В Москве примерно 40% вторичных квартир – неликвид по качеству

В ИНКОМ-Недвижимость провели исследование предложения так называемых убитых вторичных квартир в Москве, то есть, объектов в неудовлетворительном состоянии. Так, абсолютное большинство из них составляют «бабушкины» (или наследственные), а также лоты, которые до выставления на продажу длительное время сдавались в аренду — совокупно их на рынке 36%. По 2% в экспозиции приходится на жилье, испорченное владельцами с тяжелыми зависимостями (алкогольной или наркотической), и на объекты после пожара или затопления. Квартиры с низкими потребительскими характеристиками могут быть проданы с дисконтом в среднем 5–10%. Для флипперов решающим фактором приобретения «убитой» жилплощади является выгодная локация.

На вторичном рынке Москвы не менее 40% квартир в продаже — т.н. убитые, с низкими качественными характеристиками, отмечают в ИНКОМ-Недвижимость.

«Не существует четких критериев того, какие именно квартиры считать неухоженными, ’’убитыми’’ или ’’уставшими’’. Мы говорим о лотах, которые покупатели могли бы приобрести с идеей полного ремонта или значительной ’’доработки’’. В расчет не берутся объекты в новостройках, выходящие на вторичку без отделки или в состоянии ремонта от застройщика», — говорит Денис Васильев, руководитель офиса «Новослободский» ИНКОМ-Недвижимость.

Экспертами компании были выявлены пять основных категорий такого жилья на вторичке Москвы. Это т.н. бабушкины (или наследственные) квартиры; объекты после длительной сдачи в аренду; жилье, в котором проживали люди с наркотической или алкогольной зависимостью; жилплощади после пожара или затопления; недвижимость в ветхих или аварийных домах.

Квартиры, представляющие первые две группы (наследственные и после сдачи внаем), являются самыми многочисленными из низколиквидных и занимают не менее 36% на вторичном рынке.

В старом фонде это довольно частая история: наследникам выгоднее не тратить деньги на обновления жилплощади, а снизить цену и побыстрее продать. Либо, в случае с арендой, квартира ’’отрабатывает’’ себя, а владельцы не хотят вкладываться в периодический ремонт и идут по наиболее простому пути — уменьшение стоимости найма или расширение контингента арендаторов, которых они готовы рассмотреть. Так квартира изнашивается еще больше, и если выставляется на реализацию, то попадает в разряд ’’убитых’’. В среднем такие варианты могут быть проданы по цене примерно на 5-10% ниже, чем аналогичные по метражу, комнатности и месторасположению, но в хорошем состоянии«, — указывает Денис Васильев.

По свидетельству специалистов ИНКОМ-Недвижимость, на долю «убитых» квартир, в которых проживали люди с тяжелыми зависимостями (алкогольной или наркотической), состоящие на учете в ПНД и НД, приходится примерно 2%. Покупатели отказываются иметь дело с такими объектами, и не только по причине полной разрухи, но и в связи с риском оспаривания сделки впоследствии.

Объекты после пожара или затопления появляются в предложении редко. Также эксперты обращают внимание, что затопления бывают разными — иногда последствия устранены и даже не видны на первый взгляд. Но если рассматривать только основательные повреждения, то в общем массиве экспонируемого жилья этих лотов не более 2%.

Квартиры в ветхих и аварийных строениях в продаже практически не встречаются, так как в жилом фонде Москвы насчитывается всего несколько десятков таких домов, доля статистически не значимая. В анализ не входят хрущевки под реновацию — их много и они активно покупаются в расчете получить взамен квартиру в новом доме после сноса старого.

Денис Васильев: «Ветхое или аварийное жилье никто никогда не рассматривал как инвестицию, так как нет четкого понимания перспектив. Квартиры после пожара или сильного затопления требуют большого количества вложений для устранения не только видимых дефектов, но и скрытых. Плюс к этому, мало кто на рынке готов покупать квартиру с такой историей, а скрыть это удается далеко не всегда, так как следы пожара, как правило, не ограничиваются внутренним контуром квартиры. Поэтому самый прогнозируемый вариант инвестиции для флипперов — это обычные квартиры без ремонта, но с понятной историей. Решающий фактор в каждом случае с ’’убитым’’ жильем — угадать с локацией, это первое правило инвестиции.

Другой вопрос, что спрос на такие объекты в последние годы стал ниже из-за удорожания ремонта и сопутствующих сложностей. В товарообороте участвуют только те лоты, которые адекватно оценены продавцами. На последние деньги такое не покупают, а значит, у человека всегда есть выбор — рассмотреть запущенную квартиру и сделать ее ’’под себя’’ или вложиться сразу в качественный объект без дальнейших заморочек. Но тут стоит обратить внимание на всплески спроса на рынке, когда начинают разбирать объекты впрок, то есть с целью просто переложить деньги. В таком случае уже появляется конкуренция, и покупатели с ограниченным бюджетом думают иначе, их основная цель — вложить то, что есть, а уже потом решать вопросы ремонта».

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время на вторичном рынке старой Москвы экспонируется 97,98 тыс. лотов, за июнь количество стало больше на 0,1%, с начала года уменьшилось на 2%, за год увеличилось на 1%. В ТиНАО ситуация похожая: за месяц число объектов чуть выросло — на 0,5%, с начала года уменьшилось на 4%, за год увеличилось на 1%, сейчас у покупателей вторички в Новой Москве есть выбор из 8,64 тыс. вариантов.