На первичную загородку Подмосковья возвращается застройка: за квартал и за год проектов с коттеджами стало больше на 15%

В ИНКОМ-Недвижимость обращают внимание на активизацию сегмента первичной загородки: за второй квартал число проектов с застройкой стало больше на 15%, на те же 15% выросло количество продаж коттеджей и УСП. И если спрос на загородном рынке стабильно повышается весной и летом, а по отношению ко второму кварталу 2025 г. он практически не изменился, то вывод такого объема новых проектов произошел впервые за 12 месяцев. Эксперты компании объясняют явление тем, что девелоперы расценивают сегодняшнюю ситуацию на рынке недвижимости как благоприятную для выхода в продажу т. н. накопленного предложения.

Аналитики ИНКОМ-Недвижимость рассмотрели изменения в составе экспозиции первичного рынка загородной недвижимости Подмосковья. В частности, зафиксирован рост числа проектов коттеджного формата на 15%: по итогам первого квартала этого года их насчитывалось 201 шт., во втором квартале 232 шт. (в целом на рынке сейчас представлено 728 первичных поселков).

Количество коттеджей и УСП за рассматриваемый период увеличилось на 14% — с 5,2 тыс. шт. до 6 тыс. шт., а спрос на 15%: в первом квартале было продано 490 лотов, во втором 560 объектов.

«Второй квартал — как раз то время, когда загородный рынок активизируется, то есть, квартальный рост спроса происходит в рамках сезонности, его мы наблюдаем ежегодно. По отношению к весенне-летнему периоду прошлого года в продажах изменений почти нет. Это означает, что рынок стабилен, он держится на плаву, и это уже хорошо, — говорит Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость.

— Притом заметно оживление первичной загородки со стороны предложения — если численность проектов с застройкой за двенадцать месяцев практически не менялась (плюс-минус единичные), то именно во втором квартале этого года зафиксирован 15%-ный прирост.

Причина — накопленное предложение. Всем известен термин ’’отложенный спрос’’, когда покупатели планируют что-то приобрести, но откладывают намерение до лучших времен. Девелоперы поступают аналогично: застройщик долго вынашивал проект, по нему все готово, и ждал благоприятного момента для вывода его в продажу. В конце концов он выходит с проектом на рынок. Тут может влиять психология масс: несколько девелоперов решаются это сделать в одно и то же время — отдельно друг от друга, но движимые схожими аргументами.

Обычно увеличение числа проектов происходит в более-менее спокойные периоды рынка — когда не прогнозируются какие-то взлеты или падения. Сейчас внешний фон для рынка загородки позитивный: на вторичке растут предложение и спрос, ипотеку на ИЖС активно берут. Застройщики это видят и считают, что наступило подходящее время для того, чтобы вывести в продажу свои объекты».

Несмотря на рост объема застройки, львиная доля первичной загородки по-прежнему приходится на земельный формат. По статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время участки без подряда предлагаются в 558 проектах (из 728 проектов).

Сами объекты занимают 86% общей экспозиции, а их число составляет 41,4 тыс. шт. — на 2% меньше, чем в первом квартале, и на 25% меньше, чем год назад. При этом продажи УБП за квартал выросли на 59% (с 4 тыс. шт. до 6,4 тыс. шт.), но в сравнении с данными весны-лета 2025 г. сократились на 2%.

Эксперты ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что многие покупатели загородной недвижимости отдают предпочтение готовым домам. Но их предложение пока все-таки ограничено, и нередко возникает ситуация, когда люди приобретают УБП, чтобы строить дом самостоятельно.

Татьяна Максимова, начальник отдела направления «Загородная недвижимость» компании ИНКОМ-Недвижимость и член Общественного совета при Росреестре РФ, отмечает:

Для покупателей есть определенные преимущества в самостоятельном возведении или использовании подряда на строительство дома в поселке УБП. Конечно, это возможная экономия средств. В данном случае дом строится за счет покупателя, и девелоперу не приходится брать банковские кредиты, а значит, в цену не закладываются дополнительные процентные расходы. Готовые дома в коттеджных поселках стоят дороже, потому что конечная стоимость включает все дополнительные издержки и прибыль застройщика. Но нужно учитывать, что при самостоятельном строительстве часто приходится тратить больше на закупку материалов и организацию доставки, потому что все делается индивидуально.

С другой стороны, владелец участка волен возводить дом не сразу, а тогда, когда для этого появятся возможности, прежде всего финансовые. Проект дома может быть создан и выполнен именно под запросы заказчика, а в процессе стройки клиенты вправе внести свои коррективы».