сделку, чтобы успеть до начала подорожания квартир».

В ИНКОМ-Недвижимость подчеркивают, что период «потепления» на вторичном рынке жилья старой Москвы не закончился в январе — после окончания новогодних праздников покупатели так же энергично решают свои жилищные вопросы. Согласно статистике Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, количество авансов, полученных на данный момент, на 12% превышает результаты аналогичного периода января прошлого года. Этот факт укрепляет прогнозы специалистов компании по поводу того, что для столичной «вторички» 2020 год будет более успешным, чем 2019-й, а отставание от предыдущего года со временем полностью нивелируется, предположительно — весной.